在日本大阪投资房产，有什么好处，买房投资做民宿能挣钱吗?

看到下面这答非所问的广告，我觉得蛮好笑的。我来认真回答一下吧，希望能帮助您理清投资思路。

其实你这是两个问题：

1、在大阪投资房产，有什么好处？

2、把投资的房产用于民宿经营能挣钱吗？

为什么这是两个问题呢？

因为买了房子，不一定非得做民宿不可。做民宿，只是对物件的一种利用方式而已。你当然可以把他作为普通住宅长期持有，或是出租出去。

我先来回答你第一个问题，有什么好处呢？

既然说了投资，那我就排除了“自住”的用途。

投资房产的目的很简单嘛，为了挣钱。

挣的钱可以由两部分组成：资产增值和房租收入。

资产增值，简单说，100万买的房子，若干年后涨到了150万。 那你就是挣50万。

房租收入，很好理解，把房子租出去，扣除七七八八的费用后一年租金10万，那么持有5年，你就是挣了50万。

日本比较特殊。我们国内普通老百姓说投资房产，都是投资公寓。很少有说独栋小别墅的，那是土豪做的事儿~但日本独栋小别墅，他们称为“一户建”，是很司空见惯的。

一户建和公寓虽然都是房子，但性质上有非常大的不同，我们将在下文做分类讨论。

先来看公寓的资产增值吧。

根据东京カンテイ的数据统计，2021年1~3月，大阪市二手公寓价格与前年同月相比，分别上涨4.1%、4.9%和4%。

有朋友可能会思考，毕竟是疫情期间嘛。随着全球金融大放水，其实各国的房价都在涨，也没啥太稀奇的。

那我们看看过去几年大阪二手公寓的总体房价走势。

下图的时间轴是2015年1月至今，请看代表大阪市的橙色曲线。很明显哈，一路飙涨。2015年至今上涨56%。

当然，可能和中国的房价想比那是小巫见大巫了。可话又说回来，全世界哪个国家的房价能有中国那么邪乎？

接着我们来看一户建。

日本买房一般是带土地的。买一户建最大的特色是，坐拥整块土地的使用权，想怎么“燥”就怎么“燥”。不像公寓，虽然名义上你也拥有土地，但是是和整栋大楼所有业主共有的，你想在你的土地上种个花花草草都不行。

所以，投资一户建本质上是在投资土地。

日本的土地价格其实很好查询。每年的1月1日，日本国土交通省会请鉴定师对全日本26000块“标准地”的地价进行评估，这被称为“公示地价”。

我们来看看大阪近几年公示地价的表现：

2015年至2020年，平均地价每年都在涨，近几年涨幅还不小呢。

注意，这个是大阪市平均涨幅。

就是说你在大阪开盲盒一样瞎买的平均结果。大阪当然有好地段，也有坏地段咯~

像在都心6区，很容易能找到平均年涨幅6%以上的土地。而在一些较“偏远”的地方，可能每年涨幅也就2%~3%。

看你怎么选了吧！反正大概率实现资本增值是没问题的。

那，资本增值，是不是意味着一定挣钱呢？

并不。

就拿公寓来说吧，没错，房价是在涨，但是有房子你就得交“物业管理费”和“修缮基金”，每年还要给政府交“固定资产税”和“都市计划税”。

你得确保房价涨幅可以覆盖掉这些支出才算挣钱嘛！

那么比较保守的挣钱方式，就是把房子租出去。租金足够覆盖掉这些收入，还能创造额外的收益。

大阪的房子好租嘛？

这要看你买的是什么房子了。

我们先从一个数据入手，日本人的住宅自有率。

下图是2018年时，日本国土交通省做的调查。你只要看横轴和数轴，还有蓝色的条条就行了。

我们可以看到，“25岁未满”以及“25~29岁”，住宅自有率分别只有3.1%和9.1%。也就是，只有不到1成的30岁以下年轻人住的是自己的房子。

那问题来了，日本好歹也是发达国家，还有90%的年轻人总不能睡大街吧！住不了自己的房子，是不是得租房住？

没错，年轻人是租房的主力军！可以想见，这个年龄段的人必然是倾向于租小户型的。

全日本任何一个城市，最受欢迎的出租房型一定是“一室户”或“一房一厅”之类的小户型。

而一户建作为一种大户型的“奢侈品”则空室率会比较高。所以从租金回报的角度上来说，我倒并不建议你投资一户建。

虽然一户建普遍比较贵，我们做中介的挣钱也多。

那么大阪的回报率怎么样呢？

我倒没有找到相关的权威数据，并不清楚全市平均回报率是多少。

但根据我的经验，在大阪想要找一个地段可以，实质回报率6.5以上的物件并不难。我可以给你大把大把的推荐。

既然说到租赁，你可能会担心空室风险。

这个在倒是大可不必。因为你在选择房子的时候，可以找带包租协议，或者已经有租客的房子。

你也许还会担心，那租客将来退租了怎么办呢？

还好吧，从数据来看，大阪所在的“关西圈”，87%的学生和单身社会人士一次租房时间都是2~4年。

所以，日本的租约一般都蛮稳定的。当然，只要你房子持有时间够长，碰到退租的事肯定在所难免。但不用担心，相信自己的投资眼光好吗？

好了，聊了那么多，我们可以回到一开始最初的问题：

在大阪投资房产，有什么好处？

我觉得，有没有好处，其实在于你的沉默成本。

房产是一种稳健型长期投资项目。我能看到的是租金收入6.5%与每年3%左右的资产增值。但我看不到的是你的投资潜能。

假设一年挣9.5%，多吗？

对稳健型投资者来说还蛮多的，总强过把这钱存银行和余某宝吧。

但对风险偏好较高的朋友来说，并不高。“明天老子就抓一个涨停股”，一天挣你一年的钱。

可对国际投资者来说，收益已经不重要了，重要的是能持有人民币以外的外汇资产。

这取决于你是哪一种了。

至于指望大阪像早几年前北上广深的房子那样，十年翻几番，直接实现阶层跨越，那我明确说，这是是绝对不可能的。

好了，接下来聊第二个问题：

把投资的房产用于民宿经营能挣钱吗？

这个问题不好回答啊，因为这要看个人经营能力的。同样的房子，有人经营可能挣钱，有人可能就不挣钱。

但我这可以提供一个数据给你，

根据日本观光厅2019年的统计数据（疫情前哈），大阪府的民宿平均入住率是54.2%。

如果我们以这个数字做推算，我不考虑人工成本，假设民宿上上下下就你一人打理，投资回报率撑死不会超过20%。

可是，这怎么可能呢？你还要面对一个非常实际的问题：你怎么经营？

如果你人在日本那ok，如果你长居国内，那基本没有实际操作可能。除非你做好移民准备了。因为你根本没有办法在日本长期滞留，经营更是无从谈起了。

你不自己经营，那只好交给专业的民宿经营公司打理了。人家当然也是要挣钱的嘛。

据我所知，疫情前，专业民宿经营公司给的包租回报率一般都在6%~7%左右。不可能再高了。不然岂不成P2P了？你看中他的收益，他可能看中了你的本金。

这时候其实又回到了第一个问题，你要考虑的无非是：

这个收益能不能让你满意？

逻辑上其实又回到了前面那一套。这和你买了房子做不做民宿就没关系了。买民宿和买普通住宅本质上成一样的了。

总之，民宿值不值得投资，这其实取决于你又没有条件和能力经营它？

这个问题我没法回答你，也没人可以回答你。

只能说，如果你需要什么样的数据资料，你可以私信我。我可以帮你找，帮你翻译。但最终判断需要你自己来。

“日本大阪的单间公寓投资备受关注。”主要原因是大阪市人口在持续增加，家庭数比之前的调查结果提高了约8.1%，平均下来每户只有1.87人，这意味着有居住需求的单身家庭越来越多。

不用说，单身公寓的主要居住者是单身一族。在大阪市，特别是中心6区，对单间公寓的需求越来越高，因为这里不仅是经济和交通的中心，还聚集了很多餐饮店和娱乐相关的店铺，对单身人士来说非常便利。

人们往往会拿大阪市中心6区与东京山手线内侧区域相比较，虽然都极具便利性，但大阪中心区域的房租会稍低一些，在7至8万日元每月，对于年轻人来说，这里是适合居住、满意度较高的地区。

由于人口多聚集在市中心6区，那么推荐投资区域自然离不开这些地方。

北区

想必大家都知道大阪最具代表性的繁华街，梅田站周边多被称为“北”，难波站和心斋桥站周边则被称为“南”。以北为中心的地区是北区，这里可以说是大阪的中枢区域，JR和阪急、阪神都能到达的梅田站（大阪站）是西日本最大的换乘站。周边是众多企业聚集的商业区，大企业的西日本分公司、关西分公司、近畿分公司等据点大多位于这一带。

另外，梅田站周边也是大阪最大的繁华街，众多大型商业设施都与车站直接相连，而将它们连接起来的是被称为“地下迷宫”的复杂而广阔的地下商业街。

作为单间公寓的投资对象，虽然具备了在6区中数一数二的好条件，但是地价与房价相对较高。再开发计划完成后，预计地价将进一步上涨。

中央区

相对于北区的“北”，被称为“南”的繁华街属于中央区。因格力高和蟹道乐的大型招牌而闻名的南边的道顿堀一带，现在可以说是象征大阪的光景。

具有强烈的娱乐街性质的南部繁华街位于该区南侧，北侧则是传统的商业区域，东侧以大阪城为中心，是大阪府厅、大阪府警察本部、NHK大阪广播局等聚集的官公厅街。

中央区的地价相对较高，有不少高价楼盘。话虽如此，位于南北中间的优越条件也是该区域魅力所在，在大阪市中心属于空置风险最低的区域。

福岛区

北区西侧邻接的区，福岛区内的不同位置街道性质也不同，位于该区东侧的JR福岛车站周边和位于该区中央的阪神野田车站周边是属于核心。JR福岛站周边聚集了很多口碑不错的餐饮店，是人气区域，休闲的店铺比较多，对于单身年轻一族来说是适合生活的街道。

另外，阪神野田站与购物中心直接相连，周边是商业街和小规模店铺聚集的平民区。西邻的此花区一带的湾岸地区是街道工厂的集中地，松下也是在这一地区创业的。

西区

近年来，人口增加最多的是西区。由于与北区、福岛区、中央区相邻，到市中心的交通很方便，自古以来就是市街化区域，所以是公寓很多的区域。

其中人气最旺的是堀江和靭公园周边，从1990年代后半期到2000年代，附近开始建塔式公寓、办公街、超市，以年轻家庭为中心的人口不断增加。

根据2015年至2045年的人口变动率预测，西区的人口增长率将达到26.4%，是大阪市内人口增加最多的地区。特别是在年轻一代的女性中人气很高，这是不可错过的一点，作为房地产投资的对象是很有魅力的区域。

浪速区

浪速区北侧一带也属于南部的繁华街，区南侧还有通天阁周边的新世界，以及与东京秋叶原齐名的电器街日本桥等个性鲜明的街道，可以说是非常具有大阪特色的区域。在市中心，地价相对较低，以人气美食店为首，餐饮店和娱乐设施很齐全，是面向年轻单身家庭的单间公寓较多的区域。

在入境需求良好的时期，面向民宿的房屋数量剧增。作为房地产投资的对象，这里是年轻一代人气很高的魅力区域。考虑到优越的地理条件，这里将来的人气也不容易衰退。

天王寺区

由于大部分区域位于上町台地，可以说是大阪市内地基比较强的区域。或许正因如此，这里拥有大阪屈指可数的高级住宅区，医院以及传统的寺庙佛阁。

在整个大阪也是屈指可数的文教地区的夕阳丘和四天王寺附近家庭层人气很高，以安定的住宅区而闻名。另一方面，位于区域南端的JR天王寺站是大阪南部最大的换乘站，车站周边也是可与热门繁华街匹敌的商业用地。

如上所述，大阪市中心的6个区各有特点，条件也各不相同，但都是未来发展和人口增加前景不错的高人气区域。需求旺盛，房屋价格只有东京的1/2左右，在考虑单间公寓的投资时，这里无疑具备了令人满意的条件。