可不可以这样从租金推算房产价值 ?

以未来现金流折现来估算房产的价值，思路上没有问题。

不过，估算过程中所需的两个数据，未来现金流和折现率，的选择，有问题：

1、房租是会增长的，不仅要考虑目前的租金，也要考虑未来租金的增长率；

2、要考虑土地产权到期后是否有现金流；

3、3%的利率是无风险利率。房产投资显然不是无风险的。需要估算房产投资的风险利率。

在我买房前，我曾以我自身的的稳定投资收益率折现计算某房子的价值。

鉴于不超过2%的年租金比率以及超过8%的稳定投资收益率，我判断应该一辈子租房子，租到就赚到。

与其500万买房，不如我500万投资，每年拿40万利息，付10万租金，本金增长6%，长期增长率和房子价值的长期增长率估计差不多。

换一个角度来考虑，在我所在的一线城市，花500万买房子，免费住5年，然后600万卖掉；本金的保值性增长加上自身所享受的稳定住房条件，其实和8%的稳定收益是差不多的。

在这中间，最关键的部分就是，稳定不动荡的住房（假设租房是不稳定的，要搬家的，心态不安定的）在你生活中价值多少，或者说你所要的生活、你的时间成本价值是多少。

在住了3个月的政府安居房，受不了楼上楼下的噪音，受不了窗外高速公路呼啸的车流声，受不了每天30公里往返上下班的距离之后，去你妈的投资回报率……

时间成本和自身生活品质的价值比钱重要多了。

自住，不是投资，不能以投资的眼光来考虑。

终于我也成了自己鄙视的那种人，居然不租房去买房。

可能是我们自己的生活价值、时间价值，远比我们自己所认为的要高的多吧。