精實新聞 2012-07-31 19:03:37 記者 徐伯豫 報導
雖然國內景氣燈號連8藍,而且政府持續祭出豪宅限貸並緊縮房貸成數,但是台中市、高雄市7月中古屋市場成交量皆增加1成以上,其中,台中市量增13%,高雄市量增15%,房市成交仍熱絡。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,中南部房市擺脫了上月交易量受到天候災情影響,本月市場回補動作明顯,恢復了原有交易量水準,尤其是一些位於市郊的區域,像是台中的太平、大里以及高雄的鳳山等區塊,因價格相對具吸引力,交易量能持穩,受到首購與換屋族群青睞。
黃舒衛分析,中南部的住宅市場仍以自住客為主力,有剛性需求為後盾,即使受到政經情勢影響,但房市表現仍屬平穩。至於店面產品,因屋主期待過高、買方追價減緩、考慮期拉長,交易量持續維持低檔。
【建商金控南下搶地 拉抬中南部區域房地價】
今年以來北部上市建商、金控壽險公司陸續進駐中、南部搶地推案,也拉高了台中和高雄的區域房價地價;其中,台中豪宅市場今年在北部建商拉抬下,每坪房價飆升至60萬元起跳。根據《好房誌》最新觀察,自從2010年台中市政府遷移到台灣大道上(原中港路)後,3年來該路段沿線房價平均漲幅已經超過21%;其中,國家美術館區的中古大樓以31%漲幅奪冠;而7期重劃區的新成屋也以19%,拿下新成屋的漲幅No.1。
【美術館綠園道中古大樓超抗跌 房價3年漲幅居冠】
從國立科學博物館一路前往國家美術館,走在綠意盎然、百米的道路上,旁邊盡是優雅、特色的商家與高級住宅,台中的經國綠園道,就像是帶狀的台北大安森林公園,成了近年來台中最夯的區域。其實,綠園道算是老台中人本來就知道的高級住宅區,不過隨著新屋陸續落成,知名的餐廳、特色店家陸續開幕後,美術館綠園道成了新興房市亮點。
即使在台中市房地產最不景氣的階段,區域中古高級住宅房價仍相對抗跌。以中古大樓來說,3年前每坪9.3萬元,現在每坪12.2萬元,31%的漲幅一舉超越了朝馬轉運站和7期重劃區;至於新的建案,目前每坪則從15.8萬元起跳,不少預售屋開價更早已超越50萬元大關,朝向75萬元邁進,例如由鉅建設的國美館、富邦建設的天空樹等,反映了優質生活區塊受到市場肯定的程度,也顯示民眾的購屋認知也已經逐步向上提升。
【7期新成屋3年漲19% 位居5大金磚區之最】
在5大金磚中,最為人知的還是7期重劃區內的新市政特區。新市政特區周圍服務業早已發展成熟,新光三越、SOGO百貨、長榮桂冠酒店、永豐棧、金典酒店都已吸納大量的消費人口進駐;另外於2011年底甫開幕的大遠百,以及正在興建中的大都會歌劇院,不僅坐擁精明、逢甲2大商圈,在移入人口刺激消費下,新市政特區的產業將更加熱絡,生活機能也將更完善,絕對是全台中市首選。
尤其以台灣大道為軸線的「魚骨發展」效應下,沿著台灣大道2側發展出高樓層的7期豪宅聚落,是台中最受矚目的房市之星。不過現在7期內豪宅價格競爭激烈,不少豪宅也陸續開出新高價,每坪至少來到50~60萬元以上,甚至有豪宅頂樓,更傳出以每坪80萬元的天價成交。觀察這3年來的漲幅,中古大樓從每坪13.4萬元上漲到17.2萬元,漲幅高達28%,而新成屋的房價也增加了19%,前景持續看漲。
【7期新市政中心與逢甲商圈帶動 朝馬後市看漲】
由於7期豪宅價格競爭激烈,尤其新市政中心更是建商豪宅推案的主戰場,相較之下,5大金磚區的「朝馬轉運站」附近,一樣坐擁新市政中心的所有消費機能與地利優勢,附近同樣有耗資2.3億的秋紅谷廣場與大都會歌劇院,而且更加鄰近陸客最愛的逢甲商圈,近期房市逐漸加溫,房價漲勢相當亮眼。
《好房誌》統計,朝馬轉運站商圈附近中古大樓,從3年前每坪13.1萬元漲到現在每坪17萬元,漲幅高達30%,遠勝於7期重劃區中古樓的漲勢;而相較於7期,朝馬轉運站附近更鄰近交流道與逢甲商圈,不僅往來南北更為便利,更具有更豐富的生活機能與庶民商圈等特質,新成屋價格近期也節節攀高,2012年房價已來到每坪23.2萬,其中,中港路上具有酒店式公寓功能的個案「鄉林皇居」,因產品稀有性高,每坪行情更是站穩30萬的大關,成為區域的指標個案。以機能與未來發展潛力來看,「朝馬轉運站」都是有意台中購屋者,不可不考量的優質地段。
【中科長線看漲 未來將與水湳經貿連動】
台中房市金磚5區之1的中部科學園區,也是近年房市矚目的焦點。根據預估,中科若完全興建開發完畢,將帶動30萬人口進駐,對西屯區及周圍房市帶來極大的動能,加上從交通來看,中科路東西向快速道路,貫穿了中科到台中市,全線通車後,都能很快抵達水湳經貿園區,水湳園區的發展將與中科連動。中科周圍的西屯路、福科路、福雅路等路段透天別墅與大樓規畫完善,目前新成屋每坪16.2萬元,比起3年前每坪14.5萬元,漲幅達12%;而中古大樓這3年房價也增加了26%。未來,隨著水湳經貿園區逐漸開發完成後,將帶動中科整體的發展,中科及周圍的工業區全部完工後,釋出更大的需求,房價至少還有1波新的漲幅。
【優質8期萬坪綠地 支撐房價漲幅】
8期重劃區北臨7期重劃區的南側,東鄰5期重劃區和美術館生活圈,南邊接楓樹鎮平重劃區、鎮南休閒專區及目前備受矚目的烏日高鐵特區,西又有台中工業區、精密科學園區。8期重劃區的整體範圍東以東興路、西至豐順路、南至文心南7路、北到文心南3路所圍成的街廓,是推案的主要集中區,鄰近1.9萬坪的豐富公園、1.1萬坪的豐樂雕塑公園和6千坪的南苑公園,3座大型公園就占地3.6萬坪,加上還有好市多量販店等廣場、商場,公共區域達全區的12%,綠覆比更高達18%,成為大台中居住品質很優質的住宅區段。
8期重劃區的交通建設也相當完整,除了有中山高速公路的五權西路交流道外,還有中彰快速道路、中投快速道路、特3號道路、高鐵和捷運綠線,未來,捷運綠線將直接貫穿8期重劃區,且設有G11和G12兩站,捷運將成為房價看漲的關鍵因素。最特別的地方在於,8期重劃區規畫之初就以住宅為依歸,設計上更以低密度的人口為主,別墅比例特別高。而公園旁的湖水岸商圈有不少透天豪宅,具視野地段的優越性,因此新成屋從3年前的每坪16.4萬元一路漲到每坪18.6萬元,漲幅達13%;中古大樓也從每坪12萬元漲到14.7萬元,漲幅23%。
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表、台中房市五大金磚房價3年行情變化(單位:萬元/坪)
7期重劃區 |
新光三越、SOGO百貨、大遠百 長榮桂冠酒店、永豐棧、金典酒店 未來:大都會歌劇院、IKEA、喜萊登酒店 |
中古大樓 |
13.4 |
16.2 |
17.2 |
28% |
|
|
新成屋 |
19.8 |
22.8 |
23.5 |
19% |
朝馬轉運站 |
接近7期新市政中心、逢甲商圈、台中後期發展區 臨近交流道、交通便利 |
中古大樓 |
13.1 |
16 |
17 |
30% |
|
|
新成屋 |
19.6 |
22.5 |
23.2 |
18% |
8期重劃區 |
烏日高鐵特區 台中工業區、精密科學園區 豐富公園、豐樂雕塑公園、南苑公園,綠地比居冠 未來:好市多量販店進駐 |
中古大樓 |
12 |
14.3 |
14.7 |
23% |
|
|
新成屋 |
16.4 |
17.5 |
18.6 |
13% |
中部科學園區 |
水湳經貿園區 未來:清泉崗國際機場 |
中古大樓 |
10.7 |
12.8 |
13.5 |
26% |
|
|
新成屋 |
14.5 |
15.8 |
16.2 |
12% |
美術館綠園道 |
科博館、美術館 未來:誠品書店 |
中古大樓 |
9.3 |
11 |
12.2 |
31% |
|
|
新成屋 |
14.3 |
15.6 |
15.8 |
10% |
平均房價和漲幅 |
|
|
14.3 |
16.5 |
17.2 |
21% |
資料來源:《好房誌》七月號