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政府今個財政年度第二幅推出的土地「油柑頭」首置上車盤，最終流標收場。私樓低價出售搶客，新居屋反應冷淡，也擔心日後首置上車盤的銷情會有影響。以前土地流標反映後市氣氛轉差，大家都會很擔心，但今日市況，就算沒有流收回，本身氣氛疲弱已成定局，大家著眼點反而放在政府庫房，究竟埋數時收入能否達標。
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荃灣油柑頭首置地皮背景
位於半山之上
荃灣油柑頭「首置上車盤」用地，位於「麗城花園」以北的用地，在油柑頭村旁的一幅用地，這幅地佔地很大，佔地523,926呎，說它條件一般嗎? 由「麗城花園」行斜路上來，都行到出汗，日後要幫手起路、要做平整地盤工程，要協助政府興建展能中心設施，還要處理斜坡問題，可能工程幾複雜，但論其景觀，因其地勢高了一截，有機會避得過「麗城花園」，南向可以藍巴勒海峽，望向青衣及汀九橋景。
興建至少1,940個單位
論樓面、論伙數，地盤可建樓面1,046,280呎，需興建至少1,940個單位，怎說是大型住宅項目，政府有要求單位面積大細，規定日後面積最少280呎，且70%單位需375呎以上。近年政府對單位大細要求，均已於不同地契中實施，所以並不構成什麼考慮因素。
表: 油柑頭首置上車盤
| 地盤面積 | 523,926呎 |
| 可建樓面 | 1,046,280呎 |
| 單位數目 | 1,940個 |
| 市場估值 | 23億-42億元 |
| 條款 | 全部面積下限280呎 70%單位面積下限375呎 處理斜坡、平整地盤、興建展能中心等 |
政府地價收8-15億元
不過正因為今次流標，七除八扣下，今個財年暫時僅售出一幅堅尼地城用地，就是由會德豐以17.2億元購入，僅佔全年預算850億元2%。當然還有七個月時間給政府跑數，只是緊接推出的「油柑頭」用地流標後，政府已火速邀請房協進行發展，而不再重新招標。政府在2019年修訂了房協地價安排，若「首置上車盤」也跌入資助出售房屋項目的話，政府僅收取市值地價三分之一，以市場估值23-44億元推算，收入會跌至8億至15億元。
流標原因
因素1: 發展商難掌握日後售價
區內二手樓價約12,000元
麗城一帶四個主要屋苑，包括「麗城花園」、「灣景花園」、「翠濤閣」及「韻濤居」，樓齡已經23-41年之間。雖然對新樓指標作用有限，但卻令我們可確定區內市價，現市價平均介乎10,330至14,400元之間，拉勻大約12,000多元。首置上車盤規定要用80%市值發售，到時會測量師會據周邊二手及氛氛來評估，只是一切沒有太大轉變，首置上車盤以市價打個八折來推售，平均呎價起碼要賣9,600元。
表: 區內二手造價
| 屋苑 | *呎價(元) |
| 麗城花園 | 10,609 |
| 灣景花園 | 12,807 |
| 翠濤閣 | 10,335 |
| 韻濤居 | 14,405 |
賣樓僅能微利離場
如果發展商只能以9,600元一呎來發售，倒轉推售其利潤卻是微乎其微。市場對「油柑頭」的估值也分歧，估計下限23億元至最進取41.9億元，相當於每呎地價2,200-4,000呎。我們假設發展商起樓時把項目發水10%下，把每呎地價攤薄至2,000至3,640元呎。用最保守平均約5,000元的建築成本，日後賣價要推至8,050至9,900元，才能確保有約15%利潤。
政府可對日後售價有決定權
而前提是市況不變、建築成本不會因複雜的工程問題而超支，才能勉強計到數。重要的一點是，日後售樓所採用的市值，但其實房屋局有最終決定權，也就說若政府不滿意估價報告可隨時推翻。如此不確定性令項目只收到一份標書，之後流標收回，實情並不感到意外。
賣地章程:
“The S for H shall have the sole and absolute right to determine the open market value of all the Starter Homes Units as at the said date. The decision of the S for H on the open market value and the sale prices of all the Starter Homes Units shall be final and binding on the Purchaser who shall not make any claim whatsoever against the Government or the Agent.”
因素2: 首置上車客有能力轉投私樓
首置上車客可在私樓買樓
能夠購買首置上車盤的買家，有規定為居屋入息及資產入息加30%，也就是一人申請者入息31,000-40,300元，資產限額73.5萬-95.55萬元；二人或以上申請者的入息為62,000-80,600元，資產限額185萬-240.5萬元。又即管倒轉推售一下申請者的購買力，若時息口不變，並以全數資產作首期上車，一人申請最高可負擔516萬元，二人家庭則1,081萬元。
| 首置上車盤 | 入息限額 | 資產 |
| 一人 | 31,000-40,300元 | 73.5萬-95.55萬元 |
| 二人或以上 | 62,000-80,600元 | 185萬-240.5萬元 |
首置上車盤設五年禁售期
有如此負擔能力的申請者，以前可能未必夠買私樓，但隨著樓價回落下，一般中小型私樓已回落至647萬元，二人家庭可直接購買私樓，而無必要購入首置上車盤。雖然其可用80%市價買入，看似較相宜，但卻要被鎖死五年無套現退路可言。當發展商必須一次過推售，而不能用斬件式營造熾熱的銷售氣氛，購買力的不確定性也是令他們縮沙的原因之一，最終導致土地流標。
其他首置上車盤
面對供應重貨，發展商正苦惱怎樣清減貨源，而當手上供應還未清減之時，除非眼前有一幅非投不可的用地擺在眼前，否則稍為有風險的發展項目，他們都會三思。以前已說過，2023年的今天，我們已再不是欠缺麵粉，而是究竟市場有否足夠的購買力。而未來市場上仍有其他首置上車盤，盤點如下:
| 項目 | 伙數 |
| 煥然懿居二期 | 260個 |
| 長實安達臣項目 | 1,000個 |
| 大坑西邨重建項目 | 2,000個 |
煥然懿居二期
煥然懿居二期位於春田街和崇志街一帶，全盤共提供約260個單位，料於2026年11月落成。據資料顯示，項目一半為兩房及三房戶，面積由430至600呎之間，而另一半則為一房單位，面積由300至360呎。市建局表示，會在這個項目制定大廈公契時時加入條款，要求業主日後要為樓宇制訂定期保養計劃，以及建立財政儲備及減少重建壓力，而相關關條款亦會擴展至與發展商合作的項目。
長實安達臣項目
長實在2020年5月以49.5億投得用地，每呎地價4,546元，預計興建1,700個單位，為首個由私人發展商興建的首置上車盤。據當時的批地條款規定，項目住宅單位的實用面積介乎250至500呎，而政府會從中隨機抽出1,000個單位作為首置上車盤，並以市價八折出售給合資格申請人，當中包括200個開放式單位、250個一房單位及550個兩房單位。
大坑西邨重建項目
政府於2021年9月通過由平民屋宇與市建局合作「大坑西邨」重建計劃，預計重建後可提供超過3,300個單位，當中1,300個位用作重置現有住戶單位，其餘約2,000個則由市建局作首置上車盤發售。市建局曾表示，將分兩個地盤發展，其中一個地盤會預留兩幢大廈重置現有租戶，另一地盤則建六幢大廈提供首置單位，預料2028年完成，最快2026年推售。
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