廣州放開限購的壓力，給到了深圳。

在廣州1月4日《廣州市房票安置實施方案》經市政府審議通過後，廣州也迎來徹底的“限購”解除。

1月27日廣州打響2024年樓市第二炮，發佈進一步優化房地產通知。

雖然已經有很多媒體已經相繼跟進消息，但在這裏還是有必要再圈一下重點——

1、全廣州，建面120㎡以上住房在限購區域都不限購，名下120㎡以上住房，也不計入限購套數。

2、名下自有住房，只要房租或者掛盤到中介平台就不計入限購套數。

3、允許雙證/多證合一。

4、商服類物業可以轉給個人，不再限制。

這對廣州樓市可以説是極其具有劃時代意義的變化。

首先，這是距離廣州“920”政策後，力度和尺度最大的一次，也是廣州首次顛覆2010年執行限購後樓市調控的邏輯。

因為即使廣州的業主，手裏有100套房子，只要房租就能把名額騰出來。

這也意味着廣州的房子幾乎可以隨便買了。

其次，從政策的邏輯看，思路很清晰了。

一是鼓勵有錢的人先享受世界。

這等於説，官方知道剛需口袋裏真的沒有幾個錢了，加不動槓桿了，但是改善羣體或者有實力的羣體還有，而且全國的有錢人那麼多。

根據中金中國財富報吿2023數據顯示，全國富裕人羣共計140萬户460萬人，中產羣體3100萬户9900萬人。

這對廣州以及全國的有錢人來説是全面性利好。

二是加快完善和規範租房市場，推進“租售並舉”。

這一點邏輯，估計是很多人都想不到的。

這次政策的原文中提到——

“在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在我市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。”

這一條間接性地也利好了租房的羣體，尤其是有上學需求的租房羣體。

因為很多廣州的房東雖然出租手裏的房子，但是未必全都進行了房屋租賃登記備案手續，很多租房一族上學需要提供租賃備案證明，但是房東們未必願意花時間配合，麻煩不少，而現在是通過騰購房名額的支持，鼓勵房東主動備案。

所以即使是鼓勵商品房市場，也沒有忘了租房市場。

但實際上，在政策的支持下，廣州市場的成交量還算可以的。

從近10年廣州新房的成交量來看，2023年和2022年的全年成交總量，相比2014年相對冷淡的市場環境成交量還要好一些，並且還是在新房價格比2014年貴上許多的情況。

二手住宅方面，2022年、2023年這兩年的成交總量也表現得比2014年和2015年的成交反彈要好一些。

那麼為什麼要在春節這個節骨眼繼續加碼呢？

大概率是調控層已經看到過去小打小鬧的支持政策藥效越來越小，甚至幾乎等於無。

如果要繼續維持廣州2024年新房和二手房8萬-10萬套的成交成績，那麼就必須放出更大的招。

所以，廣州的這次變化，為接下來樓市啟動做了充足的準備。

廣州的這次政策變化，相當於把2024年廣州樓市的劇本都是寫好了的。

作為緊密相連的兩個城市，壓力就給到了深圳這邊。

那麼深圳會不會跟着廣州走呢？

雖然作為相輔相成的城市，大概率深圳要走自己的節奏，即使跟，也不會馬上跟。

因為深圳市場的生態看似也不怎麼好，都在以價換量，但整個深圳一片打折促銷的聲音中，去年新房還是誕生了4次“日光”。

並且開盤的新房，基本上賣個一年半載就都能清盤或者接近清盤。

這説明，深圳樓市的韌性要更好一些。

而二手房方面，深圳每經歷一次支持性政策，市場就反彈一些。

比如，去年11月深圳二套首付降低至四成+取消豪宅線750萬，當月深圳的二手住宅成交3133套，創下近半年以來的新高，12月繼續刷新半年紀錄，二手住宅成交達到3544套。

其次，深圳的市場有自主性和獨特性，並不會完全復刻廣州。

對比過去一年廣州和深圳的政策變化可以看到，兩個城市的思路都是逐步給市場騰名額，但廣州釋放的政策力度，一直比深圳大，而深圳的方式要更靈活更多渠道。

而廣州這次放開限購，已經提前做好了鋪墊。

去年11月廣州市自規局發佈了《廣州市建築工程容積率計算辦法（徵求意見稿）》，其中有一條重點就是放開對贈送建築面積的限制。

在這樣的情況下，開發商為了爭取市場，自然會採取新的標準去設計新房，推出“0公攤”、使用率100%，甚至110%的新房也有可能會成為趨勢。

但是深圳還沒有這樣的準備，對新房户型設計，暫時還只是取消了拍地階段對新户型面積大小的限制，對核定建築工程容積率不計入容積率的建築面積還沒做出什麼調整。

更明顯的，深圳目前在各個中介渠道上都還沒能看到真實的掛盤價，即使價格已經和參考價脱鈎，但還是參考價的象徵意義還在。

所以，深圳對放開的路徑，並沒有所有都復刻廣州的步伐。

第三，深圳更容易牽一髮動全身。

做個市場假設，如果市場短時間內迅速熱起來，價格也跟着起來了，結果就有可能變成帶着籌碼的人拋掉手裏的籌碼，然後等到市場冷卻了，價格下來了，這部分人就又會接着買回來，如此循環往復。

但現在的問題是，我們希望把市場做大做強，吸納更多的資金進來，希望大家都留着籌碼，留在這個池子裏，那麼自然不會讓有籌碼的人隨便放棄手裏的籌碼。

而這個假設現在套在房子上也合適，從2022年到今年，無論是釋放哪一項利好，思路都是希望吸引更多的人來玩。

​這放哪個城市來説，隨便離場都不是希望看到的。

所以，深圳即便跟，也做不到像廣州尺度那麼大，肯定是小步小步地來的。

作者 | 飛天小女警