老屋翻新100萬夠嗎？老屋重建費用觀念、注意重點詳細整理

老公寓由於屋齡較高，所以房價較為便宜，但相對的，房屋本身的結構、屋況也因時間的久遠，通常已存在著一些問題需要解決，且這關係著居住品質與生活安全，如漏水、壁癌、管線老舊等；再加上20 多年前的建築設計，格局也不見得符合現代人居住，原有的裝潢建材與傢具也不合時宜，當然就必須再支出一裝修費用。究竟老屋翻新100萬夠嗎？關於裝修費用如何評估？本章將有詳細地介紹老屋重建費用觀念及注意重點。
 

Point 01 瞭解裝修預算的概念

1 基礎工程不可省
由於老屋屋齡從20 ∼ 40 年以上都有，維護住的安全是首要重點，因此氣密、隔音效果不佳的鋁窗，建議最好全部更新，而舊式的空間格局也多造成狹窄幽暗的情況，將老舊隔間全部拆除，改善採光通風以及動線格局，都是很常見的。

另外，老屋的水電管線全面更新也是不可避免的，老舊水管容易有生鏽、阻塞、漏水的問題，電線也不一定能負荷新式家電的用電量，這筆裝修費用建議不可省略。因此老屋的裝修預算，重點須放在泥作與水電等基礎工程，至於預算壓縮到的收納木作費用，可以用系統傢具或現成傢具取代。

2 必做的裝修項目
一般的裝修花費不外乎拆除、保護、泥作、水電、木工、油漆、鋁窗、大門、鐵工、冷氣、地板、廚具、衛浴、磁磚、燈具、窗簾、傢具、清潔等18項工程，這些工程大都屬於基礎工程，尤其是超過20年的老屋，這些材質多半已不堪使用，建議一定要全部更換。當然若有找設計師協助規劃，設計費及監工費也是必要花費。

3 捉好預算裝修沒煩惱
以30 坪房子裝修預算為例：隔間門牆、鐵窗等拆除清運大約NT.2萬，水電管線配置約需NT.3 ∼ 5 萬，更新磁磚NT.8 ∼ 12 萬、木作NT.30 ∼ 35 萬、油漆約NT.4 萬；加上玻璃鋁窗以及木地板各NT.10 萬、廚具訂作NT.8 ∼ 15 萬，窗簾NT.1 ∼ 3 萬。籠統推算，以屋子的坪數乘以NT.2 ∼ 3 萬元之間，差不多就是應準備的基本工程款了。若是預算拉到每坪NT.5 萬元左右，除了前述的基本裝修項目，更可以進行大幅度的空間改造，增加客餐廳、臥室書房等的內部機能的強化，以及整體空間美感的提升。

4 預留監工費和設計費
基本上，以包含設計費、地板、天花板、油漆、木作、清潔、水電管路的材料與施工費用等來計算，20 年以上每坪裝修費約NT.50,000 元起，就可以擁有一戶舒適的住家空間。另外，也有設計師建議在舊屋的裝潢預算上，可以房價的20％來估算。

而除了工程費用之外，還得抓設計師的設計與監工費，通常依資歷和信譽而有所差異。一般設計費每坪從NT.5,000 ∼ 10,000 元不等。另外還有監工費，有以坪計價，也有依總工程款的百分比計算。在整體預算的比例上，設計費約為總工程款的5% 至20%，監工費則是3% ∼ 10% 之間。

常見糾紛Q&A

Q. 裝潢老屋一定要花這麼多錢？！設計師是不是有報高價格？
想將家中 30 年的老屋重新裝修，但是找了好幾個設計師報價都好貴，一坪都超過 NT.7 萬元，裝修老屋真的需要這麼多錢嗎？

A. 屋齡越高，屋況越複雜，裝修的費用就可能越高。
老屋的屋齡從 20 ∼ 40 年都有，屋齡越高，存在的問題越多，像是採光不佳、管線老舊、漏水等，常常也需要大動格局，將老舊隔間全部拆除，再加上水電管線也是需要全面更新，因此最重要的是維護住的安全。建議老屋的預算重點放在泥作、水電等基礎工程，抓一坪 NT.5 ∼ 8 萬元：若情況複雜，必須大改格局或是更動管線位置，一坪裝修費也要 NT.8 ∼ 10 萬元，老屋翻新的成本約是新成屋的二倍。

Q. 才剛施工沒多久，就付了 50% 的工程費，真的可以安心嗎？
家中才施工沒多久，就付了 50% 的工程費給設計師，結果設計師突然倒閉跑路，已經進行的施工費和建材費，都沒有付給工班，工頭反而再跟我們要，甚至把已經做好的天花、鐵門都拆除拿回去，簡直欲哭無淚。

A. 注意不正當的請款或非正式合約的簽署。
一般常見的工程約付款方式，多半是將工程款分為四到五期，其中第一、二期付款不乏要求「屋主簽約時付 20%、拆除進場付 20%」、「開工付30%、泥作進場付 20%」等情形，這樣第一、二期的款項都高達 40% ∼50%。若是想要詐騙金額的設計師，多半可在一開始簽約時就有徵兆，像是用合約以外的私人理由請款、頭期款特別高、無正式合約只有估價單，像這樣的情況都是警訊，要特別注意，才能避免款項被捲走的情形。

Point 02 室內防水：衛浴、地板

1 結構交接處最容易發生漏水
不管是RC 建築、磚造建築或木構造，結構的轉折處、材料銜接的介面（包括異材質相接處、木料與木料交接的地方、混凝土分次澆灌的接縫等），都是外牆最容易發生漏水的弱點，而造成漏水的原因，除了孔縫之外，很多由「毛細現象」所產生。因此，建築防水工程的主要觀念不在於如何做到沒有縫隙，而在於如何阻斷毛細現象。

2 牆內水分過高，形成壁癌
造成壁癌主要原因是水氣滲透牆面，長期下來使得水氣、水泥跟空氣產生化學作用，導致牆面漆面隆起、剝落。

而牆面內部含有水分可能有下列原因：

A 建築的材料選用錯誤
應依空間選擇適當的建材，像是衛浴空間濕氣大，選用無法防潮、容易吸濕的建材，則容易發生壁癌、滲水情形。

B 施工未確實
在施工時，如果防水層沒做好，水氣就容易造成滲漏。另外，在施作磚牆隔間時，砌完後需要一段時間等待乾燥。若是為了趕工程、施工未按既定程序，在磚牆水分未乾時就上粗底，水分就會被鎖在磚牆內。時日一長，紅磚吸水造成剝落、產生空隙，使得外部水分有機會進入，便會產生滲水的情形。

C 牆面、天花板產生裂縫
受到外力，使得牆面或天花板出現裂縫，水分得以趁機進入。

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