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檢疫指引改完又改，超級市場搶購一空，背後源於小市民對政策無所適從。政府落實全民強檢，禁足程度至今仍未有清晰答案，我們《胡．說樓市》收到一名谷友查詢，表示年初購入新盤物業需加訂，擔心禁足期間，不知怎處理相關工作。如果強檢期間落實禁足，期內要進行的物業交易安排會否混亂到極點? 買賣雙方能否藉此「踢契」? 今日想跟大家探討下這個議題。
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甚麼是禁足令?
政府曾表示計劃推行全民強檢，但仍未公布推行細節，假如全民強鹼需要配合禁足令，即只容許市民有限度外出，律師樓及銀行等非緊急服務有可能暫停營運，假如正值物業成交期內，買賣雙方有沒有措施保障自己?
個案分析
年初以700萬元購入物業，分期繳付訂金
今年年初，以700多萬元購了屯門「御海灣」的陳小姐(假名)，跟發展商簽訂臨時買賣協議，承諾會分期支付訂金，她在售樓處支付5%訂金後，第二筆5%訂金會在四月七日繳付，但隨著全民強檢愈近，政府卻又未公布確實日期及禁足方案，她並不知道律師樓是否仍開門、銀行是否仍能過數。
“ 律師樓因有假期關係，提醒我早一點交本票，但新聞卻說10多號會禁足，開始想是否要早一點處理? 因為我家中附近的銀行也可出到本票，本身樓下銀行有開門，但原來昨天分行已經不營業，我們也在想是否要早一點處理，怕銀行是否不會營業。”
擔心律師樓能否成功轉數
曾經打發展商銷售熱線，但沒人接聽；她亦擔心就算成功把本票交給律師樓，但禁足期間，若律師樓不營業而未能安排過數，發展商又會否視為「延遲交易」要罰款或殺訂呢?
“ 我能夠把支票交付律師樓，但如果律師樓不營業，又能否把我的本票轉交發展商呢? 如果到時真的不能處理，責任不在我吧? 我擔心我會有金錢損失。”
上述問題，相信只要在三月尾至四月初，要處理物業交易的買家，無一不感到不知所措。現在能否預先處理問題? 提早處理，買賣雙方是否願意配合? 當政府籌備強檢時，究竟有沒有相應法例來保障行業正常運作呢?
禁足令期間，處理物業成交的常見問題
問題1. 「2019冠狀病毒病條款」衍蓋「禁足令」嗎?
答: 有! 可按地監局列出幾個條款把物業交易延長或取消。
解說
2019冠狀病毒病條款
針對疫下樓宇買賣，地產代理監管局早於2020年8月，已推出一份「2019冠狀病毒病條款」臨時買賣協議，建議持牌人可在買賣雙方合約加入條款，以保障一旦雙方在疫症下的買賣保障。條款列明了三個情況。一、買賣雙方因感染或疑似染疫而被送、或根據條例隔離檢疫；二、買賣雙方律師樓因為被隔離及封鎖；三、政府施加了禁足令，要求在香港人士留在室內，則買賣雙方可延長交易時間，甚至可於指定日期前取消交易而不需賠訂。
表: 「2019冠狀病毒病條款」延長交易或取消交易條款:
| 1. | 買賣雙方因感染或疑似染疫而被送、或根據條例隔離檢疫 |
| 2. | 買賣雙方律師樓因為被隔離及封鎖 |
| 3. | 政府施加了禁足令，要求在香港人士留在室內 |
交易延後解封後七日
因此表面看來，在即將實施的全民強檢，若政府真的配合禁足，一般簽定的買賣協議理應會受保障。律師謝天良稱，這類在2020年8月後簽定的二手買賣協議，往往會擬定七日作為界線，例如把整個交易順延「解封後七日」。
“ 就要等相關措施完結後， 或待任何一方檢疫令完結後的七個工作天內，會完成下一個工序。例如簽了臨時買賣合約而未支付正式買賣合約的大訂，但卻受措施影響，會待防疫措施完成後七天內，再進行正式買賣合約簽署及支付大訂。如果樓宇交易，也待措施完成後的七天內，例如免除禁足令才進行餘下的工作。”
問題2: 「2019冠狀病毒病條款」衍蓋範圍有多闊?
答: 不包括一手樓、早於2020年8月前簽定合約的物業
解說
措施不涵蓋一手樓
但上述措施卻不能衍蓋所有成交。首先，「地產代理監管局」指引只針對二手物業買賣而發出；「一手銷售監管局」回覆我們《胡．說樓市》，指出相關指引並不適用於一手住宅物業買賣。
五日內需簽正約
局方指出，按《一手銷售條例》規定，買家在訂立臨約後五日，並沒有簽正約，臨約會終止，訂金會被發展商沒收，而買家不可以申索。所以若買家要繼續跟發展商進行交易，就要按合約約條款來處理。簡單來說，《一手銷售條例》也沒有特別對一手買家的保障。
早於2020年8月前簽定的合約
一手樓不受「地監局」指引保障，這裡還引伸另一個情景。「地監局」相關條款在2020年8月才推出，如果買家購入一層二手樓，跟賣方在2020年8月前簽定「臨時買賣合約」，雙方同意採用「特長成交期」，並拉長至2022年3月尾成交。若碰巧當時為禁足期，但又要簽署轉讓契，相關「地監局」指引一樣不適用。所以，對於部份買家來說，仍然不受保障。
問題3: 能否用「不可抗力」條款 (Force majeure)來踢契?
答: 可以，要在合約中列出相關條款；且不容易證明，例如要證明已採取合理步聚來減輕不可抗力事件威力。
解說:
「不可抗力」條款
買家因強檢禁足而未能簽買轉讓契約，背後可能會衍生利息支出，這筆帳應該由自己支付? 還是可以向賣方追討? 這情況又能否成為取消交易理由呢? 可以看看合約有沒有「不可抗力」(force majeure) 條款。「不可抗力」，是因買賣雙方也不能預計的事項、雙方無過錯的事項、以及不是由其中一方引致的問題，而是由第三方所引致，令合約不可順利完成，當事人可引入「不可抗力」條款，拒絕履行合同。但前提是合約中要清晰定義何謂「不可抗力」，例如怎樣為之「超出控制範圍以外」的事情。
表: 「不可抗力」條款
| 1. | 買賣雙方也不能預計的事項 |
| 2. | 雙方無過錯的事項 |
| 3. | 不是由其中一方引致的問題，而是由第三方所引致 |
| 4. | 合約要定義何謂「不可抗力」 |
證明已採取合理步驟去減輕不可抗力威力
假如強檢禁足跌入「不可抗力」條款，採用「不可抗力」條款的人，要證明「不可抗力」事件跟未能履行合約有關鍵性影響；須證明已採取合理步驟，來減輕「不可抗力」事件威力。例如個案中，陳小姐在政府正式實施禁足令前，有足夠時間處理訂金問題，故如果說「難以履行條款來解除合同」，這個說法就未必說得通。律師認為，如果政府在推行強檢禁足期間，沒有相關「豁免條款」讓雙方得以繼續進行交易，則買賣雙方可自己私下協商，在事先透過簽定補充協議來延期交易。
“ 買賣雙方要先跟律師樓聯絡，政府的豁免條款未能衍蓋，而可能未能簽署轉讓契，而該份合約又是在2020年8月簽定，大家也沒有預計推遲的條款，也可參考普通法內的「不可抗力」條款，但適用條款較狹窄，若擔心可由雙方買賣律師協助進行簽署「補充協議」，讓禁足令再進行協議。”
可透過補充協議共同承擔額外支出
若買家涉及延期上會，可能衍生利息支出，部份銀行可能延期九日，但可能也收足一個月罰息，可能在簽定補充協議時，商討會否買賣雙方各人支付一半。
問題4: 「合約落空」(Doctrine of frustration)適合作踢契之用嗎?
答: 可以，若合約沒有「不可抗力」條款，可援引「合約落空」，但引證門檻比「不可抗力」更高。
解說
Taylor v Caldwell
事實上，若在合約中沒有明確指出「不可抗力」的條款、或隱含「不可抗力」的條款，若要踢契還可援引普通法中的「合約落空」(Doctrine of frustration) 。但要符合這個條款就更困難，必須是發生「災難性」事件，情況變化之大會動搖雙方履行合約的基礎，比證明「不可抗力」的門檻更高。例如，英國案例 “Taylor v Caldwell”，因火災導致表演場地不存在，而該表演場地對整個表演相當重要，可視為「合約落空」，成為踢契的理由。
Gamerco SA V ICM/Fair Warning Agency
在”Gamerco SA V ICM/Fair Warning Agency”一案中，主辦單位盡一切努力去申請場地牌照，以安排一隊滾石組合表演，最後政府基於公共安全理由考慮，取消場地牌照，事情不可預視、亦非由主辦單位引起，最終裁定為「合約落空」，主辦單位可獲取退回已支付給樂隊的訂金。
Tsakiroglou & Co V Noblee and Thorl
但如果只是令履行合約變得困難、或浪費較多公錢或時間，則未達至「合約落空」的原則。例如過去英國有一宗案例，就是因「蘇伊斯運河道」(Suez Canal)的封鎖，導致貨物未能由「蘇丹港」(Port Sudan)運往「漢堡港」(Port Hamburg)，但實情它可透過繞往「好望角」去運貨，時間會長一點，但仍然可進行，故這點並不會構成「合約落空」。
問題5: 強檢禁足下物業登記程序安排?
答: 暫時未知，包括物業打厘印及田土廳登記的運作，有待政府公布。
解說:
物業未能依時打厘印的後果
還有其他議題，禁足期間，政府部門是否照常開門? 買賣雙方簽了合約能否打厘印? 若果因不開門，到時未能如期打厘印，買家需否罰款? 由誰人承擔? 文件法律效力有沒有受影響?
物業未能依時註冊上田土廳
以至關乎土地權益文件能否如期註冊上田土廳? 如果未能成功註冊上田土廳，物業遲了一個月內註冊期，可能引發物業「優先權」的爭拗。因為當出現兩個聲稱擁有此物業的人出現，誰人可以在三十日內註冊，就享物業「優先權」。到時出現爭拗，誰人負責? 這一切問題，都有待政府在推行全民強檢禁足時，必須回答大家的問題。
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