北京买房中介费多少?房子怎么讲价？

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北京买房，成功砍价22万，我是这样做到了！！吐血砍价经历（上）

20年买的融泽嘉园，成功实操心得，希望能给没上车的朋友们提供避雷免跳坑的经验。有钱大佬请自动忽略哈。

这个过程我会分2篇文章写。

第1篇：主要是教你们如何确定自己要买房子的价值，以及如何知道你砍价的筹码。

第2篇：主要是分享砍价的过程，整个过程“刀光剑影”的着实精彩。

这个文章我会从以下几个方面去说我到底是如何砍价成功的。

一、估算购买房子的价值

二、砍价策略

三、成功操作分享

一、估算你要购买的房子的价值

先好买的房子，总得清楚自己房子目前的行情是什么价位吧。那么怎么知道你要买的房子价位呢？从这三个步骤去了解。

可以从某壳中“查成交”中查到（目前北京是查不到的，希望后面会恢复这个功能吧）。但成交价格不是购买房子的总价。

根据出售房子的性质不同，还包含了契税、个税、增值税附加、中介费用等，这些都是你交易总价的一部分，这部分中介不会写在成交价价里，但是是实在发生的。而且这部分隐藏的费用有时候几十万都可能有（比如说原值特别低，或者不满二等）需要根据房屋性质手动计算。

所以这时候你需要把同面积的成交房源做成表格对比，从而得出这个面积的房源成交在什么区间，成交最高值跟最低值是多少。（最好是近1年成交的房源）。

表格如下：

因为小区已经定了，差别就是户型、楼层、装修等。

二手房的价格体系影响因素包括：楼层、朝向、装修、多久能腾出 4个重要因素。

1.楼层：顶楼和一层价格最低。同一楼相差一层每平米差价在200元左右。楼层越高价格越高，次顶层最高。

2.朝向：价格排序为南北通透＞正南＞东南＞西南＞东西＞正东＞东北＞正北（基本是这样排的）。

从我做的表格可以看到，因为我选定的小区是一个回迁房小区（这是重点，后面这个就是我谈判的筹码之一），所以税费对成交价的影响还是很大的，其次就是楼层，顶层，底层的成交价都不高。

上面所谈的真实历史成交价格叠加价值影响因素体系后就可以评估房子的交易价格。

注意打分这个事情只能力求较为客观的评判房子的公允价值，目的是为了做到心中有数，一是可以拿来做谈判交易的条件，二是你知道还价的幅度和空间，最起码保证可以买到的是市场价格的房子，当然想抄底的话，还要靠智慧和运气，主要是靠运气。

二、砍价策略

买房也是大宗商品交易（一线城市基本基本都是几百万的交易），能不能砍价成功，是2个因素造成的，分别是：

A：客观情况

B：双方主观判断

什么客观情况你的谈判难度会增加呢？

有2个情况：

1、目前是卖方市场，就例如17年的北京，房子基本不愁卖。热门的小区挂一套，半年内就能成交了。这也导致了很多人在17年买在了高点。所以客观情况下，大环境处于卖方市场的时候，你谈价的难度大幅提升。

2、这个房子很抢手，等着和业主谈价的人都排着队，都会增加业主的心理预期价格。

我曾经遇到过一个中意的房子，这个房子从在绿中介挂牌2个小时就预约了七八个人看房，半天内报备了六个人要和业主聊价。当晚我和业主聊交易的时候，业主也是满脸春风啊，毕竟自己的房子很抢手。所以提出了不降价和9个月滞纳期的要求（就是过户以后9个月后才搬走）。

不降价其实还可以理解，但是我认为过户后再住9个月且没有补偿这就太离谱了，所以当时我就委婉说考虑一下。

结果第二天另一个买家接受了全部要求，这套房从挂牌到成交不到24小时。

所以，如果是卖方市场，大环境你改变不了，那就只能从主观判断上下功夫（就是业主卖房的原因，以及他卖房降价能给他换来什么？）。

主观判断上，建议大家换位思考。

能够知己知彼，满足对方的需求。

同理，买卖房屋也是一样，你需要知道：

第一， 对方为什么要卖房？

第二， 他给你降价换来了什么？（降价的好处）

第三， 你和他交易，你能帮助业主解决什么问题（为什么是你而不是其他人）

如果能解决上述问题，说服对方筹码就会增加。

第一， 对方为什么要卖房？

业主/房子什么原因卖房会成为有有利益你砍价成功的筹码呢？

1、换房

特别是目前在卖的房子是业主唯一的房子，必须要卖出去才能换房的情况下，砍价成功几率是高的。假如是业主已经有看好的房子，那就最好了。因为他急需要卖掉目前的房子才有钱付另一套房子的首付。

2、变现抵债

自己公司资金周转的问题，还是还债，意味着你能够占据有利上风。或者国家除了新的调控，当下市场形势不好，以后卖出去难度更大，这也会影响卖家的心态降价。

3、房子自身的问题

这个说难找补难找，说容易也容易，对于普通商品房来说是比较难的，经适房，二类房，两限房相对会容易一些。因为税费高啊，业主多少是愿意让步的。

但是有一点，你要清楚，有筹码不等于你可以乱砍价，人家500万的房子你说400万买那是不可能的。

同时不要低估业主，大家都很聪明， 谁的房子自己不稀罕。

其一是买家当初都是精挑细选的对自己的房子都视如亲儿女般，期待值都很高，除非你颠覆他的价值观；

其二是如果遇到不着急的业主，你再和他怎么磨破嘴皮子，他也觉得自己未来还会有机会遇到可以卖高价机会。

到此，如果客观情况说服不了对方心甘情愿降价，只能转换策略：降价能不能带来双赢。

第二， 他给你降价换来了什么？（降价的好处）

即第二个问题，降价对他带来的好处，这里可能有点难理解，为什么呢?

因为通常来说，降价对业主带来说是损失，但是有的时候交易是博弈又不是博弈，如果能换位思考找到降价能给对方带来的实际效用，对方也更能够听进去你说的话。

例如业主愿意降价马上就可以签约；

例如业主愿意降价，业主可以多住2-3个月缓冲一下；

等等......

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关于中介费的问题，可以直接看下面的链接，里面包含了

1、中介的收费标准

2、大中介跟小中介的区别

3、什么样的人买房可以选小中介

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今天先更这么多，之后有时间继续分享 砍价策略 和 我成功砍价22万的操作分享，希望能帮助各位想上车的朋友，也欢迎有经验的大佬们探讨交流买房心得。

【 我建了个买房交流群，同时北京买房人需要一起讨论的联系我：malimai2020 】

:)

北京二手房交易中，中介费收费较高，一直是买家颇为头疼的问题。

5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局出台《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确指出“要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”。

消息一出，直接让贝壳美股的股价都跌了近8%。

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重点政策解读

《意见》原文共十条，每条都与购房者息息相关。

我认为其中最为核心的是以下五点：

• 1.全面在市县推行经纪从业人员实名登记；
  
• 2.房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；
  
• 3.要明确经纪服务内容，不得混合标价和捆绑收费；
  
• 4.严禁操纵经纪服务收费；
  
• 5.未经同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。
  

细看以上几点，剑指七寸，条条都是大招。

第一点，是对行业从业人员的要求。

房产从业经纪人主导的都是动辄几百万甚至上千万的房产交易，如果出行欺骗客户、两边吃差价的行为，有了实名认证，就不怕投诉无门，而且这类房产经纪人一旦留下“案底”，必定会影响之后在行业内的口碑，实名登记，很有必要。

第二点，是对行业整体服务费标准的制约。

不仅住房买卖的中介费要降，住房租赁的中介费也要跟着降。

目前北京二手房市场上，绿中介的中介费是2.5%-2.7%，黄中介的中介费是2%-2.5%，部分小中介中介费能做到2%以下。

可是大家都知道，绿中介的体量占据北京二手房市场半壁江山，买家想买二手房，很难绕过绿中介。

北京买套总价500万左右的二手房，光中介费就需要十几万，这还没算税费等费用，交易成本着实高。

其实在去年，业内就曾传闻要降中介费，可中介费是经纪人的直接收入来源，要推行下去必然有阻力。

既然目前两大部门发文了，希望能够尽快落地执行。

第三点，是直接制约了行业收费“乱象”。

这点就是要求中介须明确说明服务项目和对应收费标准。

比如基本服务，就是经纪人提供房源信息、带看、签约和过户等方面服务；延伸服务，如交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，这些都需要明确说明服务内容和收费标准。

如果中介将服务和价格说的很模糊，误导交易双方，或者捆绑收费，那今后可能行不通了。

第四点，是直接遏制中介费上涨。

近些年，各大城市的中介费一直成上涨趋势。

除了二手房市场热度较高外，市场份额占比高的绿中介带头调高收费标准，也是重要原因之一。

今后，中介机构想私自调高中介费，恐怕不行了~

第五点，虽然和钱没啥直接关系，但其实是对买卖双方最接地气的一条。

你从网上联系一个中介，透露买、卖房子的意向，那么接下来，每天至少几通中介电话会找到你。

信息时代，你的个人信息一旦泄露，就成为一些渠道倒卖的资产，即使你真有需求，也会被每天的电话轰炸搞得不胜其烦。

现在两部门发话了，代表这事儿有人管了！

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对中介行业有哪些影响

在这个节点出台政策，是需要我们琢磨的。

经纪人主导的都是大宗交易，很多购房者委托的是服务可能是动用6个钱包的存款，不是一笔小数，而不少中介还存在两头吃的问题。

前段时间闹得沸沸扬扬的张杰谢娜夫妇“跳单”事件，起因就是一笔巨额中介费，俩人购买的房子总价为5920万元，按照2%的中介费计算，这套房子的中介费达到118万。

虽然明星收入很高，但是买一套几千万豪宅，中介的服务和买一套普通房子的服务并无太多差别，动辄100多万的中介费，谁不心疼？

因此《意见》也提到：鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

这点对于高端二手房购房者是利好。

待未来分档定价细则出现后，就意味着买家购买的房子的总价越高，中介费收取比例就越低，无疑帮买家节省了一笔不小的费用。

现在一些热点城市二手房交易过程中，买家通常会处于弱势，中介费及税费均由购房者来承担。

或者卖家通过提高总价，来把中介费转嫁给买家。

像杭州，二手房交易费用标准都一样：实行分档累进制，100万以下部分双方各1.5%、100万以上部分双方各1%。

也就是说，一套总价400万的房子成交，100万收取1.5%、300万收取1%，即交易双方要各支付4.5万元中介费，这套房子的总中介费为9万元。

因此，我认为，未来北京二手房市场“由交易双方共同承担经纪服务费用”或将成为趋势，特别是在二手房市场疲软时期，卖家可以承担部分中介费促成交。

最近，北京大兴在试点“二手房直售”模式。

4月24日，北京市大兴区住建委发布消息，大兴区开发的“大兴区存量房信息发布平台”已于近日正式上线启用，面向大兴区有二手房买卖需求的市民免费开放。

过去，政府没有能力驱动房地产信息产业化，造成中介机构对二手房市场进行垄断，如今，在技术层面已经有了足够的支撑，中介利用信息差“两头吃”的局面也会逐渐被改变，房产交易上也会变得更加透明。

但是中介行业在短期内是不会消失的。

带看、砍价、联系银行、过户等全套流程，甚至还有检查房屋的质量问题等，经纪人在其中确实起到重要作用。

普通购房者很难一个人完成以上全部环节，而政府也无法对每一套房子都提供监管服务，这其中涉及到成本和买卖双方如何建立信任的问题。

中介行业还是有其存在的必然性。

不过，今后，行业内卷加剧是不可避免了。