一、公寓大廈管委會是否具有當事人能力？
公寓大廈管委會的內涵，大概具備了一定的名稱、事務所、一定目的等要件，核心問題在於有無「獨立之財產」。管委會其實只是社區區分所有權人（即業主）的代表，有財產的主體是區分所有權人，在此一概念上與合夥，或祭祀公業有相當的區別。直言之，合夥的財產屬於合夥，祭祀公業的財產屬於祭祀公業，但區分所有權人繳納的管理基金或一切公共設施，卻不能認為是管委會的財產。關於管委會的當事人資格，近年仍不斷有爭議性案例發生，尤其是社區的修繕裝潢施作上，涉及的內外關係，法理上均值得探討。
（一）管委會執行修繕工程造成鄰樓塌陷：
事實背景：Ａ社區大樓地下室連續壁長期受地下水浸蝕塌陷，連帶損及隔壁社區Ｂ建物下陷破損，Ｂ社區受損住戶為原告，提告以Ａ社區區分有權人為被告損害賠償。
法院的見解：
臺灣高等法院高雄分院九十七年度重上國更（一）字第一號判決意旨為：「管委會之權責，即在執行區分所有權人會議之決議事項以及公寓大廈之管理維護工作，是公寓大廈法定或約定共用部分之修繕、管理、維護、清潔等工作，均屬管理委員會之權責，如因執行此等工作肇致他人損害，應由管委會負損害賠償責任。」認定應由應由管委會負損害賠償責任。
然最高法院九十八年度台上字第五七二號判決，發回高等法院高雄分院，最高法院認為：「管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員會所設立之組織，其權責僅在執行區分所有權人會議之決議事項以及公寓大廈之管理維護工作，屬區分所有權人會議之執行機構，並無「實體法上之權利能力」，其行為即為區分所有權人之行為，苟其行為肇致他人損害，自應由區分所有權人負損害賠償責任。」則認定應由區分所有權人負損害賠償責任，採不同之見解。
（二）社區大樓內開設醫療診所，管委會阻撓，影響診所經營，是否負侵權行為責任。
事實背景：原告為租屋房客，承租大樓社區房屋開設醫療診所，簽訂租約後，遭管委會阻撓施工，阻止醫生進入大樓，要求診所客戶換證、登記、量體溫，提高診所管理費，原告只得結束營業，並對管委會提起侵權損害賠償。
法院的見解：最高法院九十八年度台上字第七九○號裁判意旨認為：「按依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第四十條第三項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第三十八條第一項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第六條第三項、第九條第四項、第十四條第一項、第二十條第二項、第二十一條、第二十二條第一項、第二項、第三十三條第三款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。」
（三）共用部份修繕不當，造成專有部分損壞。
事實背景：原告為社區業主，因社區大樓外牆防水長期未修繕妥當，造成原告室內牆緣剝落、裝潢多損、傢俱損壞，提告管委會，應屬侵權行為損害賠償責任，並且以拒繳管理費主張同時履行抗辯。
法院的見解：高等法院九十九年度上易字第八一七號判決意旨：「公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管理條例或規約約定而負有義務，因未盡其義務致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求。從而，登峰造極管委會抗辯：因公寓大廈管理委員會不具實體法上侵權行為能力，林菊枝尚不得依侵權行為之法律關係對其請求損害賠償云云，自乏所據。登峰造極管委會既違反其對系爭大樓共有部分之修繕義務，且致林菊枝所有系爭房屋發生漏水，其處理委任事務顯有過失，並已不法侵害林菊枝之權利至明。則林菊枝依侵權行為及委任契約之法律關係，訴請登峰造極管委會就其所受損害負賠償責任，自無不合。」認定得直接以管委會負賠償責任。
（四）管委會有無幫住戶修繕之義務。
事實背景：A女於民國99年1月間購買門牌臺南市某處房屋以每月月租14萬元出租供他人使用，然因有漏水痕跡，遂約定待修復後隨即承租。A女隨即通知管委會修繕，管委會亦坦承漏水原因，但管委會卻無意修復其漏水及賠償漏水造成A女之損害。經A女委請工程公司釐清漏水原因為公共設施所致，依公寓大廈管理條例第12條規定，自應由管委會負責修繕，經報價修復費用為45萬1,000元，另自99年11月迄103年2月共40個月，A女受有相當於租金損害，請求管委會賠償
法院的見解：臺南地院101年度訴字第1123號判決：「按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1 項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。是法院對於公寓大廈管理委員會所為命其應負侵權行為責任之確定判決，該權利義務應即歸屬於其構成員即全體區分所有權人。」認定管委會有責任修繕公共設施，如未予修繕造成住戶損害應負損害賠償責任，並由全體住戶分擔。
（五）學者見解：
1.民法第一八四條之責任係以有識別能力為前提，惟有自然人具識別能力。管理委員會非自然人。無識別能力。況管理委員會無權利能力，不得作為負擔損害賠償義務之主體。在侵權行為法之基礎上，建構管理委員會之損害賠償責任，將自陷邏輯矛盾，論理混亂莫此為甚。
2.管理委員會既被定性為無權利能力者，自法律邏輯上似難能推得其得為契約主體可以自己名義為交易之結論，遑論成為負擔義務之主體。明知管理委員會無權利能力之事實，卻承認其得為契約主體，甚至命其負擔財產及精神損害賠償，其實是名不正言不順，有違權利能力之理論。
3.為徹底解決多年來以管理委員會為中心的法理矛盾，方案有二：一為使管理委員會有權利能力，另一為明確賦予區分所有權人團體權利能力。這兩種選項，又以後者為佳。蓋將區分所有權人團體法人化，符合並能彰顯公寓大廈管理法制的原則，即區分所有權人團體才是管理組織之主體，管理委員會僅為受其所用之執行機關。讓管理委員會以區分所有權人團體之法定代理人名義參與法律行為，使區分所有權人團體能直接享受管理成果，更有權義歸屬明確的優點
（五）小結
彙整上開見解，就社區管委會得否為侵權行為損害賠償請求權的負責客體，最高法院見解就相當浮動，理論上學者所主張的「管委會以區分所有權人團體之法定代理人名義參與法律行為」，確實是符合法理的正辦，但要規整目前實務莫衷一是的見解，恐怕須有賴立法上作明確規範，俾見解統一適用，否則僅憑學者個別的意見，恐仍難免流於各說各法的紊亂局面。
二、管委會對於有裝設在外牆之鐵鋁窗或冷氣機或陽台外推或窗戶外推，一律要求住戶移除，是否有效？
（一）事實背景：A於99年2月間取得臺中市某處房屋，管委會於100年1月16日召開100年度區分所有權人會議，於會議中以臨時動議提出並通過決議，大樓外牆，對於既有裝設在外牆之鐵鋁窗或冷氣機或陽台外推或窗戶外推，一律要求住戶移除，經A認為該決議無效，提出訴訟。
（二）法院見解：
臺灣高等法院臺中分院101年度上字第201號判決：「有關住戶違反公寓大廈管理條例第8條第1項關於公寓大廈變更使用限制規定者，公寓大廈管理條例已明定管理負責人或管理委員會應予制止，而經制止而不遵從者，其處理方式乃應報請主管機關依第49條第1項規定處理，不許規約於報請主管機關依規定處理外，自行訂立處罰條款而為私力救濟。是系爭修改規約討論案之第六條第（二）項決議，已逾越上開法令之限制；且依上開規約自行規定之處罰內容，將使社區住戶因違反規約內容而須負擔高額之違約金，且無上限規定，明顯悖於法律保留原則及比例原則，應認上開規約內容，已違反法令之限制且背於公共秩序，而屬無效。」
最高法院102年度台上字第1751號判決：「按公寓大廈管理條例第8條第1項第3項規定，乃就住戶違反公寓大廈變更使用限制規定時，管理負責人或管理委員會應如何處理所為之規定，是否即限制不得於規約內訂定，區分所有人違反規約時應支付違約金，非無疑義。是公寓大廈管理條例第八條第一、三項之規定與住戶規約間之關係如何，自應詳加研求審認。原判決遽執上開規定謂規約不得自行訂立處罰條款，進而認住戶規約第六條第(二)項關於『若住戶拒絕移除或未於管委會所定期限內移除，除應按規約規定處分外，每十日應再支付管理委員會三千元之延遲改善懲罰性違約金至改善為止』；及第二十條第(五)項關於『住戶違反本規約……每次應另行支付管理委員會一千元以上一萬元以下之懲罰性違約金（金額由管理委員會決議）並賠償社區或他人因其違約行為造成之全部損失；違規事項屬持續性者，每十日應再支付管理委員會三千元之延遲改善懲罰性違約金至改善止』之規定，違反法令之限制應屬無效，已有可議。」認定住戶規約要求住戶移除裝設於外牆之物品，否則處以懲罰性違約金，並非必然無效，而發回更審，但因目前尚未有最新之判決，是對於此最高法院見解是否為定論，尚有待後續各級法院之態度。
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