港地產商或要「守規矩」累股價急挫 分析:政府收回農地勢損利潤|香港01|財經快訊

港地產商或要「守規矩」累股價急挫 分析:政府收回農地勢損利潤

撰文:許世豪 梁翠麗
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中央近日頻繁出招,監管科技、教育以及內房等企業,又提出「共同富裕」,以拉近貧富之間的差距。近日似乎「共同富裕」概念殺到香港!外電引述消息指,中央要求香港地產大亨「守規矩」,運用其資源和影響力維護國家利益,並協助解決房屋短缺問題。

消息引發本地地產股急挫,市場擔心發展商或需要「貢獻」農地,助解決房屋問題,因此持有最多農地土儲的恒地(0012)挫逾一成三。不過有分析認為,內地不會將現有的調控措施照搬到香港,又指即使政府收回農地發展,亦會賠償,若果政府進一明確以後的土地政策,縱使發展商利潤會減少,也未必是壞事。

有消息指中央在閉門會議上要求香港地產大亨「守規矩」,運用其資源和影響力維護國家利益,並協助解決房屋短缺問題。

上周《路透》引述消息指,中央在閉門會議上要求香港地產大亨「守規矩」,運用其資源和影響力維護國家利益,並協助解決房屋短缺問題,又指一位接近內地官員消息人士稱,他們被告知「遊戲規則已經改變」,更指中國政府不再願意容忍「壟斷行為」。

消息引發本地地產股急挫,恒地(0012)、新世界(0017)及新地(0016)罕有成為首三位跌幅最大藍籌,盤中分別跌一成三至一成;長實(1113)亦跌9%。交銀國際董事(房地產研究)謝騏聰接受《香港01》訪問時認為,中央或許已認定住屋問題,是近年社會動盪的原因之一。

謝騏聰相信,政府收回農地勢損發展商利潤,加上受市況影響,令股價急挫,(受訪者提供)

住屋問題屬「歷史問題」

不過謝騏聰指出,香港住屋問題屬「歷史問題」,「由港英時代到依家,唔係話邊個錯,講緊(房屋)制度解決唔到問題。」前特首梁振英已經推出多項短、中期房屋措施,增加房屋供應,亦有一定成效。

現任特首林鄭月娥更傾向參考新加坡做法,提高公營房屋比例,不過她提出的「明日大嶼」未落實,未來五至十年的土地供應問題未解決,因此目前似乎只有發展郊野公園及農地,才是最有效釋出大批土地的選項,「雖然棕地上面擺貨櫃係唔岩,但你收回之後,貨櫃都要搵地方擺,到時又影響物流業。」

大型發展商持有約1,000公頃農地

就算政府決心「拍板」發展郊野公園用地,但仍要通過修改法例等方式去處理,民意亦非一面倒支持。也許最易處理的確是發展商手中的農地。80年代起本地發展商在港以低價買入新界農地,據業内人士統計,本港現時約有8,300公頃一般農地,其中政府及私人土地佔4,900公頃;祖堂地佔2,400公頃,手握在大型發展商的。則佔約1,000公頃(約1億呎)。

綜合各大發展商年報及市場消息,大型發展商中,農地最多的是恒地,約有4,500萬方平方呎;新地擁約3,000萬平方呎農地;新世界則擁逾1,600萬平方呎;長實就擁有約逾1,300萬平方呎;會德豐管理層曾透露,集團亦擁約400至500萬平方呎農地。

謝騏聰認為市場最擔心或是發展商會被政府「夾走晒啲農地」,反令利益受損。

現利制度下 農地難以回建屋

若要發展農地,最快的方式是動用政府手中的「尚方寶劍」,即引用《收回土地條例》去收回私人土地,而事實上政府於過去3個多月來,已四次引用該條例收地。謝騏聰笑言,相信部分持有較多農地土儲的發展商,如恒地及新世界等,本身都希望可加快農地發展,只不過在現行制度下未能如願,「政府冇嘢做到,佢(發展商)亦都冇嘢做到。」

但若果在中央「要求」下,政府加快發展的話理應利好地產股?他認為市場最擔心或是發展商會被政府「夾走晒啲農地」,反令利益受損,加上近日股市轉差,「其他版塊都跌,好似李寧都跌8%」但他相信,政府即使收回土地, 會有賠償予發展商,只不過相關的利潤,會比由地產商自行發展少,「會唔會好似以前咁,要做埋建築商,幫政府起埋樓,好似以前都有私人發展商參與興建公屋。」

至於市場擔心,中央會將內地調控房地產的措施搬到香港。謝騏聰認為,近年中央的調控措施都開始參考香港,採用限制資金、按揭等方式調控,效果比起限價、限售等方式好,因此他估計機會不大,「我就估機會唔太,不過市場唔係咁睇,大家都走咗先。」

黃敏碩認為市場擔心「共同富裕」政策下,本港地產發展商需要配合,更有可能將內地的一套樓市調控措施搬到香港。

寶鉅證券董事及首席投資總監黃敏碩亦認為,市場擔心「共同富裕」政策下,本港地產發展商需要配合,更有可能將內地的一套樓市調控措施搬到香港。不過他認為,香港有不少發展商除住宅物業外,亦有不少投資物業,即使住宅利潤及損,「未必會完全受單邊(業務)影響」。

謝騏聰:「值得睇睇地產股」

提到多隻地產股今日急挫,謝騏聰認為投資者「值得睇睇」這個類別,因為股價已大幅下跌,若果證明消息是「雷聲大、雨點少」,或之後有更多實際措施公布,如強化日後土地運用機制。雖然利潤空間會收窄,但亦非壞事,或對股價有正面影響。

黃敏碩亦指出,新世界近年投放資源發展商業等其他非住宅業務,走多元化路線;希慎﹙0014﹚亦開始進軍內地市場,另一方面,恒隆﹙101﹚近年亦已經主力在內地發展,建議散戶可較多留意以上股份,趁跌市買入。