是杭州湾PLUS，还是深圳、浦东之后的湾区新贵？

是杭州湾PLUS，还是深圳、浦东之后的湾区新贵？

示意图，来源公共图库

30年前错过深圳，20年前错过浦东，今天你还想错过前湾新区吗？

2019年7月9日，省政府正式批复成立宁波前湾新区，这句话也顺势成为了出镜率非常高的灵魂一问。

这个规划总面积约604平方公里的新区，规划范围包括杭州湾新区在内，加上余姚、慈溪两地的部分区域，组合一个规模更大、范围更广、定位更高的进阶版新区，顶着“世界级先进制造业基地”、“长三角一体化发展标志性战略大平台”、“沪浙高水平合作引领区”、“杭州湾产城融合发展未来之城”四大国家级战略目标，强势出道。

如今将近两年过去，备受关注的前湾新区是否已有了下一个深圳、浦东的发展势头？

应后台网友的要求，小编与大家一起盘一盘它的现状如何。

从杭州湾到前湾新区

前湾新区的前身和发展基础，当然就是曾经的顶流新区杭州湾。

两者的空间范围差距，大概就跟iPhone 13和iPhone 13 Promax一样，底子是差不多的，而前湾新区则在杭州湾新区的基础之上，进行了拓展。

将中意（宁波）生态园、慈溪高新技术产业开发区和环杭州湾创新中心等区块围合而成的滨海连片空间纳入前湾新区，新区的总面积约604平方公里（杭州湾新区陆域面积约356平方公里）。

前湾新区到2035年的发展目标是：基本建成长三角一体化发展标志性战略大平台，世界级先进制造业基地、沪浙高水平合作引领区、杭州湾产城融合发展未来之城。

简单截取一下关键词，大概就是重要战略平台、先进制造业基地、产城融合发展。

从规划角度来看，前湾新区毋庸置疑起点相当高的国家级战略，也是宁波融入长三角一体化的重要片区。

在11月赛迪顾问发布的2021年中国城市新区五新潜力50强榜单上（“五新”指：新产业、新技术、新业态、新空间、新模式），前湾新区位列全国第三、浙江之首，足可见其发展潜力。

除了总体战略高度之外，前湾新区的发展建设无论是从空间结构、产业布局还是交通网络的打造上，也都是直奔目标而去。

前湾新区主要规划

空间结构：两核两区多组团

两核为“滨海创新发展核”和“南部产城服务核”。

两区为东部先进智造区和西部新兴产业区，共同作为承载世界级先进制造业基地的核心空间。

“多组团”为若干城镇节点区，形成生产、生活、生态三类功能单元，作为高质量发展的细胞单元。

产业布局：“246万千亿级”

产业，是对于一个新区新城而言，发展的重要基础。

尤其是前湾新区这样一个全市“246”万千亿级产业集群建设的发展主平台之一，如何完成承接世界级先进制造业基地的目标，如何推进先进制造业转型升级，都是未来发展的要点。

规划19个产业单元，构建专业的集群型园区。

截止2020年，前湾新区已引入世界500强企业26家，特色产业群40家。

除了已经落位杭州湾区域的吉利汽车、大众汽车、方太厨具等龙头企业之外，吉利研究院、复旦科创园、中科院系研究机构等平台也已经落户。

区域内的中意宁波生态园，是全国仅有的8个、省内唯一的国家级国际合作生态园，可以说是前湾新区除杭州湾之外至关重要的一个产业园区。

目前总投资约540亿，规划有国际会展中心、星级酒店、欧洲时尚品牌跨境采购中心、文化艺术交流、休闲娱乐、幼儿园、人才公寓、总部经济等配套服务（在建，规划信息来源中意宁波生态园官方公众号）。

中意文化交流中心效果示意图

未来预计将继续聚力发展汽车制造、高端装备、生命健康、新材料、电子信息和现代服务业等重点产业，实现产业竞争力达到世界领先水平的远景展望。

空铁港路多维交通体系

前湾新区作为宁波乃至浙江谋划湾区经济发展的重要支点，与长三角各主要城市的通达性非常重要。

因而在交通辐射能级上致力于提升其长三角枢纽地位，增强前湾与上海、杭州、宁波、苏州四地之间的快速直连直通。

图片来源杭州湾新区价值白皮书

空：浦东、虹桥、萧山、栎社4大国际空港

铁：全世界最长跨海高铁大桥——沪甬跨海大通道（在建）、串联长三角的通苏嘉甬铁路（在建）、以及宁波到前湾的多条城际铁路（规划）

港：宁波港、舟山港

路：杭州湾跨海大桥、中国第一条超级高速公路——杭绍甬智慧高速（在建）、两横三纵的高速公路体系：杭甬高速复线、沈海高速，余姚大道连接线（在建）、余慈连接线、沪甬高速二通道

前湾新区楼市情况

从新区的规划上来看，居住用地主要集中在三个地区：杭州湾片的滨海新城、余姚片的中意生态园和靠近慈溪中心城区的创新综合服务区域。

目前楼盘最为集中、数量最多的主力区域还是杭州湾新区，仍在续销的项目大概有20个左右。

整个前湾新区的库存量近五年来一直维持高位，去年和今年更是逼近150万方。

大量的库存，对于一个区域性市场而言，是悬在空中的达摩克利斯之剑，尤其是在近期偏冷的大环境下，去化速度较慢，板块压力相当大。

当然换一个角度看，对于有真正置业需求的购房者来说，也意味着在整个前湾新区有更大的选房余地。

今年总体的供应量和成交量跟前几年的辉煌期相比，“缩水”了将近一半，只有均价在稳步上涨，目前已逼近1.7万/㎡。

不过从单盘来看，价差非常大。

比如上个月刚开盘的德信新中宇滨学里项目，位于中意生态园板块，折后价格仅仅约6980-8888元/㎡，有一种房价重回5年前的感觉，出现了比较难得的热销。

而靠近慈溪市中心区域的慈溪科教文创板块、坎墩街道（部分区域）等板块的均价较高，拉高了前湾新区的整体均价。比如卓越·天鑽这一豪宅项目，产品建面约174-264㎡，成交均价达到了1.9w+。

杭州湾片区的目前均价则在1.3-1.4w左右，今年开盘的绿城双子星、中旅云漫里、朗诗天阅美湖居等项目均价都在这个范围内。

前湾新区在售项目

（因项目较多，主要选择2021年入市楼盘）

朗诗·天阅美湖居

绿色科技领先房企朗诗首入杭州湾作品

项目户型：建筑面积约87-120㎡

参考均价：住宅备案均价约13800元/㎡

周边配套：世纪金源购物中心、奥特莱斯(规划)等5项商业配套；行知幼儿园（在建）、宁波科学中学、杭州湾新区初级中学等教育配套；上海交通大学医学院附属仁济医院宁波医院

德信新中宇·滨学里

中意宁波生态园目前唯一在售新盘

项目户型：建筑面积约87-106㎡

参考均价：住宅备案均价约8798元/㎡

周边配套：约58万方生态产城，包含购物公园、影院餐饮、花园办公、文创商街、酒店会展等（规划）；九年一贯制中意宁波生态园实验学校

中旅·云漫里

中旅继锦绣东方、海泉湾之后的杭州湾第三子

项目户型：建面约116-132㎡

参考价格：备案均价约14360元/㎡

周边配套：碧乐城、锦绣东方文化商业街区（在建）；海韵小学、南部初中（在建），九年一贯制学校（在建）；宁波第二医院杭州湾院区

绿城·春来云潮 |春熙月明

绿城首入杭州湾打造的双子星项目

项目户型：建面约89-130㎡

参考价格：备案均价约14033元/㎡

周边配套：世纪金源购物广场、碧乐城、国风商业街等商业配套；宁波科学中学、杭州湾世界外国语学校、宁波财经学院等教育资源；医疗配套杭州湾医院。

项目户型：建面约89-110㎡

参考价格：备案均价约14405元/㎡

周边配套：世纪金源商业广场；宁波科学中学、滨海小学、杭州湾世界外国语学校；杭州湾医院。