樓按的CALL LOAN

早前在專欄提及，我們認為以收入與按揭總額為準的樓按負債率（MDL）更有效衡量樓按負擔是否過重。當時有網友回應，指「如果一名買家以七成按揭入市，在當前利率情況下供款不多於月入5成便屬安全；而且樓價下跌也不易變成負資產，不必擔心銀行CALL LOAN。」此可能是不少置業人士的主流意見，十分有代表性，但這跟現實未必相同。首先，「在當前利率情況下供款不多於月入5成便屬安全」的說法，我們的立場已多次提及，在此不再重述。至於CALL LOAN的實况，筆者嘗試分析幾個情況，以茲說明：

樓價下跌成負資產，擔心銀行CALL LOAN

此句預設了：一旦物業成為負資產，銀行便很可能CALL LOAN；理論上有此可能。有趣的是，與一般人的想法相反，「物業成為負資產」，並不會促使銀行 CALL LOAN。原因很簡單，請代入銀行的角色：銀行CALL LOAN是為了收回貸出的款項；如果物業市值低於未償還按揭餘額，代表銀行即使收回物業拍賣，所得亦不足以抵銷按揭餘額。因此，物業資不抵債，並不會令銀行 CALL LOAN；對銀行來說，只要借款人維持正常供樓，總好過將貸出的款項成為壞賬。因此，2003年香港有數以十萬計的負資產，但罕有CALL LOAN的過案出現。然而，這種現實景況只限制於自住的住宅物業，商業融資和投資物業處理上則截然不同。

當然，筆者不是說「負資產不是問題」。一旦購入的物業市價低於按揭額，對業主來說那當然是問題：心理上不好受是其次，更重要的是令業主喪失財務上的靈活性，負資產物業賣出後會資不抵債，甚至難以轉按。筆者只想說明：負資產帶來的風險，恰恰不在於「銀行CALL LOAN」。另一方面，負資產物業代表潛在虧損己經侵蝕債仔的首期，貸款銀行因此變得十分被動（債仔如果斷供，銀行就要承受虧損），所以負資產物業的債仔，偶有過份地要求減息，銀行也往往有所配合。這突顯了負資產的問題已由債仔轉到貸款銀行。因此，為負資產而去CALL LOAN是十分罕見。

所謂CALL LOAN，意思是指銀行要求客人即時償還貸款，而會促使銀行CALL LOAN的情況，主要是借款人違反了按揭合約（如延遲供款）、未經銀行同意而以物業作抵押借入其他貸款；或個人財政狀況有變（如破產） 等。

至於銀行會在什麼情況下CALL LOAN？以下個案可作分享：

夫妻二人以聯名方式持有物業並借入按揭，其中一人破產

此種情況下，由於供款人的財政狀況有大幅改變，如果物業不是負資產，銀行便有十足的動機進行CALL LOAN。其理由十分簡單，只要拍賣後銀行貸款可以全數清還，銀行沒有必要去承擔變弱的供款能力和更重要地，一旦物業資產眨值，那首虧損（First loss）的風險便轉駕到自己身上。

站在債仔立塲，他可為按揭另找銀行接受的擔保人。至於怎樣的擔保人是會被接納？新加的擔保人最少要具備原有供款人（破產者）的收入水平，這會是銀行的底線。一般而言，以上是最正路的處理方法和原則，然而筆者曾經見到有過案是債仔走到區議員去要求救助，而幾經斡旋，銀行竟接受沒有提供擔保、也沒有 CALL LOAN的安排，當然，這只可算是個別案例。

未經銀行同意而以物業作抵押借入其他貸款

此種情況已是違反了按揭合約，銀行一旦知悉，有可能 CALL LOAN。在債仔簽約的樓宇按揭契約中，有明文說明 「不能加按」（negative pledge covenant）的條款，因此銀行是可以理直氣壯地以毁約去追回借款。雖說加按的二按沒有令銀行行使拍賣物業權益受損，在銀行而言，債仔的財政狀況己有所改變，會認為此類客人出問題只是時間問題而已。

站在債仔立場，亦可以要求以還清其加按的貸款，以作補救。這或者有機會銀行會接受，但債仔不應以為問題已解決，銀行是會將這個曾經犯規的戶口放進顯微鏡下觀察，經常查究土地登記資料去監管有否再犯的行為。更甚者，到公眾資料中核對有否財務糾紛紀錄，包括小數目如欠管理費等。

如前說，負資產的問題不是CALL LOAN，只要市民好好管理自己的財政，為自己償還紀錄做個「A」級証明，香港的住宅按揭應是最安全的 「孖展户口」。反而在高位入市的風險，要面對高虧損值（Loss severity），才更令人擔心。

（www.panasian.com.hk）