政府實施強制驗樓，樓齡逾30年的住宅，需進行維修工程，但面對天價維修費、圍標嚴重等問題，市場亦多了維修糾紛甚至官非。本刊特別採訪多個界別的專業人士，包括測量師、工程顧問公司，以至區議員等，向一眾小業主教路，應有權益及責任，齊心將居住的大廈復修，不但降低物業老化引起之危險，同時也為住戶提供一個安樂窩。

測量師學會：聘顧問不應貪平

大廈維修最常見的2個問題，首先是小業主不滿業主立案法團，在招標批出工程合約過程欠缺透明度，認為維修費用過高；其次是不滿工程進度或質量，與工程公司發生爭執。

美化工程收費差異大

對於不時爆出「天價」大廈維修事件，香港測量師高級副會長何鉅業接受本刊專訪時指出，「首先要分清楚工程是否只包含維修，如還包括設施升級，甚至美化工程，此外選用不同物料也會令工程費用可以有頗大的差別，所以很難一概而論，維修費是否『天價』，因此小業主應在大廈一開始商量要維修時，便要積極參與，了解清楚包括那些工程項目，以及使用那些材料等。」

每戶一般6萬至7萬

他續稱，「如只涉及必要維修，一般每戶需付6萬至7萬元，個別較『殘』舊樓，或需達10萬元。如包括大廈外牆的美化，由原本髹外牆漆，改為砌外牆磚等，整筆工程費用會大幅增加，許多時單這項工程的收費，已接近全個維修工程的4成甚至近5成水平。」

參考同區物業維修費

大廈維修涉及專門知識，涉及多項工程（見表）及收費，因此需聘用顧問公司協參與，何鉅業指，「顧問公司的工作包括，為大廈進行勘察有那些地方需要維修，列舉出那些是必要維修、升級工程及美化工程，與業主詳細商討揀選出進行工程項目。然後，再協助業主制定標書，招聘合資格承建商，在工程進行期間監察工程進度及驗收等，因此選用顧問公司不能馬虎。」

業主揀選顧問時，要留注公司的質素，何鉅業建議，業主可往民政署或區議員打探同區有那些大廈已完成維修，然後直接問那些大廈的業主，對所聘用的顧問公司是否滿意，起碼搜集8間口碑不差的公司，邀請這些公司入標作維修顧問。

小業主面對大廈維修

注意事項

． 小業主收到政府通知，需要進行強制驗樓及維修

． 可找區議員協助，聯絡民政署及廉署職員，提供大廈維修防貪腐意見，以及了解政府有那些資助可申請

． 揀選顧問公司不應貪平，可透過區議員聯絡，已完成維修大廈的業主，建議最少收集8間，口碑良好的顧問公司名單

． 聘請顧問公司後，積極參與，了解維修工程，除了必要的維修外，是否還包括設備升級及美化工程

． 如對維修費用有疑問，應在批出工程合約前，提出反對，否則會涉及毀約及需要向承建商支付賠償等問題

區議員：

協助開講解會防貪腐

舊樓小業主收到政府通知，大廈需要進行強制驗樓及維修，許多時會找區議員尋求協助。觀塘區議會轄下房屋事務委員會主席柯創盛表示，「根據過往經驗，最常見小業主投訴，包括法團招聘顧問公司，以及工程承建商時欠缺透明度；維修費用偏高。」

柯創盛又指，「小業若一接到驗樓通知，尋求協助，作為區議員會幫手聯絡民政事務署、廉署等，與小業主開會講解如何在大廈維修上防止貪腐等。另外，也可代為聯絡一些已完成大廈維修的業主立案法團，讓小業查詢對所聘用的顧問公司是否滿意等作出協助。」

不過，他強調，在大廈維修事宜上，小業主一定要在早期便積極參與，若在後期認為有問題，區議員可以提供協助不多。另外，他認為政府在提供大廈維修支助上，應優化申請資格以及化審批程序，讓合資格人士可盡快獲批資助。

「反圍標大聯盟」：入標顧問愈少 易有圍標

近年不時出現高價維修，「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」發言人、民主黨總幹事林卓廷指出，「出現這情況，很多時圍標集團串謀管理公司、貪腐的法團委員、顧問公司和工程公司操控投標程序和工程價格，以高於市場價格批出工程合約所致。」

提到招請顧問如何才能防止圍標，曾任職廉署調查員的林卓廷指出，「法團進行招標時，不應向投標的顧問收取行政費，因為會降低顧問公司的投標意欲，入標顧問愈少，愈易出現圍標。其次，業主在大廈維修事宜，可委託區議員幫忙代收標書，部分立心不良的顧問公司或會知難而退。」

收費太低需了解

過往部分顧問公司會以超低顧問費投得合約，林卓廷分析稱，「雖然大廈維修涉及專業知識，不過小業主在投票揀選顧問公司時，其實憑常識也可判斷，顧問公司受聘後，與業主開會籌劃，協助招聘承建商，以至監督工程至完成，需時往往逾1年以上，如顧問費只收取數萬元，平均每月僅三數千元，連支付最低工資請一個雜工也不夠，更不用說要請專業人士，羊毛出在毛身上，顧問公司自然在其他環節上『賺番』，當然顧問公司收取合理顧問費，也不代表無問題，但收費太低就很大機會有問題。」

顧問費佔工程金額5至8%

因此，他建議聘請顧問公司後，小業主要多出席簡介會，積極提出意見及發問等，不能盡信法團及顧問公司，有疑問要在批出工程合約前解決並取得共識，如批出合約後才反對，便會涉及毀約及需要向承建商支付賠償等問題。

至於，顧問公司收取多少顧問費才算合理，香港測量師高級副會長何鉅業表示，顧問公司會收取勘察費，以及顧問費2個部分，前者一般採定額收費，其金額視乎大廈的規模而定，有100戶以上的大廈，一般每戶需付1,000至2,000元。至於顧問費，會收取整個工程總金額的5%至8%，一般情況涉及的工程費總金額愈細，所收取的百分比會愈高，在聘用顧問時定出這個百分比。

大圍 富嘉花園 維修費達億元

大圍富嘉花園可說是近年比較具代表性、以億元維修之屋苑。該屋苑於1989年落成，業主立案法團於2013年通過，每戶近10萬元的維修費，部分業主不滿，期間，法團主席以私人理由辭職，令會議無法召開。小業主入稟土地審裁處控告法團，今年8月終獲勝訴，法官下令解散立案法團，再成立新一屆管理委員會。

富嘉花園由3座物業組成，涉及約864戶，據了解，在2013年3月舉行業主大會中，顧問公司建議，進行包括外牆翻新及石屎批盪等約20項維修項目，法團並通過約9,500萬元的工程維修費，每戶需支付約8萬元至11萬元不等。維修工程由2013年7月開始，有部分業主認為維修費較高，要求當時的法團主席作出交代。

法團主席辭職 無法召開會議

同年10月中，屋苑集齊5%以上業主同意，要求大廈管委會召開管理法團業主大會，討論維修工程問題及是否撤換屋苑管委會。然而，法團主席在11月以私人理由辭去主席一職，留任作委員，問題是由於法團沒有新主席，按法例是未能處理召開業主大會，直接阻礙商討維修工程。

「反圍標」勝訴

其後，屋苑小業主入稟土地審裁處，要求解散法團並由第三者接管。2014年8月尾，土地審裁處法官下令解散富嘉花園業主立案發團，並委任沙田區議員衛慶祥為管理人，協助召開業主大會，直至選出新一屆屋苑管理委員會。

而獲委任為暫時管理人衛慶祥對本刊指出，「富嘉花園這次小業主勝訴，會成為一個案例，往後出現類似主席辭任，令法圍運作受阻，小業也可考慮訴諸於法庭，成立新法團繼續運作，商討大廈管理、維修等事宜。當然，要訴諸於法庭小業主及法團均蒙受損失，因為法團用作訴訟的費用也是來自小業主。因此，小業主在大廈維修事宜剛開始商討時，便應積極參與發表意見。」

沙田 翠湖花園 部業主欠維修費被釘契

沙田翠湖花園亦是另一個業主反對高維修費的典型例子，翠湖花園已有約26年樓齡，6幢物業共約840戶，去年7月業主立案法團通過大廈進行維修，維修工程費用高達2.6億元，部分業主要求撤回法團及煞停非必要工程。部分業主拖欠維修費而被釘契。

整件事其中一個爭拗點，翠湖花園部分業主不滿，在業主大會表決時，工程項目被拆細，令小業主到收到管理公司發出之價單時，方發覺工程費總額高達2.6億元，每戶需付約20萬至30萬元，部分業主要求，煞停其中總值約1億元的非必要工程，但因涉及毀約及需要向承建商支付9千萬元賠償。工程於去年10月已如期進行。

管理公司：絕無參與圍標

而負責管理翠湖花園的管理公司，今年7月，就事件作出澄清，絕無參與圍標，在投票表決前已舉行多次簡介會，就每項維修向業主解釋，但承認未有在過程中列出每戶最後需繳付之金額。

據了解，當時大概有約48戶業主，因拖欠維修費而被釘契，每戶涉及金額約13萬至18萬元不等。

測量師：監察進度和成本控制

在大廈維修過程中，大廈的業主立案法團會聘請顧問公司為工程作評估及監察，皇家特許測量師學會香港區理事會主席李春犂表示，「顧問公司及小業主之間可以有以下溝通方法，以免日後出現爭拗，如：安排會議商討招標方法、工程要求及範圍、物料及顏色、投標公司選擇、支付工程款項安排等。

顧問公司定期與小業主溝通

小業主亦應出席業主問答大會，讓雙方在會議上詢問及回應有關工程問題，以避免誤會及清楚雙方要求，而顧問及小業主可定期見面，作定期檢討，以及雙方共同監察承辦商表現及工程進度。」他又建議，顧問可提供回條表格及熱綫電話予小業主，以便可直接與顧問溝通，由顧問協同承辦商即時解決投訴。」

問及如果業主立案法團主席若中途請辭，李氏認為，「一般可從法團的管理委員會中補選一名委員作為主席，或主持會議、處理及跟進有關在進行中的維修項目，但如果法團之管理委員會全體解散或全體請辭，情況會較為複雜。」

維修顧問：

外牆翻新成本最高

另外，有提供大廈維修顧問，以及承接維修工程等業務的理想城市集團，其副董事總經理蘇文豪稱，「顧問公司首先要有充足的市場資訊，以便了解入標者的入標價與標書項目是否合理。維修費用方面，一般大廈翻新，因為外牆面積最大，故所佔金額亦會最高。工程包括搭建棚架、打鑿、重鋪批盪及牆身瓦等，若以市場上中級質量的『瓦仔』作為外牆面料，連工包料每方米約需1,000至1,200元，如需更高級用料（如掛天然石），費用將更高，另天面防水同樣因為面積大，加上工序多，造價亦較高。」

升級消防設備 可過百萬

他又特別指出，另一項造價高的會是消防設備的更新或升級。建築物如須更新消防設備，必須依據「消防指令」執行，如加裝消防花灑、喉轆等，費用則視乎建築物規模及需要更換或添加設施而定，如一幢20層高的單幢物業，要加裝所有消防設備的話，總額有機會超過100萬元。

政府 資助

政府關注「圍標」 研修定條例

對於早前翠湖花園有業主因反對天價維修費，而收到恐嚇信之事件，民政事務局局長曾德成曾當時曾表示，非常重視「圍標」問題，並指當局會檢討屋宇管理權利，並正研究修訂《建築物管理條例》，未來將會諮詢公眾，另早前推出的「顧問易」計畫反應良好，認為專業顧問的意見有助防止「圍標」出現。

「 顧問易」

免費諮詢及支援

其實，政府於今年4月推行「 顧問易」大廈維修諮詢服務計畫，為民政事務總署與政府與測量師學會、工程師學會和建築師學會的合作項目，3專業學會將派出會員組成35隊專家小組，義務協助合資格大廈法團，擬定及分析標書，以合理價錢聘請專業顧問，進行維修保養工程。而同期推出的「大廈管理專業顧問服務計畫」（第二期），為期3年，將為新一批1,200幢舊樓業主提供免費的樓宇管理及安全專業顧問服務。

「大廈管理專業顧問服務計畫」（第一期）推行至今，獲委聘的物管公司已協助業主成立118個法團及協助28個法團重新運作。物管公司也分別協助了108個法團申請維修資助和74個法團╱大廈委聘認可人士或承辦商開展維修工程。

長者津貼達4萬元

另外，在大廈維修事宜上，小業主可獲得那些資助？現時小業主大致有幾個貸款資助計畫及津貼計畫，為方便市民申請，市建局及香港房屋協會合作，提供一套全面的「樓宇維修綜合支援計畫」，當中包括財政資助及技術支援。小業主只需填妥一套綜合計畫的申請表格，便能同時作出多項申請，包括由房協管理的「長者維修自住物業津貼計畫」及屋宇署的「樓宇安全貸款計畫」。

部分申請者設樓齡限制

申請人宜留意，部分貸款及資助計畫，設有樓齡或申請人年齡限制，如「公用地方維修免息貸款」及「家居維修免息貸款」，物業樓齡須20年或以上，而符合資格的成功申請人，可獲補助金最高達10,000元；至於主要針對年長自住業主的「長者維修自住物業津貼計畫」，申請人年齡要60歲或以上，每人每單位最高可獲4萬元津貼。

撰文：梁健、范海茵 部分攝影：伍炳輝、何君健