【樂透人生】一般不動產的持有稅：地價稅和房屋稅

房地產最近10年漲翻天，現在稍微滑落。但接下來的另一波全球性的肥咖條款『CRS』（Common Reporting Standard for Automatic Exchange of Financial Account Information in Tax Matters）來勢汹汹，陸續會帶動一些海外的熱錢和大陸台商的錢，回台灣佈局，到時不是錢進房地產就是股票市場，預期市場會再有波動。 如果你己經持有不動產，不能不了解持有成本到底有多少？地價稅和房屋稅的漲幅到底有多高？ 稅負的調整會不會引起民怨？顯然會。不動產持有稅是地方稅，尤其當地方政府缺錢時，只好向民眾要，而且一個都跑不掉。 不動產的稅負非常多也很複雜，持有和買賣或遺贈所牽涉到的稅都不同，不容易搞清楚，有需求時務必尋求專業人士幫忙。本文針對「一般不動產持有時」的地價稅和房屋稅做說明。 土地有四種評價方式 土地有四種評價方式：市價、申報地價、公告地價和公告現值。 一、市價：最簡單，就是市場交易價格，也應該是實價登錄的基礎。 二、申報地價（繳地價稅用）：即以直轄市或縣市政府規定之公告地價為基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的80%為申報地價。土地所有權人可在公告地價80%至120%範圍內申報地價，但超過公告地價120%時，超過部分不計，仍以公告地價之120%為申報地價。但申報價格不足公告地價的80%時，以公告地價的80%為申報地價。 地價稅 一般人不會自己計算申報地價稅，都以稅單為主（公告地價的80%為申報地價）。但縣市政府以土地出租者，可能會以公告地價之120%為申報地價，因為根據「國有公用不動產收益原則」規定至少以5%為租金收益，而租金利益會大於地價稅。 國有公用不動產收益原則 三、公告地價（課稅用：地價稅、持有或收益稅、地上權出金等等）：每3年元旦調整一次，最近一次是民105年。民105年各直轄市、縣市公告地價已經在1月1日公告，內政部統計全國公告地價較前一次102年平均調升30.54%。由於調整結果影響土地所有權人之持有成本，部分縣市傳出凍漲或反對調漲的聲音。內政部特別聲明公告地價隨地價動態調漲不僅符合法律規定，且將有助於抑制土地投機，增進賦稅公平及土地正義，促進土地有效利用；至於對一般自住民眾，因適用自用住宅優惠稅率，影響不大。 105年全國公告地價調升 實現土地正義 促進稅賦公平 立法院內政委員會4/6初審通過「平均地權條例」部分條文，公告地價三年一調修正為二年一調，若本會期三讀通過，明年起適用。 四、公告土地現值（課稅用：遺產稅、贈與稅、土增稅、印花稅、交易稅等等）：每年元旦調整一次。 地政司公告土地現值及公告地價查詢 自用住宅用地的定義和條件限制 《土地稅法》第9條規定：所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。 翻譯成白話文的意思是：1.「土地所有權人或其配偶」只要一人就可以。2.「直系親屬」包括「直系血親」如父母、祖父母、子女、孫子女等等；和「直系姻親」如岳父母、公婆等等。3.「辦竣戶籍登記」不一定要住在那裏。4.「住宅用地」工業用地或商業用地也行。5.公司法人持有土地不能申辦自用地價稅。6.一生一次只能用在土增稅但不適用在自用地價稅。 《土地稅法》第17條規定：合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：一、都市土地面積未超過三公畝部分。二、非都市土地面積未超過七公畝部分。國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。 地價稅的節稅關鍵 土地持有人對已規定地價的土地，除課徵田賦外，應課徵地價稅。田賦：對未規定地價區域的土地或已規定地價區域符合土地稅法第22條規定作農業使用之土地，應課徵田賦（目前停徵）。 適用「自用住宅」是地價稅節稅關鍵。自用住宅用地地價稅2/1000，一般用地地價稅10/1000~55/1000。一般用地地地價稅是自用住宅用地地價稅地5倍以上。 地價稅的課徵 若「部分營業和部分自用」，可按用途分別課稅；或「同一所有權人之相鄰兩棟平房或樓房打通或合併使用」，提出申請符合規定亦可以適用自用地價稅。地價稅開徵日期為每年11月1日至11月30日，別忘了每年9/22日前，向土地轄區稅捐處申請，就可以適用當年度。 如何減輕地價稅（節稅介紹） 舉例一：吳先生有5筆土地和5間房子，如何適用自用價價稅？ 答案：可將自己、父、母、岳父、岳母、成年子女等「直系人頭」，分別遷入房子設籍，且無出租或營業，就可以適用2/1000稅率。 舉例二：父和成年子女共3人，父有一套房地且設籍自用，女無房地且戶籍在夫家，子有一套房地設籍自用。子買第二套房地時，如何適用自用住宅？ 答案：可將父戶籍遷入子的第二套房地中，女戶籍遷回父的房地中，無出租或營業，就可以適用2/1000稅率。 房屋稅 房屋稅係以附著於土地之各種房屋及增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，無照違章建築房屋亦不例外，應依其使用情形，依法課徵房屋稅。至房屋稅之完納，僅表示納稅義務之履行，不能據以使無照違章建築房屋，變成合法。 房屋稅——問答實例 卡通裡的樹屋或空中城堡，因為房屋沒有附著在土地上，所以不用繳房屋稅。房屋稅1年徵收1次，目前是訂在每年5月1日開徵至5月31日截止，繳納期間為1個月。課稅期間是前1年的7月1日起算至當年6月30日止。 房屋稅的課稅依據和稅率 房屋現值的認定，據不動產評價委員會評定的「房屋標準價格」，核計房屋現值，並通知納稅義務人。房屋稅條例中僅規定稅率的範圍，授權各地方政府在稅率上下限的範圍內自行訂定。各地方政府為討好選民，通常課最低稅率。 自住房屋指個人所有之住家用房屋符合無出租，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內者。實務上「實際居住使用」，沒說要設戶籍也很難認定。 計算公式：應納稅額＝房屋課稅現值×稅率。 房屋課稅現值=核定單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×街路等級調整率（地段率）。 核定單價=標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低價。 房屋稅的稅率與計算 房屋稅的節稅關鍵 適用「自用住宅」是房屋稅節稅關鍵。營業用房屋稅是住家用房屋稅的2.5倍。自民81年以來，住家用房屋現值10萬元以下免繳房屋稅，明年有可能會調高。但非住家用房屋稅，則沒有10萬元免稅額。如果自己認為房屋不值錢，應「主動」申請調低或免房屋稅，爭取自己的權益。 依房屋稅條例第5條第1項第3款規定：「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」 房屋稅按月依實際使用情形適用不同稅率，每月15日前申請可適用當月。 善用家族成員力量合法節稅 地價稅之課徵，係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制，指每一土地所有權人在同一個縣市內所有的土地合併歸成1 戶，換句話說，土地係以縣市為歸戶單位，然後再按同一縣市內所有土地合併後之地價總額依法核計地價稅，所以每一個土地所有權人，在同一縣市內最多只有 1張地價稅稅單。而房屋稅係按比例稅率計算且未採總歸戶制，所以每一戶門牌開立 1張房屋稅稅單，如有3棟房子分別編釘3戶門牌者，則有3張房屋稅單。 了解持有稅的計算基礎和最佳方案，可善用家族人頭合法節稅。 地價稅——問答實例 專欄屬作者個人意見，文責歸屬作者，本報提供意見交流平台，不代表本報立場。