很多香港人買樓也鍾情頂層連天台單位，但天台單位也特別多滲漏。假如你不幸地買入漏水屋，別以為透過「打針」把填補裂紋修補就可解決滲水問題。因為要對症下藥，必須先尋找出問題根源才可以。我們將剖析漏水的處理程序、以及常見的檢測手法來協助業主了解漏水屋的問題。
快速跳往：漏水個案、漏水主要成因、向食環署求助方法、尋找專家協助流程、責任誰屬
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漏水個案
《胡．說樓市》谷友陳先生早前就有親身經歷。他在十年前搬入太子一個頂層連天台單位，五百幾呎單位空間寬敞，入屋客飯廳，旁邊一列窗可遠眺旺角花墟景色，一直也是相安無事，但自從六年前大廈進行大維修後，有一次下雨天發現主人房牆身濕透，自此每逢下雨天總有滲漏。
跟業主立案法團交涉，找回大廈維修公司再作檢查，維修公司在天台對下來的主人房外牆塗了一層防水油，表示問題已解決，但實情所發揮的作用並不大。其後維修公司也試過用水浸天台，雖然沒有發現滲漏問題，但卻建議在天台多塗一層防水層，陳先生也無奈接受，但問題仍舊存在。其後再跟維修公司交涉幾次後，他們索性連電話也不接聽。
陳先生把設於睡房的入牆衣櫃拆走，在裂縫上動手鑽一個小孔，利用飲管及棉條把水引導入水樽內。我們到場拍攝時，就見到房間的小樽所盛載水滴，是近日下雨四小時後的成果。牆身密密麻麻猶如密碼的標記，是屋主記下漏水次數及濕度。
更嚴重是，滲漏問題一直由睡房延伸至客飯廳天花，原本鋪上的牆紙出一個個小氣泡，界開才望發現有裂紋，近期還惡化至窗邊也有裂紋及滲水。他多番向法團要求別找清維修公司的尾數，以保留資金作處理漏水問題，怎料法團卻在不知不覺間已找清尾數，現時陳先生只能獨自處理。
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漏水主要成因
類近情形，相信並不止陳先生曾經面對。漏水問題，也因樓宇老化而出現樓上漏水至樓下，對不少業主來說，可以相當困擾。要根治漏水問題，必須由業主先檢驗出滲水成因，並視乎情況和需要與有關住戶、其他業主、或法團進行協調，以進行維修工程。
在香港居所面對漏水源頭，不外乎四方面，包括「來水」、「去水」、「地台水」及「外牆滲水」。「來水」多數由食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂所致。「去水」則包括洗手間污水；「地台」則指浴室底的污水；「外牆滲水」則因外牆出現裂紋，雨水經由裂紋滲透入屋。面對不同的漏水源頭，要由不同方法作檢測。
漏水成因:
- 來水: 食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂
- 去水: 洗手間污水滲漏
- 地台: 浴室底的污水
- 外牆滲水
兩大方法搵漏水源頭
針對漏水問題，小業主自行進行勘察外，最直接就是尋求食環署及屋宇署所成立的「聯合辦事處」協助；或者尋找公證行或測量師去處理。
1. 搵食環署及屋宇署
食環署跟屋宇署成立「聯合辦事處」協助處理相關問題，主要是透過《公眾衞生及市政條例》賦予「聯合辦事處」權力，協助住戶有系統測試方法，找出滲水源頭，使業主能進行維修。「聯合辦事處」會提供「一站式」服務，在展開調查後，「聯辦處」人員會到懷疑滲漏單位進行調查及測試，測試工作通常於90天完成。但如果在調查過程中，「聯辦處」人員被拒絕進入單位調查，可向法庭申請手令入屋。
如調查後確定滲水來源來自該單位，則會按《公眾衞生及市政條例》發出「妨擾事故通知」，規定需在指明期限內處理問題；如不遵從則會提出檢控，一經定罪，最高可處罰款港幣10,000元，另加每日罰款港幣200元。
「聯辦處」亦可向法庭申請「妨擾事故命令」，命令有關人士處理問題，如不遵從法庭命令也可被檢控，一經定罪，最高可處罰款港幣25,000元，另加每日罰款港幣450元。但若調查期間，滲水情況有改善、或未能找出源頭，「聯辦處」會終止調查。
如有需要，「聯辦處」會把個案轉介「屋宇署」或「水務署」作出跟進。屆時「屋宇署」可按《建築物條例》處理樓宇失修及排水渠欠妥問題，而「水務署」則按《水務設施條例》制止浪費食水的情況。如大家覺得有需要可致電3691 8479(香港區)、3156 1942(九龍區)、3104 2571(新界東)；2382 5682(新界西)尋求協助。
聯合辦事處辦公時間
- 星期一至五: 上午8時45分至下午1時、下午2時至下午6時
- 星期六、日及公眾假期: 休息
聯合辦事處地址及聯絡方法
| 地區 | 地址 | 電話號碼 | 傳真號碼 |
| 東區 | 香港黃竹坑業勤街23號9樓 | 36918479 | 2180 6758 |
| 灣仔區 | |||
| 中西區 | |||
| 南區 | |||
| 離島區 | |||
| 九龍城區 | 九龍灣宏光道39號宏天廣場21樓7B-10A室 | 3156 1942 | 3156 2099 |
| 深水埗區 | |||
| 旺角區 | |||
| 油尖區 | |||
| 黃大仙區 | |||
| 觀塘區 | |||
| 葵青區 | 新界葵涌興芳路166-174號葵興政府合署9字樓 | 2420 9204 | 2480 4023 |
| 荃灣區 | 新界荃灣楊屋道45號楊屋道市政大廈3字樓 | 2212 9701 | 2414 8809 |
| 屯門區 | 屯門屯喜路1號屯門政府合署1字樓 | 2146 8642 | 2452 6559 |
| 元朗區 | 新界元朗橋樂坊2號元朗政府合署2字樓 | 2475 3433 | 2477 5099 |
| 北區 | 新界上水智昌路13號石湖墟市政大廈4字樓 | 2679 2812 | 2679 5695 |
| 大埔區 | 新界大埔鄉事會街8號大埔綜合大樓3字樓 | 3183 9119 | 2650 1171 |
| 沙田區 | 新界沙田鄉事會路138號新城市中央廣場第1座12字樓 | 2634 0136 | 2634 0442 |
| 西貢區 | 新界將軍澳培成路38號西貢將軍澳政府綜合大樓8樓 | 3740 5100 | 2792 9937 |
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調查手法
第一階段: 檢測濕度及漏水由其他單位引致
政府服務承諾規定，「聯合辦事處」在接獲舉報後六個工作天內聯絡調查。大致來說檢測會分三個階段進行。第一階段，會由「聯辦處」職員負責做第一次入屋檢查，發現滲漏地方濕度高於或等於35%、以及需確定滲水問題由「其他單位」引致，才會進行第二階段調查。
但濕度高於35%，究竟會用什麼時間的量度作為標準? 處方職員會量度一次、兩次或三次? 聯辦處職員表示不知道食環署做什麼檢查，也不知道量度多少次。至於如果滲水地方是自己入契天台，而並非由「其他單位」所引致又如何處理? 翻查屋宇署網頁，署方表示由天雨經大廈天台、平台、露台、外牆或窗戶所引致滲漏，皆不會構成公眾衞生的滋擾問題，聯合辦事處不會採取執法行動。
第二階段: 聯辦處職員檢測
因此必須符合第一階段的調查，「聯辦處」才會進行第二階段調查，包括利用電子濕度儀進行「濕度測試」、「色水測試」及「反向壓力測試」。「聯辦處」人員會到涉事單位進行一至兩次調查及測試，如果個案複雜有機會要多次到訪。對於性質複雜而未能找出滲水源頭個案，「聯辦處」有機會進行第三階段的「專業調查」。
| 測試方法 | 測試地方 | 測試單位 | 測試所需時間 |
| 濕度監測 | 牆身及天花 | 事主單位 | 0.5小時 |
| 色水測試 | 排水口 | 滲水單位 | 1小時 |
| 反向壓力測試 | 供水喉管及滲水位置 | 事主單位及滲水單位 | 3-5小時 |
第三階段: 專業檢測
「聯辦處」人員會委派顧問公司職員，按個案進行以下一項或多項測試，同樣地會到訪涉事單位一至兩次，有機會需反覆再作測試。而政府委託的顧問公司可按這裡。
| 測試方法 | 測試地方 | 測試單位 | 測試所需時間 |
| 濕度監測 | 牆身及天花 | 事主單位 | 0.5小時 |
| 地台蓄水測試 | 浴室、淋浴間、廚房地台 | 滲水單位 | 1-2小時 |
| 牆身灑水測試 | 浴缸、企缸、淋浴間牆身 | 滲水單位 | 5-15分鐘 |
| 反向壓力測試 | 供水喉管及滲水位置 | 滲水單位及事主單位 | 3-5小時 |
聯辦處職員強調，只會出一份報告指出漏水源頭，但不會協助後續根治漏水問題，故仍需要屋主自行處理。根據網頁資料顯示，索聯聯辦處報告逐頁收5.1元的手續費，另加影印費，手續費上限229.5元。
| 手續費 | 影印費 | |
| 黑白影印本 | 每頁5.1元 | 每頁1.3元 |
| 彩色影印本 | 每頁5.1元 | 每頁2.7元 |
2. 搵專業人士: 測量師及公證行
除了尋求「聯辦處」協助，業主也可自行委聘專業人士進行調查，顧問公司進行滲水調查及尋找滲水源頭，並進行所需的維修，以解決滲水問題。若滲水問題涉及供水系統，業主可尋找持牌水喉匠為供水系統進行檢查及維修。持牌水喉匠名冊可按這裡找尋。
檢測手法
針對不同地方的滲漏問題，聯辦處及專業人士會對單位進行不同方式的檢測，藉以確定漏水源頭，從而對症下藥作出改善。當中部份會涉及專業儀器、部份則屬於簡單的測試手法。粗略來說大致有以下幾項:
1. 溫度監測: 紅外線成像儀
「紅外線成像儀」可用來影照懷疑滲漏地方，因為它可以反映牆身即時溫度高低。從成像儀的屏幕上望到，溫度較高的地方會顯示為紅色；但綠色至藍色則溫度愈低。部份有水份積聚的地方，會導致牆身溫度較低，所以顯示出來會是藍色。但相關儀器也有不足之處，就是倘若單位牆身內部有空鼓，也會影響溫度變化，因此單靠「紅外線成像儀」並不能百分百準確知道是否漏水。
2. 濕度監測: 微波濕度計
「微波濕度計」有助量度牆身濕度，可以設定比例由百分之1-9。牆身愈乾，所顯示的數值愈低；反觀如果牆身愈濕，數值就會愈高。一般準則顯示出2%以上，也表示牆身有水份積存。這部儀器還會細分兩款，一款可探測牆身深度七公分的濕度、另一款則探測十一公分，測量師多數兩款也會採用，只因如果數據反映牆色七公分濕過十一公分的話，這有可能並非出現漏水，而純粹倒汗水也不一定。但相關儀器只能針對石屎牆身使用，若牆身上鋪有磁磚則未必合用。
3. 色水測試
「色水測試」主要針對排水口、浴室、淋浴間或厨房地台、浴缸、企缸及淋浴間牆身，一般來說，這種方式是較便宜的測試方法，會使用食用色素進行測試。測試時會把色水注入排水口，然後覆檢懷疑漏水單位有沒有水滲出。但運用這個方法來測試滲漏有可能需時較長，需要一小時至兩星期才能反映。
4. 反向壓力測試
由於「來水」滲漏往往是持續、水量較大，濕度較高，甚至會看見水錶會見到郁動，故可採用「反向壓力測試」，也就是俗稱「谷磅」來檢查懷疑供水喉管滲漏問題。簡單來說，就是記錄滲漏滴水次數或濕度後，會關上總掣及開啟水龍頭釋放管內壓力，再記錄滴水次數或濕度變化。之後恢復管內水壓後再作作記錄，藉以確定漏水源頭才作補救。
5. 水質測試
如果屬於「來水」的水管爆裂，要如何分辦食水或鹹水管呢? 他們就可透過「鹽度計」作出分析，如果水源屬於鹹水的話，水份會有鹽份所出現。
「水質測試」也可抽出水份檢測，觀察水份究竟是清水還是污水，藉以分辦是「來水管」或「去水管」爆裂。檢測過程中，還可再測試水質有沒有含有尿液常見的「阿摩爾亞」，從而決定「去水」屬地台洗澡污水、抑或厠所污水。
6. 外牆及天台檢測
對於部份住在頂層連天台單位的戶主，要檢測天台防水層有沒有滲漏，睇樓時可去後樓梯望望。看看附近外露的電箱有沒有出現開始生鏽或水漬。 如果上方防水層出現問題，下雨後有大量雨水出現就會導致如此情況。
同時也可留意通往天台的梯級位。因為很多時，雖然自己單位天台已塗了防水層，但若毗鄰單位沒有塗防水層的話，水流滲了在單位底層後，在這一層走通了，而令單位出現滲漏，因此值得留意踏上天台的梯級位有沒有裂紋。
責任誰屬
究竟漏水責任誰屬? 如果能確定由毗鄰單位滲入，則有可能需由毗鄰單位負責。就算天台屬於入契，但如果能確定因毗鄰單位防水層，而令其單位出現滲漏，責任也不一定在業主身上。如果單位的外牆大條裂紋出現滲漏，則需由業主立案法團負責。
