宏利資管黃惠敏:疫苗重啟經濟 房託看好 - 20210602 - 經濟 - 每日明報 - 明報新聞網

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黃清瑤 基金特區

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宏利資管黃惠敏:疫苗重啟經濟 房託看好

【明報專訊】去年新冠病毒疫情對環球經濟造成重創,惟今年疫苗開始廣泛接種,宏利投資管理亞太房託投資專家黃惠敏(圖)預期,疫苗將帶動經濟重啟,並為房託(REITs)市場帶來投資機遇。她指出,各行業的房託,在不同城市會有不同走勢,當中看好新加坡及澳洲的工業房託、新加坡及香港的零售房託,以及澳洲的辦公室房託。

黄惠敏指出,受疫情影響部分房託已產生結構改變,如工業房託逐漸轉型經濟數碼化,一方面電子商貿興起帶動物流倉庫的需求,加上低利率環境利好併購,帶動無機(Inorganic)增長。同時疫情加速企業向雲計算轉型,預料將繼續為數據中心帶來強勁需求。另一方面,一些受疫情影響的行業如零售及旅遊房託、地產及收租股將在疫苗普及後獲益。隨經濟活動重啟,商場和零售商店的出租率及人流有望回升,而租金減免措施結束後,現金流料見改善;零售銷售回升有助提升租金收入,一手樓銷售動力持續有助支持地產發展商。

新加坡工業房託較少受封城影響

黄惠敏旗下基金主要投資於新加坡、香港及澳洲的房託,就新加坡房託而言,較看好當地工業房託前景。當地工業資產的平均租金於2020年維持穩定,主要是由於疫情爆發期間,數據中心、物流及電子商貿相關物業的需求維持穩健,較少受封城措施影響。她提到,對數據中心持正面看法,因加權平均租賃期(Weighted Average Lease Expiry)較長,而且具有每年租金上調機制。

對於新加坡零售房託亦看高一線,其中偏好經營社區商場的房託,預料市郊商場受惠於當地需求迅速回升及較少依賴旅客,在重啟經濟後會有較快復蘇。至於經營社區商場的房託,其防禦力普遍高於倚賴辦公室人流及旅客的商場。

疫下社區消費強韌 香港民生商場具防守性

香港市場方面,同樣對零售房託前景持正面看法,她解釋過去一年,社區商場及日常消費為主的商場在疫情期間展現強韌。香港及新加坡的零售銷售額亦在2021年2月錄得按年回升,當中香港2月零售業總銷量按年大幅上升30%。由此可見,在經濟增長放緩時,香港社區商場表現顯得更穩健及具防守性。

早前,香港政府最新的財政預算案表示,將會向18歲或以上的合資格人士,發放總值5000元的電子消費券,以鼓勵及推動本土消費。計劃涉及金額接近360億港元,預計將佔2020年本港零售銷售總值約11%。同時香港房託在2月顯著回升,可見未有受到區內房託市場的沽壓所影響。加上香港政府自2月起逐步放寬保持社交距離措施,部分零售業房託對2021年的業績前景轉趨樂觀,因而認為措施將刺激近郊住宅區商場的消費。

澳洲就業反彈 利好辦公室需求

至於澳洲市場,看好當地優質的工業資產。第三方物流及電子商貿業正消化當地的供應,而相關行業的終端需求殷切。為降低未來供應鏈中斷的潛在風險,企業或提高庫存水平以支持倉儲需求,相信會帶動主要城市的優質工業資產租金持續上升。由於澳洲商業信心及就業市場強勁反彈,並重返疫情前水平,對當地的辦公室持正面看法。數據反映,澳洲2020年12月的招聘廣告數量為過去18個月以來最高,加上白領就業情况反彈,這些因素將利好辦公室需求。

疫情令全球旅遊航空造成嚴重打擊,當中不少酒店業收入大跌,以香港為例,更要推出本地市民優惠救亡。對於相關房託的前景,黄惠敏指出,疫情期間酒店及度假村行業的房託基金大影響,但主租賃的結構可確保房託基金從酒店方面獲得最低報酬。在新加坡,看到有檢疫酒店能夠在疫情間保持理想的入住率。市場預期亞太區有機會於年內重啟邊境,隨着開放帶來的旅遊復蘇,酒店和度假村行業將受益。

此外,疫情亦引致全球多國實行在家工作,此情况下將對寫字樓租金收入造成影響,黄惠敏卻有不同觀點,她說:「在新加坡,我們不少租客以低價簽約,可見租賃需求不低,但租金會否回復至疫情前水平,取決於業主能否以更快的速度和較高的價格簽訂新的租賃合同。」

另一方面,澳洲辦公室需求受當地的就業指數驅動,相信辦公室市場的拐點出現在悉尼,亦看到當地的辦公室質量有提升,並持續有接近賬面價值的成交。

至於挑選優質房託方面,她表示,會評估房託未來的增長前景,如公司的自然增長包括租賃市場和入住率,和非自然增長(包括收購團隊實力)、管理層過去的收購和分拆、租戶的情况、資產增值動力等。另又會透過財務數據以分析前景,如公司物業收入及利潤率、物業估值及債務狀況。

黃清瑤 明報記者

[黃清瑤 基金特區]

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