1400萬資產冀2年後退休　理財專家︰「物業留給孩子」不符今日環境

「養兒一百歲，長憂九十九。」，是不少父母的寫照，就算是子女已經長大成人，學有所成，父母仍希望為孩子提供更好的生活，今次《你財策劃師》的主角郭先生就是其中一個典型例子。今年60歲的郭先生，是一位保健員，跟任職文員的太太育有一名於海外修讀碩士的孩子。

郭先生分別於香港及內地持有物業收租，還有24個月才完成供樓，所以他亦考慮到時便退休。目前香港的單位出租，扣除差餉及管理費等支出後，每月淨租金收入2.1萬元，未計稅務支出。而他和太太則租住一較細單位，每月租金10,500元，由太太支付，未計入丈夫提供的收支中。郭太太現時53歲，郭先生打算到太太都退休時，兩口子才一起回國內退休。

冀租金收入撑內地退休費用

現時國內物業正在收租，每月4,000元人民幣。他的盤算是靠香港物業租金及其他資產的收益，應付退休後在國內的生活費。我先向他了解未來退休後的支出預算會多少，目前每月支出約3.2萬元，但不包括由太太負責支付的租金，保險保費及生活費。所以他估計退休後生活需要應不止3萬元，因為未計保險保費，現時他有兩份住院計劃及一份危疾保險。

雖然郭先生已明確提出理財諮詢重點，是希望達到財務自由，但我提醒他必須更清楚個人及家庭支出，才能夠為達到期望財務自由的目標準備。我先從他的收入計劃着手，郭先生的香港物業雖然將來退休後不會留下來自住，但他說必須留給孩子。而那單位今天已40多年樓齡，如孩子剛剛出社會工作便留給他，還可以說得通，起碼可以解決居住的需要，如到時郭氏夫婦繼續留在香港生活，便需要與孩子同住，或繼續租住地方並支付租金，所以如果短期內便轉送給孩子，代表租金收入到時亦會立即消失，但仍要供樓及支付租金。

換句話說，必須在目前的資產配置中，安排一些能夠短期便可以製造被動收益的資產來應付生活。如果郭先生是百年歸老後才將物業留給孩子，按估計樓齡到時已達到70年或以上，這是否仍然可以安心居住的地方呢？就算能夠居住，將來的維修保養支出相信亦不少。我跟郭先生說，「將物業留給孩子」是傳統想法，但不是符合今日環境的安排，尤其是高齡物業，因不可以長期持有及需要支付持續增加的保養維修費用。我建議他如果是想將來有一筆資金留給孩子作生活費的話，他在生前和百年歸老後的做法是有分別的。

「物業留給孩子」不符合今日環境

現時為百年歸老後安排的直接做法，便是買一份他認為保障額足夠的人壽保單。談到這個部分，我問郭先生身體狀況如何，他說不理想，因購買醫療保險時，保險公司談到他有四樣疾病將會列作不保事項，包括哮喘及頸椎先前出現的狀況等。由於保險公司都仍接受他的投保，所以我估計他的身體狀況仍然能夠購買人壽保險，當然要嘗試才知道，亦可以向不同保險顧問查詢。

我認為，他現時需要做的事情是估算有多少資金期望能夠留給孩子，透過有儲蓄成分的人壽保單做安排的話，一方面可以預先準備一筆儲備，不擔心任何突發事件發生而因身故而未準備好這筆資金。除此之外，保單累積紅利亦會隨着時間而增加，所以到將來孩子獲得期望的資金的確定性將會隨時間而增加。

而且人壽保單屬於金融資產類別，不會因為時間而老化或是增加保存成本，這方面絕對適合作為以10年以上計算的累積期的安排。郭先生對這種安排亦有興趣，但考慮到每月都要支付保費又感覺擔心。我跟他解釋每個理財決策都必然有取捨，如果他撥開一筆大額資金留給孩子，變相現時能夠運用的資金減少了，所以倒不如將需要支付人壽保單的金額的保費分為多個年期支付，令他目前擁有的資金更充裕，而且他可以運用其他可派發收益的資產製造收益來繳交未來的保費，今天開始便可以用時間來增值。

另一方面，他亦可以考慮以一筆過形式購買終身保障的人壽保單。這種做法的好處是能夠保存一筆不少於最初支付的保費約八成的儲備，不需要動用的話，能夠按時間增值，需要用的時候亦只需要一兩星期便能夠調動，亦算是一種應急資金的規劃。郭先生對這個安排感覺興趣，所以問到應該有多少保障額的人壽保單才合適。我將這個問題交回給他，因為是按他的期望能夠保存給孩子的資產來計算。例如他期望能夠留下400萬元給孩子，根據目前年紀他有機會要運用接近150萬元一筆過支付人壽保險，詳情可向保險顧問查詢。

我從郭先生現有財富水平來進一步分析。他目前擁有的資產共1,405萬元，當中最大部分是物業，佔73%，包括香港出租物業淨值829萬元及國內物業價值200萬元，所以其餘能夠調動的資產只佔27%，大概377萬元。假如他要利用這筆資金及資產來應付退休生活費，相比上將物業申請安老按揭可能後者能有更多的每月穩定收入，但要注意申請安老按揭必須符合相關條件。處理了自己的生活需要之後，其餘資產便能夠按他意願用作給孩子未來的生活需要。因為郭先生計劃中的退休安居地方是國內，所以以上並非唯一安排。

善用出租物業製造穩定收益

如面對資金需要而想將部分資產套現來製造現金流的話，始終物業並非好選擇，因不能只賣出一間房來套現，而且就算肯將整個物業賣出，亦要看時機，隨時並非三數個月便能完成交易，除非價錢上打折扣，但這並不是大家期望出現的情況。如果不是必須保留香港物業，郭先生可運用的理財策略將更有彈性。

假如他賣出現時收租物業套回800多萬元，這筆資金中先扣起200萬元作為人壽保單保費及應急資金，而其餘的600萬元可以用作安排退休生活的收入及支付醫療保險的保費儲備。以600萬元建構一個穩健組合的話，可以購買保證收益較高的年金產品，例如以政府年金及私人年金組合來推算，郭先生每月保證生活費可以有約3萬元。

當生活費得到保障時，其他資金及資產便可以按他需要的靈活性及彈性而配置在不同的收益及增長資產。跟著我向他了解目前持有的股票組合，這佔他淨資產約13%。郭先生無奈笑說他甚少持有科技股，而早幾年買入的一隻能源類股票價值在過去三年下跌了七成，而相對較安心的是持有一隻內銀股，雖然價格都下跌了，但有派息，他計劃將派發的股息用作支付醫療保險未來的保費。

另外，他大部分存款都是人民幣，是數年前由較大國內物業轉為現時物業時套現得來，現時存在國內銀行收息。但利率偏低，所以考慮是否要將這筆定存調配到一些高收益產品。有人告訴他有產品能派發收益每年5厘至6厘，但他並不清楚是買甚麼，只是有人告訴他發行機構是某大銀行的附屬公司，所以他認為沒有問題。我告訴他這個可能是美麗的誤會，我上網搜尋過並不能找到他所說的關連性。所以我提醒他要加倍小心，尤其是國內的利息收益比香港低，所以反而能夠有這樣高息的產品要慎防有詐。

由於郭先生現時持有的股票及準備作出投資的理財產品的風險較高，就算能夠提供收益，效果都未必理想，因此更加要考慮如何善用手上出租物業製造穩定收益。只要他能夠善用手上資金，並配置在適當資產建構收益組合，便能夠應付退休生活需要以外，更可以為孩子將來做好準備，一個決定，兩代受惠。

【原文刊於第830期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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