工商物業按揭如何估價？ 工廈/商舖估價全面睇

工商物業估價有何作用？ 

【HSBC VisionGo x 胡．說樓市】 投資者如果有意買賣工商物業，與一般住宅物業相同，可以向銀行承造按揭，不過按揭成數較住宅物業為低，最高只可承造五成按揭，亦不能申請按揭保險。壓力測試則與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於入息的50%。

而物業估價就是承造按揭的重要指標。每間銀行在批核按揭貸款額前，都會為相關單位進行估值考慮，從而決定批出的貸款額，因此投資者若有意購買工商物業，又要向銀行承造按揭時，便有需要為工商物業單位估價。一旦遇上銀行估價不足，情況便會跟買賣住宅物業一樣，買家有機會需要「抬錢」上會。

工商物業估價 vs 住宅估價

工商物業估價與住宅估價不同之處，是銀行普遍不會為工商物業提供網上估價作為參考，而是需要向銀行直接查詢。因為工商物業估價所需考慮的因素較多，銀行為工商物業進行估價前，一般會索取相關物業的資料，包括圖則、照片，亦較常需要進行實地視察，以了解物業的具體情況。

銀行在為任何物業進行估價時，主要參考新近的成交價，亦即是說，工商物業以往的成交個案和價格走勢，也是估價的基本因素，但由於工商物業的交投不如住宅物業般活躍，部分工商物業更是多年沒有成交個案，相關物業的租金回報便成為估價的另一個主要參考標準。

相反在為住宅物業進行估價時，由於有較多的成交個案可供參考，銀行一般會以近期同類型單位的成交價及狀況作為估價基礎，這是最有效及緊貼樓價走勢的估價方式，在估價時還需要配合當前樓價水平和樓價走勢作參考，得出的估價結果相當於單位初步評定的市值，做法相對工商物業簡單。

工商物業估價影響因素

寫字樓

由於工商物業的成交個案一般不太活躍，部分銀行或測量師行在為工商物業估價時，或需要按照不同的實際情況及物業狀況來衡量估價。舉例說，寫字樓的估價需要考慮評級、是否處於核心商業地區；工業大廈需要考慮類別、質素、消防設備等；商舖則需要考慮位置、人流、承租能力等。

工廈

就工業大廈估價的具體情況來說，物業是否存在結構性問題、消防設備是否充足、有沒有違反《建築物條例》等因素，均有機會影響銀行的估價，銀行普遍亦會考慮工廈附近的周邊配套，例如交通，以及合適承租的行業等，作為工廈的估價參考因素之一。如工廈內已經有不少印刷廠、藥廠、食品工場等行業經營，銀行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物等原因，憂慮影響物業出租率而令估價較低。

商舖

至於商舖方面，除了需要考慮所在街道的人流是否足夠，商舖本身適合哪種行業承租亦會影響估價，若一個商舖適合較多不同行業承租，意味較容易成功出租，會有利商舖的估價；舖齡對於商舖的估價影響亦甚大，例如舖齡若超過40年，由於重建潛力較高，有機會會提升估價，但同時亦須考慮漏水、渠道淤塞等結構因素，或會令估價「打折」。

工商物業估價為何有較大分歧？

工商物業估價出現大分歧，較常見於商舖物業，即使商舖在位置上相距不遠，但若商舖A處於人流稀少的街尾，而商舖B則處於具特色、人流較旺的地帶，銀行對兩間商舖的估價相差幅度亦會甚大。商舖的承租紀錄亦會影響銀行的估價，如果曾經有大企業或連鎖集團承租，商舖的估價會相對較佳，相反若商舖長期空置，銀行對有關商舖的估價便會較差。

即使是同一個舖位，由於在不同時段、不同日子的人流，分別也很大，而這些因素均會直接影響到估價，因此銀行一般無法為商舖作出準確的估價，有時更可能出現不同銀行的估價有較大分歧的情況。

另一方面，銀行之間可能委託不同的估價行為物業進行估價，不同估價行的估價方式及基準亦有所分別，因此當市場上沒有很多較貼市的成交個案作為基礎參考時，物業估價可能會出現差距，若市況變化快，估價水平亦有機會滯後於最新市況。

在進行估價時，銀行也需要考慮市場發展趨勢。以這次新冠疫情為例，由於住宅市場交投未有明顯冰封，住宅物業估價即使下跌，幅度亦屬有限；相反在工商物業市場，多個核心零售商業區的舖租均大受打擊，在缺乏遊客和消費情緒疲弱影響下，工商物業的估價亦大為受壓，加上各間銀行對市場前景看法不一，均有機會令相關物業估價出現分歧。

工廈商舖估價渠道

現時市面上，銀行、代理、按揭公司以及測量師行等，均可以為工廈和商舖等工商物業進行估價，銀行雖然不會為工商物業提供網上估價，但若需要向銀行承造按揭，多間銀行均有提供工商物業估價服務。不同的測量公司對不同類型的工商物業，會有不同專長，例如某一測量師行比較熟悉商廈，對於商廈的價錢會比較估足，但對商舖或工廈的估價則未必太「貼市」。

正如上文提及，不同銀行對於工商物業的估價或會出現分歧，一旦出現銀行「估不到價」的情況，即是銀行估價低於成交價，買家可以選擇多找幾家銀行估價，作為對比之用，另外亦可以透過按揭轉介公司，請銀行嘗試再重新評估物業的估價，看看可否將估價拉高，亦是較常見的做法，買家可以向銀行提供更多更新資料，以支持較高的估價。

如果想了解更多非住宅物業按揭的程序及選擇，請參閱以下文章：買舖定租舖好？拆解非住宅物業買賣按揭 

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