在商业地产策划业，哪一家公司是业内顶尖?

和大家探讨一下，并对

和

的答案有不一样的想法。

先说盈石。我认为，盈石是最优秀的公司之一，是有之一的。商业策划或者操盘不是武林争霸，2个人可以当场把对方打趴下，随着角度不同，成功或者说顶尖的概念也不一样。

从拿地到建成投入运营，给予股东最快的回报，最快给予该地区彻头彻尾的改变来说，万达无出其右

从建设运营一个城市综合体，获得最高的投资回报收益来看，华润万象城一骑绝尘

从尊重保留建筑，保护发扬文化并注入新元素来说，瑞安的新天地就像倚天剑般无坚不摧

从能够吸引高端奢侈品牌，打造顶级商场的能力来说，恒隆和九龙仓笑而不语

从最大限度的使用优惠券，会员卡，打折季等黏住客户的能力来说，群光和太平洋百货的台胞在台上招手

从打造社区型商业中心并辐射其他区域的能力来说，凯龙瑞的大宁和金桥项目，龙湖的天街系列谁能超越？

在一个鸟不生蛋的地方造一个商场，能让附近交通堵塞，人人趋之若鹜，只有IKEA有这个能力。

正是江山如画，豪杰辈出，怎么盈石就是No.1，没有之一了？

盈石的灵魂人物就是司徒了吧。个人和他也有一点私交，Dixon先生2002年离开瑞安，当时也只是个SM身份，新天地的主要贡献者除了老板罗康瑞，前期开拓者基本就是Henry 郑 和 Tony 黄了。在运营和推广上出彩的是后来加入的Renee丁。新天地真正的被市场接受是SARS之后的事了，所以，司徒对新天地是有贡献的，但是也没他说的那么多。

离开瑞安后，司徒开始发迹（在此挺惋惜Tony的，他比较悲剧），司徒最辉煌的一战成名之作就是在上海正大广场做总经理把这个商场做起来了吧，这个平心而论，真的很了不起。虽然沾了陆家嘴大发展，周围写字楼林立而无商业配套的便宜，但是还是真的很了不起，衷心佩服。

离开正大，黑石投资司徒之后，Dixon开始走器的路线而不是道。在普陀区的channel one就是一个小的，低一级的正大，芳汇，曹家渡889又是低一级的channel one。没有新意。豫园那个项目是失败的，只是随着时间的推移，道路的延伸，自然而然的人流过来了,现在看上去很旺而已，刚开业的时候挺惨的，至今IRR还是不好看。这也说明了司徒的局限（没有贬的意思，每个人，每个机构都有局限）。

再探讨一下建筑师和商业操盘的关系。一般而言，在操盘手介入之前，建筑设计已经完成（在拿地之前政府就要这个了）。操盘手除了提提意见，这边开个门，那边加个煤气管啥的，真心不可能大动了。毕竟总规定了，限高定了，GFA定了，柱网都定了，操盘手能改的真的不多。基本就是一边心里骂娘一边说服客户的节奏。本人也是经历过，明明定位是中档商场，餐饮布局却是小进口大深度，明明定位是酒吧娱乐，层高却是却是装个大吊灯都会碰头。所以，千万别说建筑师实施了商业操盘的思路，建筑师是苦逼，但是强奸他们的，是脑满肠肥的拍脑袋老板和好大喜功拍屁股的政府官员。

顺便吐槽一下，不是好的建筑就是好的商业的。您有空去看一下武汉广场，号称脚踩武汉三镇，拳打周边四省的项目，连续十几年中国单体商厦销售总额和每平方米销售额双料冠军，三座大板楼连起来的商场，其丑无比，你从一楼的Prada不出门，在同一楼层能逛到10块钱3条蕾丝内裤的花车，买卖两旺，专业人士无不托住下巴，做建筑设计的怎么说？说到底还是供求决定。

建筑师和招商操盘互相合作，互相扶持，把自己的工作做好，配合对方完成任务，这个是职业精神。没有谁都不行。所以我觉得

的回答偏题了。要照这个道理，再好的建筑设计也得有工人去造出来，质量好的质量不好的也看得出来。所以，劳动人民最光荣，搬砖最伟大，哈哈哈！

回应

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很高兴能和您一起探讨。您说我不懂，那么，我把我理解的说出来，请指正。

第一，Channel One在2009年初被盈石用10个亿拿下，在2011年末作价15个亿卖给HK新世界百货，非常非常好的一个deal，您评论我的调频壹现在叫什么就是指这个吧。不过，我们这边谈论的是一个好的商业操盘，而不是一个具体的deal。说的再具体一点，这个deal做得牛逼，但是这是盈石的稳定发挥么？同样盈石操盘的曹家渡889，芳汇，豫园项目，能不能在3年内价值上升50%卖掉？不要说盈石不想卖，基金公司是有退出机制的，和新鸿基啊，瑞安这些想长期持有发展商业的思路不同，一定想卖的，关键是价格是否达到。简单说，一个人，在某一时段每天赚1万块和非常稳定的年薪365万，是二个不同的能力概念。

第二，即使盈石在这几个盘都能稳定发挥，那么他作为包装策划的翘楚，也仅仅在上海（最多是江浙2省吧）实践了他的成功，在其他城市能否搞的定也还没有实例。而我举出的其他机构，项目在一二线甚至三线，从黄河以北到珠江三角洲，是有普遍分布和实践证明他的成功性的。一句话，盈石的样本太少。

第三，即使盈石能够在另外的城市复制他的成功，也只能说明他在包装和提升商业价值上有独到之处。这只是策划操盘的一个方面，而不是全部。他不具备开创性和领先性。我们看到Channel One的case，心里会和周董一样活动“哎呦，不错哦”。而我们看到万达的标准化快速执行模式，看到瑞安的旧城古建筑文化商业改造，看到K11轻奢的商场摆满艺术品，心里的想法就是“卧槽，原来商业还可以这样玩！”用武侠世界作比方，盈石就是很好的继承发扬本派武功的掌门，极大的提升了本门的绝艺和江湖地位，但是，万达之流确实开创了一个门派，发明了一套新的武功。这2者的难度，不是同日而语的。

第四，我们再回来仔细看看这个非常不错的case。5万方的商场，价值3年涨了50%，据您的想法，盈石就是靠这个case独步武林，绝世武功啊。我们就来看看。商场的价格和他的总租金收入有着线性的关系，当然也会看一点前景啥的，但是基础还是租金收入吧。在这里可以理解为盈石入住Channel One之后，2008年到2011年三年商场的报表租金（包括turnover）上升了50%，这个就是盈石绝世武功的核心了吧。

本人不才，也在基金公司干过3年，低价买来，包装折腾，把报表做好看，高价卖出的事情也经历过。要提升一个商场的face rental从而影响他的IRR乃至售价估值，有挺多办法的，大铺隔小，面价提高而送装修期免租期（这点亏损的租金在商场高价卖出时算个毛），送装修，给补贴等等，除了土豪直接买断货品吸引商家这条我估计基金公司不敢用之外，其他的小伎俩也算门清。一句话，不难的。

好，就算盈石没有搞这种伎俩，实打实，3年商场租金收入上升了50%，算打遍天下无敌手了么？我们拉一个华润的年报过来看看，2008年，深圳华润万象城租金收入5.5亿（华润置地2008年报第19页），2011年万象城租金收入9.8亿（华润置地2011年报第20页），一样过了三年，呵呵。顺便说一句，一个5万方的场子和一个18万方的场子，难度系数不一样哦。。。。。

其实，这位大侠武艺卓越，豪气干云。在五岳剑派中也能胜任一派掌门，所用的武功有独到之秘，江湖豪客，无不敬佩有加。但是，离武林至尊，东方不败，还是有一定距离的。。。。。。

回应

的评论~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

由于工作范围的限制，对盈石没有深入的了解，不知道这3条产品线的故事，惭愧。不过，我认为产品线不是规划出来的，是展现出来的，盈石的产品有没有展现到他当初规划的产品线呢？channel one走年轻时尚，后面周边的2个商场我看出来盈石在做差异化，一个走女性商品（这个，周围20多家大小夜总会里的姐妹们估计贡献不少吧，哈哈），另一个走家庭路线。可是，60%以上的品牌还是完全重复或者是定位重复的。这个说是展现不同的产品线，我觉得还是不够。

还是举一个对比的例子吧，华润说过了，说说瑞安。瑞安的商业产品线规划肯定比盈石早。一开始有2条，新天地系列和创智科技园系列。新天地02年开在上海，04年开在西湖，06年开在重庆，08年开在武汉，09年开在佛山，他的惊艳特色就不多说了。创智走的是硅谷路线，06年在杨浦开业，Oracle，百度，暴雪（这个后来悲剧的关掉了），EMC进来，您如果去看看大学路的氛围，对比一下新天地和这条路的品牌重复率，就会明白这2条分别成功的产品线，区别有多么的鲜明。杨浦的模式后来被搬去大连，我没有去过，不过也是心怀向往。

09年的时候新的产品线出来了----新天地时尚。这个集惊艳和悲剧于一身的东东，这个把大量不为人知，小众高价的品牌放在一个中型商场的东东，一开始在市场上实在是叫好不叫座。不过，随着时间的推移和新天地神一样的推广（那个机器猫展我去了不下5次我会告诉你么），现在人气渐旺。看看里面的品牌，和新天地以及创智的品牌重复度或者定位重复度，不超过10%。

这三条产品线特色鲜明，重复度低，在3个不同的方向开创了国内没有人做过的事情并取得巨大的成功。其中2条已经被验证可以复制。什么叫大家，私以为瑞安可以算一个了。

首先我很不喜欢“策划”二字，第一感觉就像骗子，应该说，说得接地气一点叫“操盘”，说得洋气一点叫“资产管理”。

从我的角度，基于这么多年的所见所闻所经历，我觉得国内根本就没有专业的商业地产策划公司。

商业地产和住宅地产是有本质区别的，可以说根本不是同一个行业。基本上做住宅策划的，转行做商业策划就是扯淡二字(其实开发商从住宅转商业的，目前看来也就扯淡二字)。

商业地产的重点在于商业而不是地产，具体而言就是零售业。零售是个博大精深的领域，餐饮、服装(包括其他狭义的零售业态)还有娱乐等等对房产条件、客户需求(落到具体操作层面就是推广手段等)的要求都不一样，说开了去几本书都打不住。目前行业里别说精通了，光是了解这几个方面在操作上异同的人都屈指可数，更何况商业地产和建筑学、室内设计、工程施工等行业千丝万缕的关系。能深刻理解这些领域与一个商场未来成功与否之间相关性的人，国内我觉得不超过20个人(注意是人，不是团队，更不是公司)。

上面这些因素决定了一个专业的商业地产策划公司必须具有非常强大的知识、信息储备，而这些知识和信息必须随时随地更新，也能落地用得上，市场上新开的商场，新出现的品牌，各个品牌拓展的联系人是谁，一定要第一时间有所了解，而不是躺在公司资料库里积灰(我见过太多的策划公司这一点的基础要求都是达不到的)。这些工作都必须自己亲身经历才有价值，二手信息基本上全属于纸上谈兵，也就是说，一个好的商业地产人，要花大量的时间、精力和金钱投资在知识储备和个人成长上，而对一个公司来说，培养一个靠谱而专业的团队，则是巨额的成本。

国内策划行业的盈利模式和业主的心态也导致了这个行业良性发展的道路极其曲折。我见过的绝大部分业主都想做甩手掌柜，他们的心态是有个策划公司能全程参与进来，自己啥都不用管未来就坐等收钱。而策划行业盈利模式不外乎是策划费+招商费用，偶尔一些公司(如五大行)还能赚运营期的物业管理费。这里就出现了问题，策划费用相比招商佣金基本上就是毛毛雨，而后期的物业管理费纯属辛苦钱，所以策划公司很快就会意识到靠招商代理赚钱才能快速变成高富帅，那些市场调研啦、业态配比啦都是走个样子而已，谁不知道在最短时间内满租开业收好佣金拍拍屁股走人才能使自己利益最大化。大家看到这么多雷同的商场，全是这么捣鼓出来的，无他，唯快而已，至于商场开业后怎么样，不是自己考虑的问题。业主够专业，才能在策划的过程中有足够的威慑力防止策划公司满嘴跑火车。所以说，业主的专业水准，决定了所聘请的策划公司的专业水准，很遗憾，业主不专业的情况是大概率事件，而双方都不专业的情况是更大概率的事件，这也是为什么市面上这么多策划公司还能这么低水平的活着而且活得不错。

说了这么多废话，但是突然发现题主的问题是哪一家最好，最顶尖，那盈石勉强算一个吧，虽然我个人很不喜欢司徒文聪这人，另外去年被瑞安收购的TCBL也不错，但是现在基本上已经不接瑞安系以外的项目了。至于五大行，基本上就当做招商代理用用吧，认识些五大行里的人作为信息来源也是不错的。

第一次在知乎上回答问题，见笑了。