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中信房屋.新板特區豪宅.新板特區建案(台北房市量縮價卻揚 關鍵是產品豪宅化)東方富域.東方明珠.領御.橋峰

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住展房屋網 (2011-07-29)

住展房屋網提供

昨天國泰和信義都發佈他們的今年第二季房價指數。國泰方面，大台北房市數據呈現價漲量縮，北市新屋單價更創67餘萬/坪高檔，新北市均價也超過33萬/坪。信義房價指數也顯示大台北房價持續上漲，雖然漲幅略有趨緩。不過張金鶚教授對此有其解讀；他認為這是因為近期成交者多為豪宅，因此交易量下滑，價格卻還繼續墊高。

然而觀察從奢侈稅公佈、實施，到開徵近兩個月，這五個月的房市，住展企研室需提出不同論點。就實際觀察所得，這陣子成交者，豪宅確是焦點，但絕不是全部；即便是台北市中心，成交者仍不乏小坪數產品。價漲量縮是事實，但原因並非交易者都是豪宅，而是大台北房市無論價格或產品，都仍持續豪宅化。

道理很簡單，當土地成本持續墊高，單坪造價愈墊愈高時，建商推案開價勢必有所反應。而近十年薪資實質負成長，即便利率維持低水平，只要總價超過八百萬，一般薪資族還是難以負擔；換算回來，等於25到30坪房屋，單價超過30萬，就會超過薪資首購族能負擔的範圍。

這樣的困境，業者其實心知肚明，因應之道當然就是產品的M型化；而且如果區位地段好、基地條件夠，多數業者寧可加大單戶坪數，訴求多金換屋族。這樣的『惡性循環』加上資金行情，結果就是M化只剩坪數加大、總價拉高這一端，也就是豪宅化，然後周邊的中古屋再全部跟漲。這才是交易量下滑、價格卻還墊高的真正『病灶』。

上述論述是理論，實況又是如何？根據住展企研室資料，台北市大安、信義等一線區，現在無論產品坪數是大是小，單價三位數字是基本值。外圍區方面，預計年底前進場的長虹環山路案，可能將是內湖第一個平均單戶總價破億的豪宅案(單價、坪數都破百)；南港當然是看昨日創造不小話題的南港輪胎案「世界明珠」表演，盛傳該案住宅開價也要破百萬。

再來，石牌早已出現單價(開)逼近三位數字者，新北投也將有七字頭天價面市。文山景美去年就有開價百萬者(高樓層)，現在相對低價的木柵房價也愈墊愈高，原本行情至多四字頭的政大二期內，一宗舊案新推大樓案，將開出當地六字頭新高。

新北市一樣熱鬧。永和新案破八十萬/坪，新店、中和逼近八字頭，板橋新站早已看到百萬開價，外圍跟漲迅速，今年周邊新案開價全超過五十萬/坪。三重上週五晚爆發全武行之個案，盛傳業主要調高到七十五萬，不過原本五十萬就已很高。新莊副都心開價見七，成交幾乎都要六十萬/坪，較低的頭前或舊市區，現在四字頭是基本值，下新莊也是蠢蠢欲動。

二線區也不遑多讓，林口新案動輒四、五十萬一坪，深坑線上新案底價超過四十萬/坪，北大二十多萬變成常態，三字頭大有案在，淡海也準備全面漲到二十萬/坪以上，僅剩八里、鶯歌還維持一字頭行情。

就住展企研室歷史資料比對，上述這些區域目前之價格，才不過兩、三年前，也就是這波資金行情(馬政府調降遺贈稅)啟動前，都是區內少數豪宅才有、才敢開出的單價。昨日忠孝東路五段一塊『墓地』，以溢價率近100%，每坪單價逾四百萬標出，不過是再次反應這樣的『現狀』。

至於問題出在哪裡，讓所謂市場機制運作，造成今天這般『非理性榮景』？外界也都有很多剖析，甚至官方自己也很清楚關鍵；從今天報導揭露，財長李述德和政務委員朱敬一對於賦稅改革出現激辯之情況，就可略知一二。不過官方到底有無決心面對並改變？吾人實不宜太過樂觀。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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