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姚松炎

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兩年前就香港樓市前景的預測

兩年前就香港樓市前景的預測

今日拜讀林行止(2020)在信報發表題為《香港樓市旺境已逝》一文,回顧過去香港「人為地製造了一場與經濟欣欣向榮期相匹配的地產大旺市。如今一切俱變,雖然樓市離黃昏尚遠,然已無復昔日『光芒』」,真不知是喜是悲?林先生的立論主要是以未來將會出現供過於求來推斷樓市前景,尤以明日大嶼和大灣區的巨大潛在供應作為基本分析理據,但這兩項目卻非近期的新概念,其中明日大嶼 (當時稱為東大嶼都會計劃))早在2014年1月的施政報告已有公布,而粵港澳大灣區計劃亦早在2017年3月已經提出,若是因為這些計劃將為香港的房屋帶來大量的新增供應而令樓價下跌,那麼理應早在2014年或2017年當計劃公布時已對樓市帶來價格調整的壓力,然而,事實上在2017至2018年間香港的樓價卻仍繼續以大約15%的年度升幅大幅向上,至2019年才開始減慢升勢,2020年才正式跌入負數區域 (圖1)。

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圖1 香港樓價指數年度變化率,2017-2020年。資料:差估署

林先生指出近期「二手樓銷情每況愈下,令人對前景大有保留。(雖)不敢說香港物業旺景已一去不復返,卻肯定藉物業發展成為世界級巨富的年代已終結!」未知所指每況愈下是否成交量減少,但查看近期的二手樓宇每月成交量並無明顯回落,仍然保持過去幾年的平均水平 (圖2),大約在每月3500宗上下,尤其在疫情曾一度緩和期間,成交量似在W型反彈。

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圖2 香港二手住宅成交量。資料:田土廳

然而,他的一句「肯定藉物業發展成為世界級巨富的年代已終結!」不禁令我想起大約兩年前蘋果日報(2019)的一篇訪問我對樓市前景看法的報導,當時香港的樓價大幅飛升,剛性需求一詞主導市場,我卻大唱反調,記者以我的這句對香港未來樓市前景的看法作為全文結語:

『「如果仲想買樓,然後期望在十年內翻一番,你要想一想,香港上幾代人得天獨厚的時代,同現今時代的分別。」姚松炎這樣提醒。』

當時不但無人相信,更遭人嗤之以鼻,今日重溫此句結語,感慨萬千!與今天林先生的一句「雖然樓市離黃昏尚遠,然已無復昔日「光芒」」彷彿相似,更覺唏噓!然而,我卻較多從經濟前景、人口萎縮和按揭政策分析,正如林先生在文末指出,當今各國濫印鈔票,有利物業價值上揚,但當按揭利率追趕通脹時,則對樓價不利,似乎他也同意我的實質利率理論,換言之,全球減至零息對資產價格有利,但香港能否「受惠」則須視乎香港本身的經濟前景,尤其是通脹率與風險溢價等因素。

參考:
林行止 (2020) 香港樓市旺境已逝,信報,12月16日。

蘋果日報 (2019) 姚松炎:剛性需求如傻人需求 港樓狂升難複製,蘋果日報,2月10日。

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