现在已经建成的房子很多都空着，却还在持续建造新房子，房价一直不下降，中国人真的缺房子吗？

如果真的缺房子，你会发现有人因为没房子住而睡大街。有么？没有…还有很多闲置的…证明中国房子绝对够住……为什么还在建，因为人们要改善住房，因为人们要投资，还得给孩子置备。

深度分析中国楼市:国人不缺房，缺超级豪宅 副标题：空置率高企,房价逆势上涨,加速富人区建设才是解决之道

作者 醉酒羔羊 爆米花佣金圈首席研究员 转载请注明出处 2016-08-15

[摘要] 很多人看到这个标题的时候肯定是很想臭骂我一顿，很多人连住都住不起，还超级豪宅？你是不是有病？但是当你耐心看完这篇文章，或许你对这篇中国的楼市会有不一样的看法。

中国楼市是一个神奇的市场，为什么说神奇？别的国家楼价连涨10年已经非常危险，而我们却连续涨了23年，在推进城镇化的进程中，房子是越来越多了，但是空置的也一样，空置率高于20%。而且目前我们国家为什么要主唱去库存的路上楼价却能逆势上涨？

回答这些问题之前，我们先来看看

一、中国楼市空置率高于20%？中国楼市空置率是如何统计出来的？

“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”，国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”

IM F提供的“10亿平方米”的空置面积数据，其准确性如何？有关方面说法不一。

西南财经大学2014年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

我们来详细看看这份报告：《中国自有房屋空置之谜》

二、楼价目前的发展态势

看到这个报告（在2014年发布）的很多的人都非常担心中国的楼价会崩盘，我们再来看看70城的楼价发展历程图：

事实是，中国的楼价在2015年经历了比较平稳的发展后，就快速上升。全国百城7月新房价格出炉，整体平均房价环比连涨了15个月。你家省会城市房价是最便宜、还是最贵的？ 现在是不是得赶紧出手买房？

经过这两年我们的空置率发生了什么变化？《中国自有房屋空置之谜》中提到的一张图很有参考意义。

当然如果国家能要求水电部门统计已经建成房屋内，水电连续两月为0的住房就能统计出空置率。但是目前国家鼓吹去库存的路上，又怎么会告诉你，目前楼价有多危险？危险了，那普罗大众还会出手购买住房吗？

三、去库存房价不降反而涨

中国的房子多，已经是公开的话题，在不久前的中央经济工作会议上，楼市去库存的问题被拿出来讨论。如今政策已定，2016年的经济工作主要任务就是去库存。

　　去库存不单单指楼市，也包括各行各业。但是，偏偏房地产如何去库存成了重点和难题。商品房是作为商品在销售的，供需不平衡的话，价格起作用。供过于求的情况已经确定，但是价格为什么降不下来

房价没降，反而涨了

　　2015年末，地王频出，深圳房价上扬的厉害，其他一线城市如上海、北京也没有落下，房价也上扬。与此同时，楼市的库存量非但没降下来，却以每月2000平方米的速度增加着。按照媒体的数据，国内待售商品房6.8亿平米，平均每套房80平方米的话，就是850万套。一家三口住进去，可以解决2550万人的住房问题。与中国14亿人口基数来比，这点数量真不多。不过，目前的问题是，大部分的家庭已经有房子住，拥有十套八套商品房的家庭并不在少数，谁还会去购买房子呢?

农民不是去库存的主力军

　　有专家出来建议，应该把消化库存的任务给农民，既可以加速实现城镇化，又可以解决库存问题，一举两得。这话真像是从中国专家嘴里说出来的话，中国的农民多，向往大城市的农民并不在少数。很多农民也期待卖掉家里的房子，然后去一线城市买房，可是自己的房子根本没有买家关注。而且，城市政策严格，落户限制多，一二线城市进不去，三四线城市的生活福利远远的落后于农村，与其搏一把，真不如守着自己的一亩三分地有安全感。国家政策允许农村土地集体所有，而个人可以承包，这样的待遇在城市是享受不到的。

房子降价是市场的选择，也是人民的选择，不是富人的选择。

　　有人说消费品跟房子不一样，如今的房子根本不是消费品，而是投资品，买房的人大多是用来投资的。如果降价的话，技术上讲，卖房的人多，买房的人少，而且越跌价卖的越厉害。这话我就不爱听，中国因为房子问题结不了婚的大有人在，多少人30几岁还跟老人挤在一处。就算是投资品，你投资你得担风险吧，凭什么金子能掉价房子不能。

　　　其实，中国房地产的价格已经超越群众的购买承受力，是“商品”就让市场去选择，是“投资品”就用于承担风险，仅此而已。不然有钱人都甩手移民去国外了，剩一堆空房子又有什么用。

四、中国家庭户均拥有住房量有多少套？超1套 库存新房可供2亿人住

早在2013年04月国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，房改以来大规模的住房建设，使我国住房市场发生了深刻的变化。根据2010年第六次人口普查数据和相关数据推算，目前全国累积的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。

国家统计局数据显示，2015年前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计入，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿人居住

那现在的房子，或者说后面还在建的房子卖给谁呢？答案很明显，就是卖个拥有多套住房的人。

中国现在真的还那么缺房子吗？

接下来我们来看链家研究院（地产中介公司做的数据凑合着的看吧）做的一个图片详解：

所以我们可以得出的结论就是——中国缺房子吗？

从总量上说是肯定不缺的，但是大城市人多房少，小城市去库存压力很大，一线城市目前的户均套数离均衡状态仍较远，未来楼市需求有望持续保持高位；而三四线城市来看，一方面原有的住宅保有量已经很高，而更为重要的是需求乏力，结构化矛盾突出。

而且相当部分城市中低收入人群并无住房，这个时候就需要自身的经济状况改善或者国家来进行宏观调控了。

五、我们不缺房，只是缺好的生活方式

追求有质量的生活一直是购房者的奋斗目标。当然，这种有质量的生活并非一定要成为富翁或富豪，如经过一番努力，普通的家庭同样能实现这一理想生活目标。

很多在一线城市打拼的人受不了的不是没有房子的生活，而是住不好。对于住不好提现在以下方面：

一、居住空间；

二、房屋配置；

三、工作距离；

位列住房者不满意因素前三名，而产生这三个原因的主要核心问题是，收入问题与房租、房价问题。

如果大家后入高，相信大家也不在乎这些房租与房价了，当然这是不可能的，国家不可能去关心我们每个人的收入问题，而国家最关心的是什么问题？肯定是稳定大于一切。

社会的问题如何平衡解决？

政府要的： 1、是社会稳定，； 2、经济持续发展； 人民要的： 1、更体面的生活； 2、让有能力有钱的人，证明自己是有钱有能力； 如何将这两者平衡起来，我觉得这个是一个非常考验政府管理者的管理水平。我们大家应该都非常熟悉的美国社会就会发现，富人区，中产区和贫民区。 目前在中国其实正在发生着一场有意思的财富分配游戏，中国的财富分配高度不均已经是现实。与其让这些已经达到小康水平并且已经到富豪级别的人将钱投资到房地产市场，买方当作投资，还不让将他们的钱有效的利用起来振兴经济。 其实中国也在哪个城市都有分，只是说不够明显而已，我们更应该性看待个人财富分化。 买10万/平米房的人说实在的，很难说他的幸福指数会比买6千/平米房的人高多少，但是我们可以肯定的是他自我成就感觉肯定比较好。因为这更多是对他个人能力赚钱能力的认可。 就像一个开500万元豪车和一个开8万元国产车的人感觉区别真的没有那么大，你在堵车，他也一样堵车。 目前中国的房产已经减负起一个很重要的投资功能，在本文我们就不展开祥述了。 政府要做的事情就是，加速富人区的建设速度加快

必须要有五大特质，缺一不可：

特质一：幽雅的环境

特质二：便捷的交通

特质三：星级的配套

特质四：唯美的建筑

特质五：精英的邻居

放眼日本东京湾、中国香港浅水湾、美国比弗利山、澳大利亚玫瑰湾……我们会发现，富人区其实已成现代社会中不可或缺的组成部分。

其实国内已经有富人区的存在

北京富人区：最初是方庄，后来是亚运村，再后来是安立路、潮白河的别墅，城里的贡院、银泰中心、昆仑公寓等等。

上海富人区：长宁，静安片区最多，浦东陆家嘴也是新兴的富人区。

广州富人区：珠江新城、二沙岛、天河北都是广州富人区集中地。

深圳富人区：香密湖片区是深圳公认的富人区。北、上、广、深四地富人区发展历程，历经几代的衍变。早期富人区多起源于交通发达的区域，财富的快速积累让第一批富人区的业主对以别墅为主要形态的住宅区情有独钟；随着经济的发展，精英们逐渐从城市中搬离，选择宁静、自然环境优越的区域定居；在城市进一步发展过程中，新的配套设施成为精英们选择居住地的条件，而大面积的高档住宅，将富人区的定义与普通区域区别开来，更是受到当下精英的宠爱。

配图为澳大利亚玫瑰湾

鼓励富人购买1亿元一套的房子，泳池一定是标配，而且必须要有大草坪，配上游艇等等，你想想这样的房子需要多少工人去打理？创造了多少就业岗位？创造多少GDP？

让富人区的房价稳步攀升（具有投资价值）；

让中产区的房价长期稳定；

让低收入人群居者有其屋（因该小于50平米）；

这个应该才是目前经济发展的方向，房产肩负起的作用也应该是区分开来，我们就可以设想到一个未来的发展场景。 1、加快建设富人区 目前如果大量的开发超级豪宅，将会有更多的富豪级入驻，那将会腾出更多房产。将富人区的低收入人群与中产人群转移，他们其实也能过上更好的生活，而且腾出来的地，政府是可以高价卖给富人，连房子都不需要建。富人也不会在乎价钱，并且他们将会自己设计自己建设。 2、让中产区的房价长期稳定； 没有投资价值，房价长期稳定，热钱也会自己找别的出路。其实我们大家都懂，以目前CPI指数增长速度，房价不涨就相当于降价了。当你知道你的目标房价不会跑快的时候也就无所谓早买与晚买的区别了。 3、让低收入人群居者有其屋； 廉租房与经济适用房(因该小于50平米)的作用也应该肩负起来了，当然这些房子不能出售，如果出售也只能政府回收，政府工作人员不定期的巡查是否是相关户口簿上的人住。 经济还能继续发展，人民能提升满意度何乐而不为呢。当然一定政策落地就会有很多不一样的困难涌现，已经有这么多的超级豪宅案例，相信发展起来起码不会摸石头过河。 本文有分析不到的地方欢迎拍砖，

作者 醉酒羔羊 爆米花佣金圈首席研究员 转载请注明出处 2016-08-15