2010樓市中期策略

2010年差不多已過一半，是時候回顧半年樓市發展，特別是檢討年初熱門話題和市場預測有多少成真？多少已失效？未來半年樓市又會如何發展？

先回顧去年底、今年初的一些有關樓市的主要分析：

‧ 香港政府仍然會維持低土地供應

‧ 超低息環境會持續，縱然美息可能上升

‧ 環球經濟有復甦跡象、各國為退市作準備

‧ 由於熱錢眷戀香港樓股市場，香港樓市全年升幅在1成至2成之間

現時看來，有關的預測都需要修正，樓市供應方面，第一季樓市急升，市場討論財政司司長今年的預算案，焦點亦集中在樓價方面。最終迫使政府調整勾地制度，在勾地表之外，主動加入數幅地皮定時拍賣。雖然整體上新增的供應仍偏少，但原先極度偏低的土地供應政策已朝向另一方向走，這裡需要留意政府會否「過猶不及」地帶來干預風險。

退市和加息方面，似乎絕大多數的分析都與事實發展有點距離。去年第四季澳洲率先加息，年底時多數分析估計2010年內美息可能略為上調，甚至估計各國央行會開始退市。但美國方面的失業率持續地高企，美息在年內實難言有調升空間；歐洲國債危機爆發，凸顯了退市乃荒誕之言。中國方面，連溫家寶總理亦已明言，現時說退市，為時尚早。在G20峰會後，主調仍然是保持救市方案以支持脆弱的世界經濟。加息和退市相信難在今年有所動作。

吊詭的是，雖然有關「土地政策」及「各國退市」兩大因素的預測都與事實發展不符；但2010年樓市，仍然出現了明顯升幅，而升幅亦主要集中在上半年的情況。然而，樓市進入下半年走勢如向？筆者相信會受本地土地供應有變、環球經濟復甦似是而非；國內高速發展的經濟有收慢跡象，而同時在推行「軟着陸」的工作所影響。估計這些亦將是往後12個月投資市場的話題。

在另一邊廂，當物業發展商歡呼，中國資金作為香港豪宅市場的其一主要買家時，在國內卻不斷湧現各類調控樓房市場的政策，那麽大家又怎樣預期還會有新錢投入？反過來說，那己在港投資房產的資金如不撤資，對香港己算是萬幸了！今天要看的是，那過萬元一呎的奇貨怎樣給本地買家消化？

最近筆者留意到本地物業市場上將話題轉往「通脹重臨」之說。說實在，上升的通賬是最有力看好樓價的因素，但說今天通脹重臨，這卻令筆者有費解之感。 回看今天世界主要經濟體系，各國的失業率均徘迴於8-10%的水平，而這些失業率亦是自金融海嘯後一直高据不下，試問當工作也沒有時，市民那裏有力消費，沒消費何來通脹？今天在歐美各國的低需求境况(通縮) ，是可緩和亞洲區內的高需求 (通脹) 的場景。通脹”何時”重臨是比”會來” 更有意義！

單就各國央行未能退市，令利率維持低企一點而言，並不足以支持樓價在現時的偏高水平再上升。在G20峰會後的聲明，我們可以得知一個重要的端倪：歐美調節其欠佳經濟需時，現時的低息環境將會維持一段頗長時間，其時效更可達兩年(即2013年-與G20滅赤的時間表相若)，反過來說世界經濟還是很差。

低息意味今天業主的持貨成本低，客觀上有助市場以「時間消化2009年至2010年首季，樓市急升出現的溢價」。因此可以估計在現時的低利率水平和國內以及本地房策的調整場景下，樓價是難跌也難升。

簡言之，對自住買家而言，入貨價最好有折讓，又或盡量以市價入市，而不可高價追貨。對於投資者，理想的是在有溢價情況下離場以鎖定利潤，又或者繼續持貨期望可賺盡今天的正息差（positive carry）。怎樣選擇兩者取決於你是何種投資者。

宏亞按揭(www.panasian.com.hk)