商业地产招商代理分哪几种，其分别怎么收费？

谢

邀。

我估计还是为你们那个项目。就像是一座大船，北欧人划船快，南欧人划船稳，西欧人吃的少，东欧人工钱贱，可是，方向呢？控制呢？该有一个掌舵的的知道去哪里吧，否则不是笑话？

说回代理：

1. 独家代理。顾名思义，你只委托了他，理论上他也会尽力维护你的利益。一般来说他们会收前期的策划顾问费，然后就是招商过程中的佣金，一般是1~2个月的租金。大多数时候他们会派一堆人驻场，专门为这个项目接客，作报告，服务啥的，有些case会问你要这部分人的薪水，比如每个月几万啥的，你可以和他们谈先付，到那时从将来成交的佣金里扣除。这种情况下，你既然把全部身家委托他了，你也有权力给他指标，如招商速度，周报表月计划啥的，达到了或者超过了有奖，没完成就罚。不过，他也会要求你，比如广告费的支出，他们公司的署名权，工地样板间和工程的进度啥的，你做不到，搞不好也会罚你。

2. 联合代理。就是2家或者数家联合。策划联合的比较少，一般策划的活都是一家做掉给钱。然后招商执行的时候这几家都出去找客户。这时候业主就是一个控制和协调。这个客户2家都跟了，算谁的？这个价格放给这家还是把那个位置放给另一家？一般这种代理形式，佣金会比独家低一些，当然，你相信重赏之下必有勇夫也是个路子。

3. 首席代理就是联合代理的一种，只是对其中的一个比较在声势上支持而已，让他更好的做事。

4. 一般代理。客户成交了算佣金。平时别来烦我。

但是，这所有的一切，都需要一个强大的业主专业人员。随便说一个，你说这里做娱乐城，代理找了一家河南奥斯卡影院，你签还是不签？多少租金是合适的？租期呢？扣点呢？车位给他多少？等你搞清楚签下来，突然想到，哎呀，我旁边本来是要放Gucci的，人家会不会介意在这个品牌旁呢？

一句话，代理说的再好听，他们的注意力是佣金（无可厚非），第一轮招商的肉最厚，他真的会在这个项目呆5年6年？招商完了客户进场人家就结账了。啊？品牌冲突？啊？租金上涨缓慢？啊？消费者定位模糊？啊？商户经营不善？啊？动线有问题？呵呵，您自己扛着吧。

新楼盘在前期定位的时候，就要考虑我修不修底商，修不修独栋，修不修大型购物中心。

1 如果只修底商，这样一般就是社区商业了，以为社区居民为主，多为什么小药店啊，小饭馆啊。这种商业按楼盘体量，一般在10000㎡以下，通过销售开盘前的牌号及相关激励措施，一般就能慢慢消化掉了。业主买来，大部分也是小额投资型的，根本不用代理，慢慢卖就是了。找了代理反而麻烦。

2 如果修底商+独栋，这就是升华的社区商业了，定位应该是周边几个楼盘的区域中心。既然是为十几万人服务的，定位就应该在1的层次上拔高一点，找个当地比较有人脉的土豪公司做一般代理就行了。这个代理就是，你们的boss和他们的boss是好哥们，然后让他找客户，按合同签下来的平方米数给他佣金。一般是每平米每月租金的一半（不同城市不一样），比如合同签下来，有人愿意买1000平米的独栋，合同金额1000万，当地每平米租金每月100元（前期商业很少有这么高的），那就是这个佣金就是100*1000*50%*12个月=5000元*12月=60000元。卖了个1000万的铺子，给他们6万元，占千分之六，差不多了就~~ （置业顾问的佣金一般只有千分之零点几）

3 如果修的是底商+独栋+购物中心，这个就是按当地未来中心定义的，需要找靠谱的招商公司。这个招商公司就不是那么好算佣金的了，因为涉及到带租约销售，涉及到时整层出租还是局部出租，涉及到以我方自己卖为主还是全依靠招商公司。联合招商也好，首席代理也好，独家代理也好，这个总佣金算下来大约在千分之十二到千分之二十，越依靠代理，越需要给人家高佣金，不然他们不尽心给你干活，过一年你就完了。为了保证现金流，找到合适的“度”或者说“平衡点”很重要，千分之二十已经很高了。

为了保证你不完，所以全程一定一定要以我们自己为主。

商业是个很脆弱的东西，必须一炮打响，不然慢慢的就会死了。

死了的商业，基本上很难复活。

这就涉及到自己对商业属性、业态分布的划分，不然就会出现你的项目在山头上，周边没啥人，你本意想打造餐饮一条街，结果招商公司想打造一个高大上的美术馆的分歧……

最后还要注意人员安排，对方要不要进场，怎么进，权益如何划分等等，不然有很多招商公司一看不行就会撤场，到时候就一塌糊涂了。

（先想这么多，有时间再说。）