市建局新模式重建兼善里 避免嚴重虧損 韋志成：將不可能變可能
市建局上周五（24日）公布啟動深水埗區兩個重建項目，包括長沙灣「兼善里／福華街」和「昌華街／長沙灣道」，料最快2028年相繼落成。市建局行政總監韋志成今（26日）在網誌稱，兼善里屬龐大失修舊樓群，涉業權眾多，若單獨重建涉及高昂收購及發展成本，會引致嚴重虧損，而今次重建，正體現了市建局新思維進行市區更新，運用地理空間數據分析輔助規劃決策，以「先規劃、後項目」的市區更新模式，促成兼善里樓宇群這原本近乎「不可能的任務」外，亦對其毗連範圍作整體更新。
兼善里剩餘可准許興建樓面面積不足一成 重建誘因十分低
韋志成指，兼善里建築群是兩列樓高9層、涉及90個街號的樓宇，樓群現有住宅密度已接近現行規劃和法規所准許的發展密度。他稱，相對市建局和私人發展商在過去落實的重建項目，剩餘可建樓面比率一般超過50%，兼善里項目剩餘可准許興建的樓面面積，只佔總准許發展面積不足一成，若沿用「項目主導」模式，單一考慮重建兼善里的舊樓群，因涉及高昂的收購及發展成本，重建後的收入亦不足以填補收購業權及建造項目的龐大支出，重建的誘因十分低。
收購成本接近100 億元
對於這類私人重建誘因低項目，業主只能期望市建局來協助處理。然而，若沿用以現時市建局要向物業業主以同區7年樓齡的收購價來估算，假設住宅自住業主可獲每平方呎約1.8萬元的收購價作粗略評估，單是收購兼善里範圍樓宇所涉及的收購及補償支出，將會接近100 億元，面對如此高昂的收購成本，項目將會出現嚴重入不敷支的情況。
韋志成透露，市建局在未來數年，要處理九龍城、旺角、兩個公務員合作社樓宇重建試點等多個早前開展、涉及數千個單位的收購及安置補償項目，亦要自行發展大坑西新邨及煥然懿居二期兩個首置項目，涉及所需的資金總額，將會高達1,000億元，若同時處理兼善里這個嚴重入不敷支的重建項目，將對市建局造成相當沉重的財務承擔。
韋志成形容，要處理重建兼善里樓宇群的工作，舉步維艱，但市建局團隊嘗試從地區層面，檢視樓宇群附近包括未訂長遠發展用途的臨時工地、設計過時的康樂及公共設施等政府土地資源，尋求市區更新的機遇，並以「先規劃、後項目」的策略，制定合適的市區更新方案，而深水埗區的地區規劃方案，能達致以下三大突破。
首先，將兼善里樓宇群毗鄰的政府土地納入發展，並作重新規劃，重建時將充份利用有關地段的發展潛力，令整個地盤的剩餘可准許興建的樓面面積佔總准許發展面積比率，大幅提升至接近80%，促成兼善里這類「超高密度」、體積龐大舊樓群的重建，改善當地居民的生活。
昌華街建18層高新政府設施綜合大樓
同時，在這規劃方案下，區內規劃過時的康體運動設施，以至未有長遠用途的政府土地，也得到更新、提升的機會。舉例說，昌華街計劃的地盤分為A和B兩個，地盤B內的一幅政府土地，因為地塊形狀不規則，地底更涉及港鐵荃灣線管道，過去多年未能發展，只用作臨時政府工程倉庫。市建局透過規劃，將該工地納入項目範圍，改為休憩公園予居民享用，釋放土地資源並賦予土地新的社區功能。該土地亦將興建一座18層高的新政府設施綜合大樓，包括提供一個新的體育館，以重置原設在地盤A內長沙灣體育館的康體設施。
最後，深水埗區舊樓密集，行人道狹窄，無障礙設施亦不足，對居民出行，特別是長者和小童尤其不便；區內亦缺乏休憩設施和社區活動空間。這些都是舊區一貫因為規劃過時而引致的問題，只能夠透過舊區更新才能徹底處理。
設置更多與居民共享社區空間
為此，市建局在規劃設計兩個項目內的新建築物時，將騰出土地空間，興建兩條分別橫跨長沙灣道和連接兼善里周邊一帶的行人天橋，連接兼善里和長沙灣道的社區設施，以加強深水埗南北行人網絡的連接性。針對社區活動空間不足問題，團隊亦善用地面空間，設置更多與居民共享的社區空間，並應用「地方營造」概念，為居民營造更多元的生活，提升該區的宜居性。
創造宜居深水埗 起收購超高密度舊樓群示範作用
韋志成期望，這個深水埗規劃方案惠及的，不只是居於兼善里內數以千計的居民，亦為整個地區的市民帶來更大的規劃裨益，創造一個宜居的深水埗。他同時冀這套方案為市建局、政府以至私人發展商，日後在舊區處理像兼善里這一類「超高密度」、體積龐大而失修的舊樓群時，能夠發揮示範作用，將「不可能」變成「可能」。
市建局推「健康碼」3.0展示調查員疫苗接種紀錄
另外，隨著疫苗接種漸普及，韋志成指市建局「健康碼」亦不斷進行優化，並推出加強版3.0版本，可載入疫苗接種電子針咭的資料。他指，所有負責今次重建項目凍結人口工作的調查員，在已接種兩劑新冠疫苗，以及在進行調查前已接受深喉唾液測試，在結果呈陰性後，才可參與是次凍結人口調查的工作。調查員到訪住戶時，可展示最新的「健康碼」3.0版本，當中已載有調查員疫苗接種記錄及相關的二維碼（下圖），以及深喉唾液測試的陰性結果，令住戶更安心，令凍結人口調查的工作能暢順地完成。
忽發奇想有認證機構促進不同「健康碼」互認 推廣「健康碼」普及
韋志成忽發奇想作假設，如果社會有一個認證機構，促進不同地方的「健康碼」系統進行互認和數據分享，便可為市建局的「健康碼」進行認證，市建局「健康碼」便可以與內地「粵康碼」對接，讓市建局同事能以「健康碼」過關入境內地，並獲豁免強制檢疫，又稱市建局「健康碼」3.0未知會否能為推廣「健康碼」普及，起示範作用。
