很明顯，深圳樓市進入了更深層次的冰點期。

截至5月中旬，深圳累計推出40個新盤項目，共計14951套住宅，然而整體去化不到三成半。

40個新房項目，不計5月入市待公佈的3個新項目，僅11個項目網籤率超過一半，其餘銷量則非常一般。

其中最慘淡的是4月入市的保利明玥瀾岸花園，624套住宅，均價約4.12萬/㎡，雖然開盤當天有數據顯示約4%，但1個月過去了當前網籤數據顯示則為0套。

除了保利明玥瀾岸花園，去化比例不到一成的項目，也包括了坪山碧嶺的深業山水東城花園、龍崗布吉的裏城璽樾山花園、龍崗平湖的融湖盛景花園、龍崗新生的美盛嶺尚苑。

從整體網籤備案結果來看，項目的去化速度遠不及去年水平。

並且能明顯感受到網籤率的斷崖表現。

比如沙井萬豐海岸城，從一期二期三期開盤遭到爆搶“日光”到四期瀚府開盤四個多月網籤率也僅僅65.02%。

除了市場進入低位運行以外，一方面項目自身樓道過窄、得房率不及市場預期，另一方面競品項目鴻榮源珈譽府也緊跟其後籌備入市。

比如萬科未來之光，4次推盤，2022年11月第一次推出416套住宅，當前網籤達65.2%，2022年12月第二次推出119套住宅，當前網籤83.19%。

但到了今年3月第三次推出177套住宅，當前網籤僅36.16%，4月推出282套住宅，1個月已經過去，當前網籤率已經不到一成。

除了市場週期的原因，最主要是受附近鳳鳴水岸花園競品入市衝擊，導致客户被分流。

比如深業雲築，2022年6月因為有區域高光的加持推出的750套住宅，均價4.49萬/平，當前網籤已經達到72%。

但今年3月推出的第二批739套住宅，折後單價低出約3.8萬/㎡起，幾乎刷新光明新房的地板價，當前網籤比例也依然僅有12.61%。

除了是受市場大環境影響，更多是因為項目一期近期出現交付漏水，樓板開裂，承重牆出現裂縫等質量問題。

再比如龍華梅林關的保利招商龍譽，2022年9月入市，網籤率達到了60.48%，但今年3月推出252套住宅，賣了將近2個月，網籤比例也僅僅只有12.7%。

而今年唯一一個猝不及防的“日光盤”，既不是大熱的萬豐海岸城瀚府，也不是3月爆火的超核萬象中心一期，而是龍崗布吉默默地低調的信義荔景御園。

連夜開盤，不到兩小時售罄。

最主要原因是便宜。

複式户型90多平，帶贈送高達120多平，摺合單價相當於四萬左右一平，而周邊小區在5萬-6萬/平。

但是，如果些項目能趕在去年推出，開盤不至於是這樣的成色。

這意味着，深圳樓市的冰點期已經無限期開啟。

並且隨着網紅片區越發新低的項目，可售型保障住房的不斷攪局，“日光”盤會成為稀有品，甚至消失。

新房去化進入冷凍期，法拍房豪宅也出現了更明顯的頹勢。

作為深圳豪宅圈的代表小區恒裕濱城二期，最近卻流拍了。

流拍的豪宅是恒裕濱城花園二期5座房源，起拍價1.07億，户型是小區同面積户型11套房源之一，擁有超長陽台，能直接看海。

流拍的主要原因一是評估價溢價市場過高，二是這套房源未按照法拍房常規的做法起拍價打9折或者85折，而是保持了起拍價與評估價一致，三是交房有風險，房源處於“佔有使用中”，需要買受人自己清場。

從過往市場成交價來看，恒裕濱城二期實際市場價格在30萬/平左右。

2023年3月29日恒裕濱城二期成交一套83平房源，成交總價2650萬，成交單價約31.93萬/平；

2023年2月26日恒裕濱城二期成交一套88平房源，成交總價2680萬，成交單價約30.45萬/平。

不過距離恒裕濱城二期的海上世界雙璽一期，則曾經出現過接近38萬/平的成交單價。

2022年8月1日，海上世界雙璽一期成交一套221平的房源，總價8220萬，成交單價約37.19萬/平。

目前該套房源二拍起拍價降至8560萬元，計劃於5月29日再一次開拍，和一拍相比起拍總價下降了2140萬，單價從38萬/平跌到了30.7萬/平。

不過目前還沒有人報名參與競拍。

4月南山招商領璽也掛出一套房源，120.53㎡起拍價格1446.36萬，雖引來過萬人圍觀，不過最終還是流拍了。

而二拍降至1157.08萬，經過37次出價後才以1337萬成交。

招商領璽位於南山前海媽灣片區，同樣也是深圳幾小時內售罄的網紅樓盤。

深圳豪宅承載的是深圳，甚至全國最頂級的購買力，豪宅基本沒有價格天花板。

因為這部分羣體，並不缺實力，錢都拿在手裏。

但當豪宅圈中的龍頭小區出現流拍現象，則代表着市場連真正有實力的購買羣體，當下買房慾望同樣不夠了。

這就意味着，當下深圳最有實力的羣體，面對豪宅也步入了深度觀望期。

作者 | 騎豬英雄