居屋2022業主如何善用「分階段居屋業主貸款」慳息置業

居屋2022入伙前，準業可以利用結餘轉戶整理現有債務，符合壓力測試的要求，善用分階段居屋業主貸款慳息置業，預留資金應付其他居屋費用的開支，申請分階段業主貸款亦可節省利息，為居屋入伙左後作萬全準備。

居屋2022業主如何善用「分階段居屋業主貸款」慳息置業

今期2022居屋的屋苑涵蓋7個地區，大部分以樓花形式推出市場。業主由簽訂買賣協議至樓宇落成相距超過1年。究竟居屋2022準業主有甚麼需要注意？

居屋2022計劃

最新2022居屋為2014年復售居屋以來最多單位的一期，售價為市場價51折，介乎124萬至531萬元推售。抽中的業主，只需支付首期：白表10%及綠表5%，揀樓及簽定買賣合約。

居屋擔保期

政府為所有新居屋以首次出售日計算擔保30年，擔保期內如業主斷供，政府會收回斷供單位及清還按揭金額給銀行，然後再重新發售。 

負債影響壓力測試中入息比率的計算

居屋申請人向銀行申請按揭時，申請人的其他現有債務會一併計算入入息壓力審查，如申請人的現有每月還款加上未來的按揭每月還款，每月還款金額過高時，會有機會導致壓力測試失敗，如果現有的負債過高也可能導致信貸評級變差，以上種種估算均會影響銀行在審批按揭貸款時「扣分」的因素，或有機會影響按揭申請和置業計劃。 

改善收入負債比例 增加居屋按揭貸款成功率

銀行慣常審批居屋按揭貸款，會比較私人物業申請按揭時採取比較寬鬆的審批尺度，銀行可能不需要查閱申請人的入息證明文件，但仍會要求申請人申報入息和審視申請人的信貸評級及負債比例，用以計算每月的供款能力，如信貸評級評分差或會導致部分銀行拒絕批核按揭申請。如果不能符合審批標準，銀行可能要求申請人提供「擔保人或共同借款人」，擔保人或共同借款人也會被要求提供入息證明文件。究竟準業主需要如何在個人財務上作出妥善安排，方能成功申請按揭貸款呢？

居屋2022入伙進度

本年度居屋2022的項目中，按最新公布柴灣蝶翠苑會首先安排8月份入伙、東涌裕雅苑將被安排今年第4季入伙、沙田愉德苑於2023年5月份入伙；其餘北角驥華苑，啟德啟欣苑、將軍澳昭明苑、土瓜灣冠山苑、觀塘安達臣安秀苑將被安排於2024年入伙。

利用結餘轉戶整理現有債務 準備居屋入伙

如果以上入伙按計劃沒有延遲，大部分單位距離入伙尚餘10-20個月時間，建議準業主利用「業主貸款」早作準備，考慮整理一下現有債務，利用「結餘轉戶」這一種貸款產品，集中還款，卡數一筆清和清理其他債務，避免出現逾期還款或者因為多項負債影響TU信貸評級。市場上「業主貸款」可貸款的金額相對較大，實際年利率亦比私人貸款低，還款期最長120個月，不但可以降低每月還款額，同時可以改善收入與負債的入息比率，信貸評級也會逐漸改善。

預留資金應付其他居屋開支

雖然居屋以折讓市價出售，大部分買家是首次置業、公屋戶主或樓宇租賃的住客。除了樓價外，在置業時是需要支付多項不可預計的雜費，例如印花稅、律師費、管理費按金、業主立案法團按金、水電煤開通按金等，以綠表申請業主為例，首期加上林林總總的雜費支出，粗略估計最低也需要約11、12萬元，還未計算裝修費和添置家具等支出。

分階段業主貸款 節省利息

置業是一般市民的主觀願望，抽居屋仿如買六合彩般碰運氣，有幸抽到，瞬息間可能發現自己沒有準備足夠的資金來應付所需，有需求便自然有供應，市場上有財務公司填補這些資金需求，特別提供「分階段居屋業主貸款」貸款產品，貸款額會預先批核，「分階段業主貸款」不論首期、裝修、業主立案法團及管理費按金，業主在需要時才提取，提取時才開始計算利息，免卻不必要的無謂開支。

「分階段居屋業主貸款」vs「業主貸款」vs「私人貸款」

「分階段居屋業主貸款」、「業主貸款」或「私人貸款」都屬於非抵押的私人貸款，「分階段居屋業主貸款」是「業主貸款」的進化版，為準業主置業時解決資金的需要，貸款可分階段提取資金，利息開支由提取一刻才開始計算，比同類型的「業主貸款」利息可大幅降低，更重要這「分階段居屋業主貸款」不是一個按揭貸款，實實在在是一個無抵押的個人信用貸款，具備了彈性、實惠、自主和慳貸款利息的貸款產品。

「分階段居屋業主貸款」的好處

貸款額:	「分階段居屋業主貸款」比「私人貸款」高，貸款額由20-50萬不等;
還款期:	「分階段居屋業主貸款」比「私人貸款」長，最長120個月;
抵押:	貸款不需樓契作抵押，不影響按揭申請;
業權:	無論是個人業主或聯名業主，均可獨自一人申請借款。
申請費用:	免律師費、 估價費和其他不必要的費用。

最後建議留意按揭息口的上調及受疫情影響下的香港經濟，提早預留足夠備用資金，慎防突如其來的資金需要。
如欲了解更多貸款與借款需知，歡迎觀看由Tiptop鼎豐信貸呈獻的《鏡･貸與借》。

 

【特約專欄】

《關於作者》 
黃漢強博士- 現任Tiptop鼎豐信貸有限公司行政總裁，30年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位，學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士，公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區2020年金融企業家。