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東方日報B1:揸五百萬 移居大灣區拓「錢」途

2020年10月05日 00:01
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深圳樓價指數連續十二個月創新高,跑贏大灣區內其他城市。
香港經濟備受疫情及社會動盪夾擊,百業蕭條,失去了昔日繁華安定,致使人心浮動!在云云資產當中,香港樓價仍然是全球最貴,「磚頭」或能成為開展人生新一頁的有效途徑。有樓一族大可賣掉手上港樓,套現數百萬元資金到其他城市發展。內地作為世界經濟增長引擎,大灣區更是亮點,若手持500萬元,怎開展新生活?
自2003年「沙士」後,多年來香港樓價飛升,若早年入市買樓,賣掉手持物業後,輕易套現400萬至500萬元,然後便可以另覓異地退休或開拓另一番事業,跟香港同屬大灣區的城市是不俗之選。試想想,拿着500萬元,足夠在中山或惠州購買六個物業,日子自然過得輕鬆。
有逾20年內地房地產投資經驗的「灣區博士」沈永年認為,香港人選擇大灣區作為退休居住地是最好的選擇,因不用在年紀漸長時,還要花費大量時間和精力適應外國的語言和衣食住行。
他續指出,單身人士和未有小孩的夫婦,移居大灣區也是好選擇,因為該區充滿商機,不論是創業或打工也適合。以做小生意為例,薪金和租金也較香港便宜。打工同樣會因為同聲同氣,較在外國找工作容易。不過,他亦補充,如果是連同子女一起移居,需要額外考慮教育的因素。
地點方面,他指,不計港澳的其餘大灣區九個城市各有不同特色。而近年較受港人歡迎的城市為珠海、中山和肇慶。懂享受的香港人喜歡住在珠海,因這個旅遊城市不僅有沙灘,亦有海濱長廊供跑步和踏單車,更有高爾夫球、小型賽車等不同活動。至於中山,其吸引之處在於歷史,以及與港人相似的飲食習慣。而肇慶則有豐富的湖光山色,適合退休人士。
他續表示,現時在肇慶買一個1,000方呎的三房兩廁兩廳單位,100萬港元已經有交易。當地的消費物價大概是香港的一半,意味着如果有500萬元現金,餘下的400萬元仍可以支持退休生活一段較長時間。至於在珠海,樓價及生活指數也較肇慶高。
一一年開始投資內地物業的歐亞證券基金經理陸東全認同,若然是退休自住,中山和珠海較適合香港人,不妨揀選大型屋苑居住,及附近有直通巴車站連接香港的地區。以中山為例,較多人說廣東話,當地的中菜與香港分別不大,社區密度可能是香港的四分之一,生活寫意。
沈氏續分享,在交通方面,港珠澳大橋落成之後由香港前往珠海已經非常方便;肇慶亦已開通高鐵,交通上同樣相對便捷;至於連接深圳和中山的深中通道預期在二四年建成通車。
醫療方面,兩人均認為尚有進步空間。沈氏認為,內地醫療質素與香港比較還有三至四成的進步空間;而陸氏則指內地一般醫療較差,僅對跌打和骨科較有信心。
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【內地市況】深圳樓價年內飆18%
粵港澳大灣區(大灣區)包括香港及澳門兩個特別行政區,以及廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門及肇慶九市,總面積約5.6萬平方公里,2019年底總人口逾7,200萬,地區生產總值16,795億美元,人均生產總值23,371美元。
大灣區內樓價近年已累升不少,以600方呎單位計,香港平均售價已達九百萬元,澳門亦要600萬元左右,與本港一河之隔的深圳亦索價300萬元,廣州約210萬元,東莞、珠海及佛山則120萬元都有交易,中山及惠州均約60萬元,肇慶僅42萬元已可「上車」。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,大灣區內地城市因疫情控制得宜,經濟活動快速復甦。參考以大灣區一、二手住宅交易價格為核心數據,並以上述11個城市年度GDP為權重而構建的中原大灣區指數顯示,8月報120.19,較7月跌0.57%,雖為指數連升7個月後今年首次轉跌,惟按年則仍升3.35%,今年首8個月累積升幅達5.02%。月內包括深圳、廣州、東莞、珠海、惠州及佛山6個指數創新高,八月深圳指數134.07,年內升18.4%,按年更升25.47%,且連續12個月創新高,冠絕大灣區。
中原地產中國大陸區副總裁兼華南區總裁李耀智解釋,今年受疫情影響,港人於大灣區九個城市置業的數量有所減少,不過隨着疫情逐漸緩和及通關後,樂觀預期未來港人北上置業個案會反彈,並估計以入場費稍低的東莞、珠海、中山及惠州較具競爭力,而近日已陸續接獲不少港人查詢。
早前廣東省地方金融監管局印發《關於貫徹落實金融支持粵港澳大灣區建設意見的實施方案》中,提出多項涉及一系列建立跨境金融機制探索,當中允許港澳居民將其在粵港澳大灣區內購買的自住住宅抵押給境外銀行,中原集團研究董事程澐指,期待港人在大灣區發展及置業將獲更多機會。
【樓宇按揭】港銀承做着數多
即使內地樓價未如香港高企,一筆過支付全數難免仍對部分買家造成資金壓力。事實上,買家可選擇做按揭,使手頭上的資金運用得更靈活。現時有多間香港銀行可承做大灣區住宅的按揭,更可直接在港提交文件,節省買家往返兩地的時間,並享利息優勢。有按揭轉介專家建議,除考慮息率優惠外,可從樓盤所屬地區、按揭種類兩方面揀選合適的銀行按揭計劃。
事實上,若在內地直接申請按揭,實際按息近6厘。而本港銀行則會以最優惠利率(P)為基礎(P現普遍為5厘或5.25厘),通常全期按息低至P減1.5至2.25厘,即目前實際息率可低至2.75厘,按揭成數一般為五成。星之谷按揭轉介營運總監莊桂雯指,與在內地銀行做按揭相比,在港銀申請的利息開支可減少約三分之一。
惟莊氏提醒,並非大灣區內所有的樓盤都可做按揭,因每間港銀各有規限指定的覆蓋地區,例如交通銀行主要集中於深圳市、廣州及中山。而在按揭種類方面,現時本地銀行會為指定新盤提供按揭貸款、物業按揭融資兩類服務,但個別銀行仍會就不同樓盤進行篩選。
此外,銀行在貸款前,一般會審查內地發展商的底細及樓盤優劣,變相為買家把關,若物業成功通過批核,就代表這宗買賣更安全。
她亦提及,工銀亞洲所推行的按揭計劃,在批核上相對較為靈活,亦會就個別客戶、個案提供彈性安排,例如增加按揭成數至六成及加大貸款額上限達1,000萬元,還款年期亦可延長至30年。
而貸款人在向港銀申請內地樓按揭時,亦須符合金管局定出於供款與入息比率方面的壓力測試要求。她補充,不論內地或香港銀行,都會審查申請人所有地區的信貸紀錄,因此若申請人在港已有貸款或按揭紀錄,亦會對內地樓按揭申請造成影響。
【入市注意】毋須律師經手 買家容易中招
投資內地物業陷阱多多?森盈中港專業服務董事嚴華升表示,現時在內地買樓不需經律師處理,可經由第三方中介買賣,他表示這正是陷阱所在,因中介一般不會維護買家利益。以下還有多個注意事項:
有一宗個案是中山發展商出售劏舖給港澳人士,買家到期仍未能收樓,最後發現發展商不是真正業主。原業主因欠債而把商場抵押給發展商,發展商則把商舖出售當作賠償,但法律上卻不准債權人私自出售抵押物業。他建議港人購買二手物業前攜同房產證及合約編號到不動產登記中心查冊,並確認業主身份,及該物業沒有抵押給銀行。另要檢查居住權及之前是否已簽租賃合約,否則即使成為業主,亦久久未能收樓。
向大型發展商購買一手樓問題通常不大,若向小型發展商購買預售房,須留意內地售樓處是否有「五證」,即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》及《商品房預售許可證》,「五證」齊全代表發展商有內地預售樓宇的資格,並且檢查預售證,政府是否容許出售該期或該幢大廈,以免買錯「爛尾樓」。
內地分為國有土地及農村集體用地,農村集體用地不能出讓或自由買賣。很多人因樓價便宜和地理位置優越而選購農村地小產權房,但其不受法律保障,買家未能進行正規的轉讓手續。
國有土地則分為住宅用途和商業用地。商務公寓屬商住兩用房,且較住宅便宜。但是住宅一般業權為70年,商業用地僅40年業權,水電費是按商業用水電標準徵收。業主亦不能落戶,公寓較難在二手市場出售,簽署合約時須看清楚土地用途及土地使用權。
他指以往內地亦經常出現一房多賣的情況,業主把樓宇出售給多個不同的買家,然後逃之夭夭。買家可在簽署買賣合約後到不動產登記中心進行預先登記,約30至60日後再完成轉名手續。
【投資攻略】小型住宅升值潛力佳
手握400萬、500萬元的港人如何在大灣區買樓或買舖投資?租金回報率如何?專家有以下分享。
歐亞證券陸東全現階段不建議貿貿然買入舖位,因疫情令網上購物成為新習慣,迫使不少商戶轉型。往後一個小區或只需小量民生店舖,已可滿足住戶需要,大大減低舖位投資價值。
反而,於大灣區購入住宅博升值是不俗的決定。他建議首選小型住宅單位,較易吸引普羅大眾購買,以及中產人士和大學生租住。這類單位受剛需帶動,升值潛力較大,但現時內地物業的租務回報率並不吸引,新樓不足2厘,二手樓也只是約2至2.5厘,以100萬元人民幣(下同)的物業為例,每月僅可收回千多至2,000元租金。
再者,如果是借貸買樓,現時深圳按揭貸款息率約5厘,進一步削弱投資回報。因此,他認為買內地樓更重要是發掘有升值潛力的區域。而買具品牌的大型內房樓盤,可減低「爛尾」風險,當中首選附帶全屋裝修的現樓。
值得一提,現時大灣區(不計港澳)只有肇慶和惠州兩個城市,暫時沒有限購,亦即可以買多間物業。儘管如此,此兩個城市也設有限貸,在當地買第三間或以上的物業已不能進行貸款。
現時大灣區城市(不計港澳)中,樓價以深圳南山后海灣最高企,這裏的屋苑「寶能太古城」呎價較香港太古城高。他指深圳一向專注發展高新科技,勢頭向好,廣州則專注貿易發展,受疫情和中美關係影響有走下坡趨勢。
惟深圳樓價過往已累升甚多,投資者應着眼潛在升值幅度,一些樓價相對低水的城市如惠州,料倍升的機會較高,因當深圳的商業中心區域要向外伸延,較大機會移向東面的惠州,將吸納更多公司在惠州設立廠房和辦公室。
【退休保障】港人仍享有長者津貼
在內地開展退休生活,除了要有安身之所外,生活費、醫療問題亦同樣重要。近年港府就實施「廣東計劃」和「福建計劃」,讓合資格已移居廣東及福建的港人退休人士繼續收取長者津貼。
上述計劃是讓選擇移居廣東或福建並符合資格的香港長者,毋須每年回港,亦可繼續領取俗稱「生果金」的高齡津貼。而政府已在今年初,將長者生活津貼擴展至這兩個計劃,合資格長者每月可獲發普通長者生活津貼(現時每月2,770港元)或高額長者生活津貼(現時每月3,715港元)。
目前普通長者生活津貼的資產限額(夫婦)為53.9萬元、每月入息限額為13,860元。高額長者生活津貼的資產限額(夫婦)為23.5萬元,每月的入息限額同上。然而,由於年金並不會計算入總資產之內,所以長者們購買適當金額的年金後,便不怕超過申請長者津貼的資產限額。
至於醫療方面,大灣區內的指定港資醫療機構,已獲准使用在港註冊的藥物和常用醫療儀器,以便利港人在當地就醫。更重要是,從今年初起,在內地居住的港人已可購買當地的醫保。甚至連長者醫療券都可跨境使用,以支付在港大深圳醫院指定科室提供的門診醫療護理服務費用,並由香港衞生署自動與該醫院結算。
原來,香港交易所(00388)行政總裁李小加的父母早年亦選擇移居到廣東省一家長者屋養老,該項目提供的雙人套房,月租約6,000元人民幣,附有露台、無障礙浴室,費用亦已包食宿,同時會按長者所需的護理級別收取額外護理費。
【年輕人出路】可做中介 樓宇買賣吃香
年輕人可如何在大灣區大展拳腳?90後港產「深圳樓神」郭基富表示,年輕人做生意須視乎不同城市而定,如移居到深圳,最好不要租店舖做生意,且要留意手搖飲品店的開業數目過分氾濫,加上香港人未必完全理解內地人的口味及市場行情。
再者,在深圳租舖普遍有二房東,甚至是三房東問題,租客不會直接與業主簽約,押金會全數交給房東。他聽過有些情況是,一些房東本來的租約只剩下一個月,但卻與租客簽約一年,收取訂金後便逃之夭夭,沒有履行出租的責任。除租金之外,租客必須額外繳付房東約30萬至50萬元人民幣的天價頂手費。
在揀選生意方面,近年中介生意為大勢所趨,例如替港人在內地尋找工作、買賣樓宇甚至婚姻配對等亦有市場。而使用網上平台做生意作宣傳,可大大減低生意成本。此外,亦有港人把香港的技術帶到內地,以尋找天使投資者注資。他建議,港人到內地做生意前,必定要搜尋大量市場數據,或向已在內地經營生意的朋友取經,以減低失敗的機會。
打工仔方面,他建議年輕人到大灣區工作,可從事IT或電影行業,雖然內地有很多負責寫程式碼的人才,但美感不及香港人,因此對香港的平面設計師需求大;另一方面,近年內地電影及媒體發展蓬勃,攝影師、配音、剪接師等薪酬一般較香港高,但這些工種一般集中在深圳及廣州地區,故這裏較適合年輕人生活。
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