【會議直擊】中國奧園(03883.HK)：預計2021年拿地預算不超銷售額25%

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3月30日，中國奧園(03883.HK)發佈2020年業績報告。業績報顯示，中國奧園實現總營業額約677.94億元(人民幣,下同)，同比增長34%；淨利潤率10.4%；股東應佔淨利潤約59.1億元，同比增長41%；毛利約170.09億元，同比上升13.2%，毛利率為25.1%。末期股息每股66分及特别股息每股11分，合共擬定股息為每股77分(相當於91.5港仙)，同比增長40%。

報告期内，集團實現物業合同銷售金額約1,330.1億元，同比增長13%，逆勢圓滿完成全年目標。

城市更新方面，奧園在2011年已佈局城市更新發展至今已形成復合產業的「奧園舊改模式」，為實現土儲擴容和利潤水平的雙豐收奠定良好基礎。期内，10個城市更新項目實現轉化，其中8個項目轉入土地儲備，帶來可售貨值約人民幣382億元。目前，集團已實現舊城、舊村、舊廠「三舊」改造全覆蓋。

土地儲備方面，新增建築面積約2,015萬平方米，新增可售貨值約人民幣2,426億元。按貨值計算，通過收並購方式佔57%，招拍掛佔27%，城市更新及其他佔16%。截至2020年底，中國奧園擁有逾60個不同階段的城市更新項目，總規劃建築面積4,285萬平方米，規劃可售面積約2,246萬平方米，預計額外提供可售貨值約6,730億元，其中粵港澳大灣區佔97%，約6,552億元。

截至2020年12月31日，中國奧園擁有約370個項目，分佈95個境内外城市，土地儲備總建築面積達5,718萬平方米(權益比71%)，總貨值約6,208億元，計入城市更新項目後的總貨值約12,938億元，足夠未來四至五年的發展需要。

3月30日，中國奧園於線上召開2020年度業績發佈會。中國奧園集團董事會主席、執行董事郭梓文，執行董事、行政總裁郭梓寧，執行董事、聯席總裁馬軍，執行董事、聯席總裁陳志斌，執行董事、高級副總裁陳嘉揚等出席會議並答媒體提問。

在業績會上，行政總裁郭梓文介紹到，2021年，是中國奧園25年發展的里程碑之年，也是邁向世界500強的開局之年。奧園主動求變，推動管理扁平化，強化總部對城市公司的直接管控地位，打造百億級城市公司，繼續積極拓展城市更新，聚焦高能級城市。

以下是管理層問答節錄(問答經財華社整理)：

Q:出售附屬公司的收益大幅增加，但是淨利潤同比下降的原因是什麽？及公司2020年毛利率下降的原因是什麽？

A:(管理層)集團期内處置子公司收益大幅上漲，主要因為集團年内加大了與合作方的合作力度，一些子公司成為合營企業，這方面通過溢價處置獲得收益，但這個公司還是由我們去合營管理，還在我們的控制之下，所以這方面獲得比較大的收益增長。同時還包括一部分合作項目的提前退出，提前進行利潤分配。

毛利率下降是策略調整的過程，2020年在新增土地方面，一二線城市提升幅度非常大，在這個過程中，加大了三四線城市，包括五線城市的去化，短期内對毛利率有所影響。但從長遠來看，隨著城市能級提升，包括城市更新項目的入市，毛利率將回到一個較高的水平，甚至超過以前歷史高位的水平。

Q:對於「集中供地」、「三條紅線」的政策，公司接下來怎樣應對？

A:(管理層)對於「三條紅線」，企業的整體的反應都是要狠抓營銷的去化和回款，同時降低成本，更加嚴格的控制支出。行業經過這幾年的調控，總體看來行業利潤率下行是一種趨勢。目前在長效機制逐步顯露威力的情況下，整個行業還能維持比較高位，甚至還處在增長態勢的成交金額。可以說，無論政府、開發商，還是客戶已經基本達成了一種新的平衡。所以開發商要做的事一定是繼續維持一定的銷售額，同時不斷優化自身的經營水平，以達到降負債的目的。

Q:2020年收並購的拿地比例下降的原因是什麽？奧園現在的項目獲取和佈局方面的拓展的策略是什麽？

A:(管理層)目前來看的話，奧園全國性的佈局已經完成了。在這個過程中，一味的收並購存在一定的弊端，全部是收並購的話，會讓整體的佈局不可能全部平穩的進行，那麽這個時候就需要適度的招拍掛，要定向的投放在某些符合的城市，積極的獲取一些輪動的機會。這是我們現在整體把獲地控制在這個比例的主要的目的。

Q:今年的拿地預算是多少，接下來有什麽樣的方式或者是手段來獲取高毛利的項目？
(管理層)關於拿地預算方面，公司2021年的拿地預算是不超過當年銷售額的25%，具體金額大概是300億左右。這個預算更多是從債務的角度去考慮，但是如果全年整體現金流比較高於預期，及我們也有足夠的降負債的空間的話，不排除購地的支出可以有一定的增長。

另外，中國奧園行政總裁郭梓寧補充到，「公司拿地不外乎是四種途徑，招拍掛、收並購、產業勾地和城市更新。過去幾年，還是以收並購和招拍掛為主，現在隨著產業優勢的顯現，下一步一方面會加大產業勾地的比例，另一方面由於在8年前已經開始介入城市更新，在這一方面總結了很多經驗，拓展了一批優質項目，接下來，發展後勁還是會體現在城市更新項目里面。今年有10個項目會進行轉化，其中有好幾個都是超百億的項目，更擁有規模大、位置好、成本低的城市更新項目特點，會產生比較好的銷售業績以及利潤，接下來會繼續加大城市更新這一塊的拓展力度以及轉化的速度。」

作者：Janet