高鐵通車及園區開發效應

結論：

高鐵在今年十月即將通車，高鐵初期通車將會帶動台北、板橋、桃園、新竹、台中、嘉義、台南、高雄等八個車站附近區域發展，屆時房地產景氣將可將持續熱絡。其中台北、板橋、台中及高雄四站在高鐵通車後，將是三鐵共構的重要四站，其未來發展性不可輕忽。其餘四站，附近房地產市場目前屬於未完全開發階段，高鐵通車後可望帶動桃園、新竹、嘉義及台南房地產景氣。高鐵在2010年，又會加入南港、苖栗、彰化、雲林等四個新站加入營運，高鐵影響的房地產增值效應將進一步的擴展。另外高鐵的通車可望帶動中部科學園區、台南科學園區及高雄科學園區附近的發展。以下就以板橋新站及南港新站的情況來說明。

一、高鐵2006年通車

板橋新站，為北縣的交通中心，板橋新站面積約48公頃，以交通、行政機能為主，兼具文教、商業、住商混合的多功能副都會中心。板橋新站集合捷運藍線、地下鐵路以及高速鐵路等三個車站共構的交通轉運點，交通便利性良好。高雄左營站，在高雄捷運通車之後，可與高雄經貿園區做連結，未來交通便利性良好。以下將厚生(板橋新站)及台泥(高雄左營站)為主要概況介紹。

(一)、厚生(2107)、遠紡(1402)

厚生橡膠與大陸工程簽訂台北板橋廠合建契約，在板橋新站特區合作開發廠地(約3,662坪)，預估06年下半年推案，預計在2010~2011年間完工，此合作案由厚生出土地，大陸工程負責規劃及興建，將規劃3棟住宅及1棟辦公大樓，其中兩棟銷售金額及獲利由厚生獲得，其餘兩棟則是與大陸工程共享50%之利益。

另外遠紡已委託遠東資源開發進行板橋9.7萬坪土地開發，此地緊鄰捷運土城線亞東醫院站。根據台北縣政府所發布的消息指出，預計全區完成開發後將帶動國內通訊廠商相關產值約1,680億元，及創造16,000人以上的直接就業機會，加上衍生性服務人口，共可創造30,000個就業機會，潛在商機大。

圖一、板橋新站附近交通圖

資料來源：台北縣政府附註：圖1中A為厚生板橋用地，B為遠紡開發用地

(二)、台灣水泥(1101)

台泥是老牌資產股，旗下土地資產眾多，為了有效管理閒置資產，台泥已組成專案小組負責處理，同時也委託金融機構進行資產鑑價，全部閒置土地都將用出售的方式處理，其中高雄鼓山廠土地約99公頃，竹東廠含竹科22公頃，等這些閒置資產如能順利出脫，潛在利益高達150億元以上，為台泥現有資本額323億元之半，對EPS貢獻度達四元以上。

圖二、左營站主要交通圖

資料來源：交通部高鐵局附註：圖二A點為台泥鼓山區位置

表一、高鐵初期通車提供服務的車站概況

資料來源：台灣高鐵、各公司製表：統一證券市研組

二、高鐵2010年新站加入－高鐵南港站

2010年後，高鐵南港站將加入營運，高鐵南港站臨近南港經貿園區，目前已有南港輪胎、台灣肥料與國產實業等公司著手開發附近土地。南港經貿園區，鄰近中山高速公路，並有環東基河快速道路可通往市區及銜接北二高，未來捷運內湖線、南港線東延段都以此地為終點站。

南港經貿園區面積約87公頃，主要有商業區(展覽、娛樂及辦公會議中心)、住宅區及軟體工業園區(軟體、資訊服務及生物科技產業，目前廠商已全部進駐完畢)。以下就以南港輪胎，台灣肥料在南港經貿園區資產的概況，作以下分析。

表二、高鐵通車後預計2010年加入營運的四個車站概況

資料來源：台灣高鐵、各公司製表：統一證券市研組

(一)、南港輪胎(2101)

南港輪胎的南港廠面積1.35萬坪，因未來具有三鐵共構的便利運輸條件，使南港廠地理位置相當優越，未來發開案將以住宅、住辦大樓與休閒購物中心等三部分為主，預計今年十月完成廠房拆遷，今年底前動工，預計於2009年初全部完工，2009年中正式進駐營運，2010年開始貢獻獲利。

目前南港土地開發案主要計劃已由內政部專案小組完成二審，目前已與台北市政府達成協議書內容確定，正辦理協議書簽約事宜。依協議書之規定，協議書簽定後全案將可展開實質開發工程，有關市地重劃辦理、公共設施之開發、都市設計、都市更新及建築設計已經委託國內外設計公司進行實質開發案之規劃工作。

南港廠面積1.35萬坪，捐地三成後，尚有9450坪，因位於高鐵南港站旁，未來將有捷運忠孝線向東延伸及內湖線向南延伸線交會，加上台鐵地下化，及中山高、北二高的交通線，未來三鐵共構的便利運輸條件，使南港廠地理位置更為優越。此專案未來將規劃百貨商場1.75萬坪，藝文表演空間605坪，企業總部7500坪，商務旅館5000坪，住宅1.28萬坪左右，總投資金額將達70億元。以南港廠土地具稀少性與增值性來說，除了規劃中的兩棟高樓豪宅可能銷售外，其他的商務旅館、企業總部、百貨商場等，都可能只租不賣，未來不排除發行REITs。

圖三、南港經貿園區交通圖

地圖來源：南港軟體工業園區

(二)、台灣肥料(1722)

台肥招標釋出南港經貿園區C6~C9土地開發權，由中信金旗下子公司中信銀標得，初步估計每年租金加權利金收入約1.4億元，貢獻獲利每股每年0.14元。

面積11公頃的南港經貿園區，台肥的土地僅6%，但從土地實際價值來看，比重卻高達40%，未來開發方式及價格則是市場矚目的焦點。台肥過去對於閒置土地資產處理的方式，大都以直接出售為主，但因為南港經貿園區土地C6~C9面積大，達到3公頃，考量未來開發價值及增值效益下，台肥於今年二月董事會通過，以公開招標的方式，供廠商進行開發。招標條件為設定地上權期50年，權利金底價為新台幣31.75億元，另每年按公告地價8%收取租金。

C6~C9土地開發標案於今年三月底正式公開招標，五月三日開標，由中國信託銀行得標，決標權利金為新台幣32億88萬8888元。台肥公司依約每年可收取租金，按現有公告地價8%計算，約為新台幣7千萬元，而50年期間所收取租金折現總值為20.2億元。未來該筆土地將作為中信銀興建第二座金控總部之用。包含中信銀的得標金和每年給付約7600萬元租金，都將採分年入帳的方式，換算之後每年約認列1.4億元。以台肥股本計算，貢獻每股盈餘約0.14元，為往後50每年穩定收益之來源。

表三、台肥土地資產價值分析

資料來源：台灣肥料公司製表：統一證券市研組

三、科學園發展概況

(一)、中科為中台灣注入一股活水

中部科學工業園區，引進高科技產業進駐，結合中部地區雄厚之產業資源。中科開發引起廠商熱烈之反應，園區第一期、第二期土地已供不應求，將再辦理第三期之擴建。中科包括台中市西屯、台中后里、雲林虎尾三塊園區。台中園區位於台中縣大雅鄉與西屯區交界處，后里園區以台中縣后里鄉后里農場及七星農場為主，虎尾園區則位於雲林縣虎尾鎮西北。

台中園區交通便利，公路方面，可連接中山高、中二高南下北上，加上及即將完工通車之高鐵，臨近清泉崗機場、台中港、大台中都會區，.引進光電、精密機械、半導體等產業；后里園區共246公頃，位於后里鄉都市計畫區南、北兩側，涵蓋台糖后里農場(134公頃)及七星農場(112公頃)二塊基地。交通方面，鄰近台13線，可經由國道4號、中山高至台中園區。鄰近豐原市都會商圈。距離台中園區約11公里、20~30分鐘車程。

未來高鐵雲林站開通後，也會帶動中科虎尾園區的發展，虎尾園區位於雲林縣虎尾鎮，面積96公頃，東側緊臨高鐵雲林站特定區，其南北向將以高速鐵路，中山高速公路，中部第二高速公路與台一線為主環狀區域交通網路完整。中科虎尾區不但與高鐵雲林站形成綜效，也會對雲林站特定區以外的生活圈產生帶動效果，金融、飯店、百貨等服務業會陸續向虎尾集結。

圖四、中科台中及后里園區交通圖

資料來源：中部科學園區，(附註：A為和泰車資產位置，B為台泥資產位置)

圖五、虎尾園區交通圖

資料來源：中部科學園區

(二)、南部園區為南部高科技發展的重鎮

南科包括台南園區與高雄園區，其中台南園區位於台南縣新市、善化與安定之間，面積達到1,038公頃，將分開發展成綜合產業、研發與住宅的高品質科技都市，初期將設置『微電子精密機械』、『半導體』與『農業生技』專業區，2010年從業人數目標約38,000人。

圖六、台南園區交通圖

地圖來源：南部科學工業園區

南科高雄園區位於永安鄉、路竹鄉及岡山鎮交界，開發面積為570公頃，在高雄市至岡山之捷運系統有兩站位於高雄園區內，預定2007年底完工通車，高雄園區是唯一有捷運通過的科學園區，未來預計可引進百家高科技產業，創造5,000億以上營業額，提供四萬人以上的就業市場。

圖七、高雄園區交通圖

地圖來源：南部科學工業園區，(附註：圖中A為味全資產位置，B為嘉泥資產位置)

經由上面各科學工業園區初步的介紹，我們將科學園區附近相關資產股，整理如下：

表四、科學園區概況

資源來源：中南部科學工業園區、各公司整理：統一證券市研組