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什麼是樓契?
「樓契」是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。通常經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。
根據《物業轉易及財產條例》第4條，法定產業權只能透過「契約形式」予以設定、終結或處置，所以即使我們只簽定買賣合約，只能代表買家擁有買入單位的權利，但卻不能作為證明物業轉讓的證據，故必須透過訂立一份樓契。
所以，在買賣物業的過程中，「樓契」是一份相當重要的文件，因為它會作為單位業權的證明。因此，怎樣去妥善保存樓契，也變成一個很重要的學問。我們會透過一文剖析樓契的重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名常見的問題。
業權種類?
在簽定「樓契」時，我們持有的業權大致可分為兩大類。一類為個人擁有，而另一類則為共同持有。我們要先了解業權的種類，因為它對於日後作轉名、除名、或轉讓時有直接影響:
個人擁有(Sole owner)
一種是由業主一個人全部擁有，或由一間公司全權擁有。
共同持有(joint owner)
若一個物業由多於一名業權人購入，則屬共同擁有物業，例如很多時兩夫婦會共同購入一個物業。而他們持有業權的方式可以細分為「聯權共有」 (joint tenant) 或「分權共有」(tenant in common)。
聯權共有
「聯權共有」往往俗稱為「長命契」，就是大家共同擁有一份業權，各人所享有的權益均一致，其最大好處是當一份過身時，該權益會自動轉移至其他聯權人身上，而不會落入去身業主的遺產內，變相日後在世的聯權人只需向土地註冊處登記去世業主的死亡證、以及一些很簡單的手續後，便轉讓至在世者。當然這個舉動不一定要即時進行，往往是有賣樓需要時，在世業主才把相關死亡證作出註冊。
分權共有
「分權共有」就是用百分比來表達出各人持有的業權份數，而每名持有人均有權處理其自己的業權份數，也就衍生所謂的「半契樓」，意即持有部份業權的持有人出售了其持有份數。不過雖然各人持有的份數並不相同，但其在單位內的「佔用權」卻平等。
贖回樓契程序及費用
程序1: 樓契會抵押於銀行
由於一般業主均有承造按揭，也就是我們把物業抵押給銀行，銀行會將一項按揭押記令(Mortgage charging order)註冊在物業的土地註冊處紀錄內，而相關樓契文件也就會由銀行保管，直接還清所有按揭貨款。若下手買家協議購入該物業時，律師及銀行均會索取查閱樓契，而銀行在查閱後才決定是否批出按揭。
程序2: 贖契需時三至四個月
一般程序，在接近供完樓的前幾個月，銀行會發信通知買家需進行贖契安排，由於有些銀行可能忘卻通知，業主需主動向銀行查詢。經指定律師樓安排下，律師會準備贖契文件交由銀行簽署，確定業主已還清所有按揭貸款，並將之註冊到土地註冊處中，之後再向銀行索回樓契。一般來說，由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月，而費用約為二、三千元。另外還要一提，並不是全部律師行也可進行贖契安排，在委任律師協助前，也需要先向銀行查詢該律師行是否被認可辦理贖契手續。
程序3: 贖契後需要保存樓契
當正式完成贖契程序，業主所持有的就是「現契樓」，即沒有按揭在身，你需要自己妥善保存樓契。因為一旦樓契遺失了是不能補領的，只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。如果樓契有遺失，或核證副本並不被接受，則會成為樓契殘缺下，律師拒絕確定物業的業權良好，銀行也未必願意承造按揭，下手買家需一炮過找清樓價，自然會成為買家壓價的理由，影響物業價值。
保存樓契的方式
因此，怎樣妥善保存樓契是一件很重要的學問。如果本身你有承造按揭，固然影響並不算太大，因為在還清按揭貸款前，該份樓契也會抵押在銀行上，變相成為一個保存樓契的方式。
方法1: 存於家中
對於部份已經沒有按揭在身的業主，其樓契則需要自己選擇存放的地方，部份會選擇直接存於於家中。但最大壞處是，若果一時忘卻存放的位置，萬一單位發生家居意外，如火警導致室內物品付之一炬，單位便會失去了樓契。
方法2: 存於律師樓
一般而言，在接近供斷樓的前幾個月，銀行一般會發信通知買家需要贖契，並在律師協助下處理贖契，此時有些律師樓會協助客人把樓契存在律師樓內。但業主選擇這個方式，也不代表完全無風險。因為有些律師樓只會把樓契存於在倉庫內，若倉庫發生事故，同樣也會令單位失去了樓契。而且早前有律師樓被接管，因人手及工序問題，未必能即時把相關契約取出，會出現一些延誤。
方法3: 存於銀行保險箱
另一個方法，就是存於銀行保險箱內，但實在銀行的保險箱長期也是供不應求，雖然每年收費約2,000元內，但並相信這關乎供應問題大於一切。更重要一點，雖然近年舊契重建的物業，也多提供了CD契，但一些不採用CD契的樓契，其厚度及量數之多，未必夠位放入保險箱內，這也是存放於保險箱的另一壞處。
方法4: 存於銀行
事實上，還有其他存放的途徑。部份銀行會提供存於服務，每年大約收取3,000-4,000元，其最大好處是遺失樓契的機會不大，但付費卻相對地高。而且因普遍律師及銀行對現契樓也有較大戒心，擔心有假業主的問題，若一直存放於銀行則予律師及銀行有較大信心。
方法5: 翻按物業
部份業主即使已經贖契，也會重新進行翻按，並把借出的物資金放在「按揭儲蓄掛鈎戶口」內以抵銷利息開支，但同時間樓契也可抵押在銀行上。
樓契轉名/除名常見問題
不過對於樓契上，相信更多準買家或業主關注轉名、加名、及除名的安排。所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主；「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個；而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。由於業權上作出改動，故需經由律師樓處理，在上述改動完成後，律師樓會把相關文件註冊在土地註冊處內。
根據《律師執業規則》，為免律師對客戶有任何利益衝突，若代價金額低於100萬元的交易，才可經雙方同一律師進行，否則便需要委託不同律師負責，但近親轉讓的交易則沒有如此限制。近年辣稅衝擊下，這個議題尤其受關注，不少業主都希望透過內部轉讓，來釋出乾淨的首置名來慳稅買樓。過程中又會遇到什麼問題?
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