麦当劳真的是靠做地产赚钱的吗？

这张表格正好：

呐，麦当劳从2008年到2013年，每年靠着经营主营业务，也就是美式快餐啦，可以赚进43亿美金到56亿美金不等。而麦当劳公司的总资产增量呢，六年也不过增长了62亿美金，也就将将高过了该司2013年的净利润。

所以，如果单从账面上来看，说麦当劳靠做房地产赚钱这事儿，显然不靠谱。至少，他们赚得的利润并不是麦当劳依靠投资地产所获得的投资增值，尤其在绝大多数门店，麦当劳并不是购买而是租赁该区域的土地。

当然，帐不完全是这么算的。

上表也可以看到，麦当劳近几年的capital expenditure每年都在20亿美金至30亿美金之间，接近他们年净利润的一半，这其中的绝大多数自然都是投入在铺面和房地产上。另一方面，固定资产是需要计摊销折旧的。麦当劳2013年的固定资产摊销折旧值高达140亿美金，这其中自然要计算那些店面装修和设备的摊销折旧；但显然其中也计入了很多地产物业的摊销。况且，在没有进行交易的时候，财务报表中土地和房屋的价格，通常会低于实际的公允价值。也因此，麦当劳实际拥有的物业价值，和他每年获得的增值收益，是很难在财务报表里体现出来。不过，也绝非一些报道里所叙述的那么夸张。

麦当劳在房地产领域的收益是通过下列方式体现的：

作为一个全球知名的快餐品牌，麦当劳每日的客流量十分巨大。特别是在发展中国家的新兴商业区域，一家麦当劳的开设，能够为该区域带来巨大的人气；麦当劳的品牌价值，也无疑会增加附近其他商铺的租赁者对于该商铺的信心。

换句话说，你新开了一家商场，如果有个麦当劳入驻了，其他铺面对外的租金也会相应上涨。因此，对于麦当劳这样的企业（其他诸如百胜旗下的餐厅、屈臣氏、宜家；早期的沃尔玛和家乐福等大型商超都有类似功效），利用他的品牌影响力，通常可以用更低廉的价格租赁或者购买到很多黄金地段的商铺和土地。地产商也愿意给以较低价格，因为他们在麦当劳们这里让出的利润，可以从其他商铺数倍的返还。

较低的租金，意味着更低的运营成本，最终会体现到更高的运营利润和净利润里。而较低的购买价格，其中的差价，未必会在账面中马上体现出来；只有若干年后处置这块物业时，才会计入额外的收益。但这部分收益绝对不可小觑。

在每年的年报里，麦当劳关于他们固定资产的解释几乎如出一辙：

The Company owns and leases real estate primarily in connection with its restaurant business. The Company identifies and develops sites that offer convenience to customers and long-term sales and profit potential to the Company. To assess potential, the Company analyzes traffic and walking patterns, census data and other relevant data. The Company’s experience and access to advanced technology aid in evaluating this information. The Company generally owns the land and building or secures long-term leases for restaurant sites, which ensures long-term occupancy rights and helps control related costs. Restaurant profitability for both the Company and franchisees is important; therefore, ongoing efforts are made to control average development costs through construction and design efficiencies, standardization and by leveraging the Company’s global sourcing network.

他们对于餐厅选址的重视可见一斑。而这正是他们几十年来不断发展壮大的一大核心原则。

回到题目上，麦当劳真的是靠做房地产赚钱么？这个答案似是而非。

麦当劳当然通过他们精明的运作，在房地产领域获得了巨额的资产和异常可观的收益。但若是没有他们每年从主营餐厅业务获得的源源不断的收益，也断然无法支持他们每年多达几十亿美金的巨大投资。

麦当劳在做的：将资源配置到最能发挥效率的地方，产生强力而且健康的现金流，利用手中的现金和资产换入在未来能产生更加优质现金流和更丰厚利润的资产，继而不断扩大运作的规模。这当然不止是餐饮，也不止是房地产，更不止是金融。这些，从根本上来说，都是商业的本质！

不是，麦当劳当然是靠做快餐挣钱的。

首先要讲件事，以收入口径、利润口径来分析“靠什么挣钱”本身就是错误的。如，万达影院和麦当劳的情况，有相似之处：

2017 年公司实现营业收入 132 亿元，同比增长 18%， 其中非票房收入 51 亿元，占营业收入 39%，同比增长 31%。 2017 年公司实现票房合计 87.8 亿， 同比增长 15.7%， 观影人次 2.1 亿人次，同比增长 16%。截止2017年底，公司会员数量突破1亿，直营影院516家，4,571块银幕。
——2017年经营简报

影院票房收入的毛利率只有20%左右，而非票房收入——也就是卖爆米花饮料等，毛利率都在75%以上。所以卖非票房收入的毛利要比影院票房高一倍还多，净利润更不要说了。既然这样，那002739.SZ干嘛不叫“万达零售”，或者干脆“万达爆米花”。

从经营策略上说：

你卖爆米花饮料这么挣钱，为什么不在全国开爆米花饮料零售商店呢？

——因为除了电影院，哪有人买那么贵的爆米花和饮料啊……

你卖爆米花饮料这么挣钱，为什么不去其他影院开专卖店呢？

——因为电影院不是你的，那这么赚钱的生意凭什么给你做啊……

管理咨询专家方案：卖掉影院院线，只保留小卖部，因为小卖部贡献了80%的利润X市盈率保留八成市值，加上卖掉影院的钱，你手上总资产的可实现增值。

——这……是不是弱智？

要是这点还没解释清楚，用一个更粗暴的例子：

贪官写个书法给卖有求于他的富商，卖个一千万的，碰上纪委检察院来审问，他说“我这是靠书法挣的钱，劳动所得。”，纪委、检察院会不会同意他？你猜？

http://new.qq.com/cmsn/20150127/20150127006882

"靠什么挣钱“其实是在问企业的核心能力（核心竞争力），而核心之所以是核心，是因为『核心』的不可替代性，不可或缺性。

麦当劳收入有特许加盟的收入和地产收入是没错的，但是这不是不可或缺的，也不是不可替代，更深入的看，加盟商付加盟费难道就为一个“金拱门”品牌吗，那应该试试告诉加盟商，可以用金拱门品牌，不允许卖汉堡，加盟费可以打折，看还有人加盟不？

同样道理，若靠地产就能赚钱，那试试单纯出租地产，地产上面不开麦当劳店，那个租金还有商家愿意接受不？或者说同样的租价，你看看商业地产开发商愿不愿意给你麦当劳？既然那么厉害，完全可以把麦当劳内部地产业务独立开，建个单独事业部或者业务群，独立核算，经营上面不开麦当劳的地产业务。如果你能经营得更好，这才说明麦当劳真的是一个地产企业，

道理很明了：

你自己开店卖汉堡，特许人家来开店是为了卖汉堡，人家付加盟费是为了卖汉堡，租你的店是为了卖汉堡，租你的地皮也是为了卖汉堡，这一切的一切都是为了卖汉堡，卖更多的汉堡，卖更多的汉堡好赚钱，你现在说你是靠地产挣钱，是不是忘本？

不搞地产租赁，不搞加盟店，不搞各种不同的经营手段。麦当劳还是那个麦当劳。但是如果不卖汉堡，麦当劳就什么都不是了。

其实，比这个答案本身更有趣的，是为什么很多答案认为“麦当劳确实靠地产赚钱”。还得到不少认同。依我看，这反映出来金融分析师和企业经营者的理念差异。

金融分析师不经营企业，只通过数字理解企业，最终必然形成这种看法：企业就是一堆报表上的数字，数字相同的企业，就是一回事。

而对于企业经营者来说，企业是一个复杂的，有机的实体，每一个企业，都和他的消费者和供应商紧密联系，同时和他的竞争对手和替代品发生微妙的作用，每一个企业都由复数个人构成，每个人本身各自具有的习惯，性格在企业的架构中交织在一起，使每一个企业都具有独一无二的个性，这一切都不是简单的数字所能概括的，仿照马克思所说一句话：

“企业是一切社会关系的总和”