【理財供樓】轉按仍然做得過？

約兩年前做過一次轉按，近期代理又whatsapp來推銷，「之前個按揭應該差不多過罰息期了，會否考慮轉按？現時優惠是H+1.24%，上限P-3%（2.375%），2%cash」。

無錯，2%cash是轉按的推動力，上次轉按現金回贈只是1.4%，收了4.4萬元，扣減律師費5000元，亦實收了3.9萬，作為層樓的輕微維修，幫補不少。

時間一過，3年的罰息期將過，最重要是計一計條數，（1）按揭計劃貴左幾多？（2）由於期間已供了36期按揭，計一計現金回贈仍有幾多？

（1）以借300萬元例子來計，在轉按下，新舊按揭轉按預期兩年多供3600元，而現金回贈則為6萬元，再減去5000元律師費，可以收返約5.1萬元。

值得留意的是，如果只是做一次轉按，之後便沒有再做，全期利息便因為按揭計劃貴了，而多付4.5萬元。所以轉按是「洗濕左個頭」，每次都要做，否則便只是轉了個貴plan；每過罰息期（一般為兩至三年），便做一次轉按，可享盡個回贈優勢。

（2）由於轉按每次續借，都因為已供了兩、三年，實際所借的本金已減少，回贈額亦相對減少，直至轉按回贈金額已不能覆蓋轉按的成本，便不可再做。

美國本輪加息周期好像見到盡頭，期間加了9次息，每次0.25厘共2.25厘，但香港只加了1次普遍為0.125厘息，現時還有估美國減息機會，無論如何，銀行的加息步伐並不快，而且在加息周期的循環下，有加息、有減息，隨時會有更優惠的供款利率。不過，轉按的現金回贈，只是辛苦供樓以外的甜頭。

註：市場話有指引回贈多於1%的金額，只可在按揭貸款裏扣數，不過個人經驗，以往都是一筆過收。

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