機構摸底北上廣深500棟甲級寫字樓 中資企業租賃面積佔7成多

5月10日， CBRE世邦魏理仕發佈《中資企業寫字樓租賃四重奏》專題報告（簡稱「報告」）。報告顯示，過去3年，中國寫字樓市場歷經跌宕起伏，而中資企業的辦公需求主力地位進一步強化。擴容、提質、增效、逐綠已成為中資企業寫字樓租賃的四大趨勢。中資企業租賃面積佔比從2019年的60%上升至2022年的72%。

此外，對同一城市內多個辦公點的整合，是大中型中資企業房地產策略的另一重要趨勢。一線城市5000平方米及以上的新租交易中，整合性質佔比約1/5。

中資企業租賃面積佔比上升

世邦魏理仕對於北京、上海、廣州、深圳等一線城市超過500棟甲級寫字樓的租戶普查數據顯示，中資企業的總租賃面積佔比從2019年的60%提升至2022年的72%。2022年，中資企業在一線城市甲級寫字樓的總租賃面積中，金融和科技行業合計佔比57%，較2019年提升3個百分點。

報告顯示，科技與金融持續擔當中資企業寫字樓租賃需求的主引擎。從行業內部看，證券基金、互聯網數據服務和軟件開發等細分行業新動能的湧現，是這兩大需求引擎得以保持高速運轉的重要原因。

資本市場改革的持續深化是推動證券基金機構業務擴張的動因。2022年，證券/基金/期貨/信託行業在中資金融企業租賃交易量中的佔比達到50%，較2020年上升14個百分點。與此同時，國內科技互聯網行業持續向「數實融合」領域和核心科技研發轉型升級也已初見成效，行業新增長引擎逐漸加速。數據顯示，以人工智能、雲計算為代表的互聯網數據服務以及軟件開發企業租賃交易量在科技行業中的佔比從45%大幅增加至69%。

除了金融和科技外，專業服務業是寫字樓市場需求的另一重要來源。隨著中國經濟向高質量、國際化、專精化發展，對專業服務業的需求也在增長並升級。其中，律所成為需求最強勁的子行業，近三年貢獻了中資專業服務業新租交易面積的47%。

此外，歷經三年疫情，良好的辦公環境成為員工的核心訴求之一。越來越多的中資企業開始在辦公樓宇策略上做出應對。對比世邦魏理仕曆年發佈的《中國寫字樓租戶調查》發現，疫情後中資企業對樓宇品質升級意願明顯增強，較疫情前攀升約10個百分點。

從租賃市場來看，租戶選址於甲級寫字樓的比例也明顯提升。根據京滬兩地疫情暴發前後三年的新設立和搬遷交易數據，中資企業選址甲級樓宇的比例提升8個百分點至70%，仍落後於外資企業，但增速快於外資企業5個百分點。

世邦魏理仕預計，2023年-2025年期間，國內18個主要城市的寫字樓新增供應中的甲級寫字樓面積佔比將達81%，這將為中資企業的樓宇升級提供充裕的選擇，尤其是在快速興起的新興商務區。

聚焦空間效率，整合約一城市多個辦公點

值得一提的是，報告顯示，基於對業務調整、成本控制以及提升辦公空間利用效率等考量，對同一城市內多個辦公點的整合，是大中型中資企業房地產策略的另一重要趨勢。在各行業中，製造業和科技業的中資企業辦公室整合意向最高，這與其當前的辦公室分佈有較明顯的關係。

中資企業的整合意向，意味著連續整層大面積租賃和總部型獨棟租賃需求將有所增加。數據顯示，過去3年，一線城市5000平方米及以上的新租交易中，整合性質佔比約1/5。

報告指出，在對多個傳統辦公空間進行整合的同時，將靈活辦公引入房地產策略有助於進一步提升空間效率，並兼顧業務連續性和靈活性訴求。尋求更具彈性的空間解決方案將是未來中資企業寫字樓需求的一大趨勢。

另據世邦魏理仕之前發佈的2022年《中國區寫字樓租戶調查》顯示，疫情得到控制後，中資企業在工作場所內設置共享工位和協作空間，以及在選址時將共享辦公納入考慮的比例均有明顯上升。

此外，世邦魏理仕調查顯示，54%的中資企業表示有意願搬遷至綠色認證樓宇，這一趨勢將推動綠色樓宇租賃需求的持續增長。

新京報記者 張曉蘭 封面圖/資料圖片

編輯 武新 校對 柳寶慶