(一) 公司簡介
1.沿革與背景
冠德建設股份有限公司(代碼：2520；簡稱：冠德)成立於1979年11月23日，為台灣中大型建商，推案地點集中於台北市信義區、文山區及新北市中和市等大台北地區，另外也參與捷運共構聯合開發、合建分屋、都市更新等。除營建本業以外，公司亦轉投資根基營造(代碼：2546)，以及跨入百貨與商場經營事業，目前經營有環球購物中心。
2.營業項目與產品結構
公司目前提供之商品(服務)項目：
(1)建設營運部門：經營委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓出租、出售等業務。
(2)營造營運部門：承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓、住宅大樓等建築工程及整地重劃、道路橋樑等土木工程。
(3)百貨營運部門：經營購物中心業務，包含百貨商品零售、美食及餐飲、電影影城、親子娛樂、停車場服務、商場出租。
2022年，公司營收比重為營建佔36%、營造佔57%、百貨佔7%。
(二)產品與競爭條件
1.產品與技術簡介
*產品重要用途
(1)建設營運部門：住宅供民眾居住使用、商用不動產供商業活動使用。
(2)營造營運部門：
建築工程：妥善規畫及籌備各式建築材料，透過時程、成本、品質之營建管理手段，按設計施工建造各類型之建築結構及裝修工程供給住宅與辦公大樓使用。
土木工程：以公共利益為優先，透過營建管理手段，有效整合專業承商與其他技工，並籌備各類營建材料，以專業技術完成各類重大公共工程。
建廠工程：統合專業施工承商與材料供應商，於最有效率之工期內興建專業廠房。
(3)百貨營運部門：以銷售一般百貨業之商品，結合書店、美容美髮、按摩、廚藝教室及寵物美容等生活機能設施，並提供餐飲、娛樂、運動及超市等服務為主要業務。
2.重要原物料及供應商
(1)建設營運部門：利用自地自建、合建分屋、合建分售、聯合開發、市地重劃、都市更新及區段徵收的方式取得土地。
(2)營造營運部門：所需原料有鋼筋、水泥、預拌混凝土、磁磚、鋁窗、鋼構等。
(3)百貨營運部門：不適用。
(三) 市場需求與銷售競爭
1.銷售狀況
*銷售地區
(1)建設營運部門：以興建高級住商大樓、辦公大樓及商場建築為主，分佈於台北市、新北市、桃園市及台中市等主要都會地區，土地開發首選交通便捷、生活機能完備及具未來發展潛力地段為主。
(2)營造營運部門：以承攬台灣本島地區之住宅建設工程、土木橋樑工程、醫院廠房工程為主要業務。
(3)百貨營運部門：擁有全客型商場「新北中和」及「屏東」與車站型商場「南港車站」、「板橋車站」、「桃園 A8」、「林口 A9」及「新左營車站」，共七座購物中心，另「桃園 A19」於2021 年9月加入營運，營業總面積將達 6 萬餘坪。
*市場占有率
建設營運部門及營造營運部門市場占有率依2022年營業收入占產業整體營業額比率計列，建設營運部門市佔率0.27%、營造營運部門市佔率0.39%。
百貨營運部門市場占有率依2022年開立發票營業額占產業整體營業額比率計列，市佔率2.52%。
2.國內競爭廠商
公司主要競爭對手包括雋揚、名軒、大將、怡華、寶徠、潤隆、新美齊、國建、國揚、全坤建、太子、宏璟、皇普、華建、宏盛、宏普、聯上發、櫻花建、興富發、皇翔、日勝生、華固、綠意、樂揚、夆典、昇陽、森寶、三圓、士開、鄉林、皇鼎、長虹、達麗、新潤、欣巴巴、潤泰新、三發地產等。
(四)財務相關
1.轉投資關係企業
(1)根基營造
根基營造為冠德子公司，為公司主要營收來源，主要承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓及住宅大樓、建築與土木工程。承攬營造工程大都以冠德建案為主。
(2)環球購物中心
環球購物中心為冠德建設轉投資的購物中心，目前據點有中和、板橋、屏東、新左營車站、桃園A8、南港車站、林口A9、桃園機捷A19站店等。
2.土地儲備
(資料、圖片來源：公司年報/公司法人說明會報告/公司官網等)
