40年期按揭 = 善意死亡之路? - 香港經濟日報 - 理財 - 博客 - D120418

40年期按揭 = 善意死亡之路?

博客 07:46 2012/04/18

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上周四、五(12、13日),《經濟日報》地產版的唐榮在其欄中提及台灣推出40年期按揭,以及近年新批按揭合約年期愈來愈長的情況。唐榮將焦點放在「按揭期長,反映樓價近頂」;我們卻認為唐榮清楚說明,樓價在歷史高位所帶來的問題。

固然,按揭合約期愈來愈長,原因之一是樓價高企,借款人為了減少每月支出,唯有將按揭年期攤長;銀行為了生意需要,亦唯有配合。不單是美國、台灣的40年期按揭,日本樓價在80年代末的高峰期,據說更出現「一屋供三代」的按揭安排。長按揭期的確是「高樓價」的副產品。

問題不止是超長按揭年期反映樓價偏高,而是一般人,包括監管機構用以評估風險的機制本身,隱含加大風險的陷阱。

拖長還款期 自欺過關

因為「樓價高」,買家要拖長還款期,令每月支出減少。要「每月供款支出減少」,原因除了實際的財政原因,亦與監管機構的授品原則有關。即在「當前利率」下,每月供款不可逾家庭月入一半,「按息上升2厘」,供款不可逾月入6成。

結果就是:20年期按揭供款如超過家庭月入一半,又或通過不了壓力測試的要求,就申請25年按揭;25年按揭都不行的話,就轉用30年按揭;如此類推到40年期按揭。因此所謂家庭月入一半的標準,就如含糊地、自欺地過關!

還款期長多屬風險較大個案

一個借款人將按揭還款期延至40年,通過了壓力測試;問題是,借款人及貸款機構的風險,其實並不會因而降低,這是每月供款的利息比重增大、本金償還少所致。相反,此類邊緣個案,當市況波動時,是風險最大的一群。更甚者,這種授信原則被中和後(neutralize) ,只會令更多人越過相對地極低的進場門檻,營造出牛氣冲天之象,讓入市者絡繹不絕!

現時的按息,與歷年平均比較是大幅偏低的,一位置業人士以30年期按揭入市,在當前按息(約2.2厘)的條件下,還款勉強低於月入一半。一旦按息回升,例如至2005、2006年約5厘的水平,如其入息不變,供款比率將急升。

舉例:

陳先生月入4萬元,以30年期按揭,按息2.2厘借入490萬元的按揭,月供18,605元,如按息上升2厘,月供23,961元,剛好通過壓力測試要求。數年後,按息上升至5厘水平,其供款會上升至26,000左右(具體數字視乎加息時間);如其月入不變,按揭供款佔月入65%,是一個極度偏高的數字。

更大的麻煩是,由於陳先生一早已選用偏長的按揭年期供樓,他亦再難透過「延長供款期」的方式來減少每月按揭開支。另一個的問題是 : 原先以月入一半作授信原則取得按揭,但及後借款人因收入及利率轉變,供款佔月入比例上升至65%,這會是怎樣的景象?

月入一半授信原則存缺陷

簡單來說:以「供款比率50%」配合壓力測試作為評估風險的工具,某程度上鼓勵了邊緣買家以延長供款期方式入市。對借款人來說,其實未有減低風險,原因是供款比率是一個利率敏感的工具,在低息期,例如現時,每月供款被大幅遏低,一旦利率回升,將會嚴重影響借款人財務承擔能力。

不斷地加長按揭年期,正正凸顯了月入一半的授信原則的缺陷,97年時有說供款比率達7至8成,這些人看似幸運地在銀行取得按揭而圓其置業理想(包括自往及投資)的市民,及後卻要承受各樣的經濟壓力,我們認為市場尚未認識到此中風險。說明白一點:月入一半的授信原則正是樓市內的制度風險(institutional risk),潛在受害人是銀行和借款人,而前者有7成按揭提供風險緩衝,至於後者或市民,則只能自求多福,又或者求神保佑那些牛市的預言家能把他們預言兌現!

所以我們一直建議,以「按揭貸款總額與借款人收入比」作為評估風險的指標。例如年齡是30、40歲的一群,可將按揭貸款總額控制在年收入的8倍左右。例如上文例子中的陳先生,月入4萬元,宜將按揭總額控制在384萬左右;可以避免在低息期借入太多,放大風險的問題。

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 宏觀論按

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