地產代理考試攻略: 模擬試題15條

2010年5月5日 星期三

模擬試題15條

1. 地產代理可從下列哪政府部門索取香港住宅物業供應量數字?


(i) 差餉物業估價署
(ii) 房屋署
(iii) 屋宇署

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部

答案 A
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2 如地產代理監管局吊銷牌照應向那個機構提出上訴?

A. 地產代理監管局代理委員會
B. 地產代理紀律委員會
C. 高等法院
D. 區域法院
E. 房屋局

答案 E (有關續牌、牌照撤銷或暫時吊銷及監管局行使紀律制裁權等事宜,地產代理須向房屋司提出上訴。至於佣金方面的裁定,地產代理及客戶才向區域法院提出上訴。)
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3 根據《地產代理條例》,地產代理監管局可行使下列那項紀律制裁權?

(i)訓誡或譴責
(ii)判處不過五十萬
(iii)吊銷牌照,為期不超過兩年
(iv)撤銷牌照

A. 只有 (i)及(ii)
B. 只有 (i)及(iii)
C. 只有 (iii)及(iv)
D. 只有 (i)、(iii)及(iv)
E. 以上全部

答案 D ( 根據《地產代理條例》第30條,地產代理監管局有權採取(i)、(iii)及(iv)之紀律制裁外,判處罰款不得超過$300,000; 另可更改或附加任何條件於有關牌照上,亦可判有關代理支付監管局或紀律委員會的費用。 )
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4 根據《地產代理(發牌)規例》,下列那項文件是需要印上公司牌照名稱及號碼及《營業詳情說明書》的營業地址及名稱?

(i)公司小冊子及單張
(ii)公司發給客戶賬戶收據
(iii)公司信箋

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(ii)及(iii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部

答案 E (根據《地產代理(發牌)規列》第14(1)(b)條,持牌地產代理公司以其名義發出之信件、賬目、收據、單張及小冊子均需列明公司牌照號碼、名稱及營業詳情說明書載明的營業名稱及地點。根據《地產代理(發牌)規列》第(14)(1)(c)條,所有廣告(單張及小冊子除外)無須載明營業詳情說明書的營業地點。 )
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5 一名地產代理遊說賣方客戶將其物業出售予一間公司,該代理為該公司的大股東,但他並未有向客戶透露其身份為股東之利益,該代理違反了下列那項《操守守則》?

(i)應保障和促進客戶的利益
(ii)須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力
(iii)必須向各方詳盡披露因該物業而可獲得的金錢或其他實益利益

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部

答案 C ( 根據《操守守則》第6項中盡量避免陷入任何利益衝突中,地產代理須向客戶詳盡披露因物業而獲得金錢或其他實益利益。另第4項中,執業時應秉持的操守、道德標準及對客戶的責任,地產代理應保障和促進客戶的利益。 )
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6 「小小公司」的地產代理,明知所述事件不正確,致電給「大大公司」的客戶,並告知他們「大大公司」行將清盤及其僱主可能在取得客戶的金錢後潛逃,「小小公司」的代理違反了下列那項《操守守則》?

(i) 不得損害其他代理的名聲
(ii) 應緊守公平競爭的原則
(iii) 須在履行職務時盡量小心和盡一切應盡的努力

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(iii)
D. 只有(i)及(ii)
E. 以上全部

答案 D (根據《操守守則》第七項地產代理之間的關係及執業時必須遵守的操守標準內述明地產代理不得直接或間接損害其他代理的名聲及必須避免從事違反競爭原則的作業方式。 )
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7 土地查冊顯示,賣方兩年前以$400萬購入物業,簽轉讓契之日,以「一切貸款」(All moneys)簽署按揭契。現賣方以$250萬售出該物業,作為買方的代理應如何保障客戶?

(i)將訂金儲存於賣方或買方律師行作保管人(Stake-holder)直至交易為止。
(ii)確保賣方有足夠資金贖回該物業
(iii)可從按揭契查冊得知有關貸款額

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部

答案 C (賣方以$400萬購入物業,兩年後以250萬售出,按揭契內亦無訂明貸款額度,故可能是負資產物業。地產代理須提醒買方儲訂於律師行作保管人及確保賣方有足夠資金贖回物業。 )--------------------------------------------------------------------------------
8 某業主放盤擬出售其物業,放盤價為500萬元正。1/11/99,買方甲出價450萬元購買該物業。2/11/99,買方乙出價460萬。3/11/99,業主向二位買方還價480萬元。4/11/99,買方甲出價470萬元,業主當日接受買方甲的出價。5/11/99,在不知道業主已經接受了另一出價的情況下,買方乙出價480萬元。一位同時代表這三方的地產代理應按以下哪個次序向有關客戶提出各方的出價?

A. 500萬,450萬,460萬,480萬,470萬,480萬
B. 500萬,450萬,460萬,480萬,470萬
C. 450萬,460萬,480萬,470萬,480萬
D. 450萬,460萬,480萬,470萬
E. 450萬,460萬,470萬

答案 B 作為代表三方的地產代理,有責任向有關客戶順序提出各方的出價,但根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,若要約被業主接納後,地產代理沒有責任向業主披露其後的要約,故地產代理毋須向業主披露買方乙出價480萬元。
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9 某地產代理為X公司的僱員,他在一宗物業交易中只代表買方,Y銀行向該代理建議,若代理成功向銀行介紹客戶每次可獲三千元獎金,該代理推薦客戶向Y銀行申請按揭服務時要事先向以下那方披露有關獎金的安排。

(i)X公司
(ii)賣方
(iii)買方

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部

答案 D (上述地產代理同時受託於其僱主(即X公司)及買方,故地產代理須事先向此雙方披露有關獎金之安排。 )
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10 某業主就有關其歐陸別墅出租事宜致電地產代理。在未有簽訂地產代理協議前,為了不違反《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)》規例,代理應避免從事以下那種活動?

(i)在其地產代理店舖櫥窗張貼該別墅招租廣告相片
(ii)取得該別墅的物業資料
(iii)帶準租客進入別墅視察

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 以上全部

答案 D
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11 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,代表買方的地產代理最遲須於下述哪時限與客戶簽訂《地產代理協議》?

A. 接受買方委托指示時
B. 安排買方視察物業前
C. 接受買方指示後7個工作天內
D. 買方視察物業後7個工作天內
E. 買方簽署買賣合約7個工作天內

答案 B ( 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,地產代理須與買方或租客於睇樓前,或簽臨時買賣或租賃合約前簽訂,以上只有答案B適用。 )
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12 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》13項(4)買賣協議,以下那項是代表賣方的地產代理應履行的責任?

(i)須向賣方客戶以及代理接獲出價的次序,披露所有出價。
(ii)須查証賣方的身份與業權登記人相符
(iii)在簽署買賣合約前,向買方提供一份物業查冊的副本

A. 只有(i)
B. 只有(ii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部

答案 E
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13 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,下列那項業主委託代理的放盤價的陳述是不正確的?

(i)放盤價只供放盤及作廣告宣傳之用
(ii)放盤價可單憑業主之口頭指示予以更改。
(iii)業主提出放盤價時,被視為已授權代理按放盤價代其接受出價。

A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(ii)
D. 只有(i)及(iii)
E. 只有(ii)及(iii)

答案 E (根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,放盤價只在賣方書面指示下方可更改,故選項(ii)不正確,同時,訂立放盤價並不等如授權代理可以代業主接受出價。
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14 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》以下哪項關於「分銷代理」(Sub-listing Agent)的陳述是不正確的?

A. 「分銷代理」可直接向「主事代理」(Principal Agent)的客戶收取佣金。
B. 業主必須在《地產代理協議》內訂明授權「主事代理」委聘「分銷代理」。
C. 「主事代理」須確保「分銷代理」遵守《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》中關於廣告宣傳的規定。
D. 「分銷代理」不得就業主物業之價格或租金作出與業主指示有別的廣告。
E. 經賣方授權後,有關物業的資料可由「主事代理」供「分銷代理」使用。

答案 A  根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,分銷代理不可直接向主事代理的客戶收取佣金。
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15 根據《地產代理條例》,由地產代理監管局所作出有關佣金爭議的裁定可向區域法院登記,經登記後其效果是甚麼?

(i) 裁定將自動登記於土地註冊處。
(ii) 裁定登記後任何一方不得就該裁定提出上訴。
(iii) 裁定可如法院判決執行。

A. 只有(ii)
B. 只有(iii)
C. 只有(i)及(iii)
D. 只有(ii)及(iii)
E. 以上全部

答案 D (根據《地產代理條例》有關佣金爭議審裁結果登記於區域法院後,可透過區域法院強制執行有關判決,裁定登記後,除區域法院有酌情權將上訴期延長的情況外,一般以區域法院為終局裁定。)

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