- 中文名
- 轮候制
- 对 象
- 地方政府
- 对 应
- 计划开工保障房
- 属 性
- 国务院
所谓“轮候制”是一种对保障性住房申请人先行进行资格审核和准入的制度，并根据通过审核符合保障性住房资质要求的人员信息建立数据库，而后再根据保障性住房建设进度对已通过审核的申请人先后次序分配保障性住房或购买资质的管理制度。全国只有北京、深圳等少数特大型城市建立了这项全面的轮候制度。
“轮候制”最早起源于新加坡。新加坡住房发展局副局长曾以新表示，该制度的核心即在开发建设保障性住房(新加坡称组屋)之前，先行受理公民的申请，再进行资格审核，并将通过资格审核的申请人按照先后顺序进行排序，在组屋建成后，征求个人意见，按顺序进行保障性住房的分配。
在此之前，中国内地只有北京等特大型城市初步建立了“轮候制”。一位接近住建部的权威人士称，国务院两位高级领导批示并转发了这份报告后，还专门在新近召开的保障性安居工程工作协调会上向地方政府传达精神，要求尽快建立健全“轮候制度”。
从2010年开始，中央政府对于保障性安居工程的投入逐年加大，且任务指标不断提高。2011年，全国新开工建设保障性住房任务定为1000万套。而“十二五”期间，中国内地的保障性住房开工建设总量任务指标将达到3500万套。这一任务指标，史无前例。
新加坡的轮候制度和我们还不是完全一样，他有一套比较完整的退出机制，一旦超出保障的标准，就要搬出去，但是我们这套轮候制度中，退出还是比较大的问题。住建部已经开始起草2012年度的保障性住房指标任务，在总量与2011年保持稳定的前提下，对结构进行调整，进一步增加公共租赁住房所占的开工建设比例。这意味着，在廉租住房继续稳定的基础上，租赁型而非产权型的保障性住房的比例将继续增加。
但难的是以后的管理，准入审核还好，我们担心最难的就是退出，一旦住进去，超过标准了不退出来，我们能动用的强制手段很少，而且，使用强制手段还要考虑社会稳定的问题。”河北省建设厅的一位官员向记者表示。在2011年河北省认领的保障性安居工程任务指标中，公租房的比例超过60%。新加坡之所以能在组屋轮候制度中实现较好的退出，主要是由于其国内完整建立了一套集合个人税收、房屋权属、个人信用、身份证管理的“一张卡”管理体制，从而实现对其收入条件变化的情况有及时的了解。只有准入没有退出的轮候制度，不是一个健全的轮候，因为那就是一个不断增加总量的轮候制，这方面恐怕需要政府做更多的工作。
82%的新加坡人购买了政府为中低收入者建设的组屋，政府规定虚假申购组屋者监禁半年在新加坡这个美丽的国家，绿树掩映、鲜花环绕之中，是一排排设计新颖别致的政府组屋。这些组屋由政府建设，出售给新加坡公民和永久居民。日前，记者随市国土房产局赴新加坡考察住房保障体系建设时了解到，新加坡虽是一个市场经济国家，但其住房的建设与分配并不完全通过市场来实现。新加坡已有86%的居民住上了组屋，其他14%的人住商品房。新加坡政府曾向世界宣布，基本上为所有的居民提供了宽敞的住宅和高质量的生活环境。新加坡的组屋，除了“一个套间、一个单元”的意义外，还包括其他三方面的意思：一、居民住房建设是整个城市建设的有机组成部分；二、促进多元化种族居民的融洽组合；三、提供多代家庭的亲密组合。
申购条件分配制度公开严格透明新加坡的组屋分配制度公开透明。一、有资格购买组屋者必须是新加坡公民或永久居民，新加坡公民约为300万人，永久居民约100万人，前者可申请新建组屋，后者可以在二手市场购买组屋。二、必须是两人以上的家庭或35岁以上的单身人士，与父母同住者可优先配房。买房者是否有商品房不受限制，但是如有商品房，购买组屋后则必须在组屋居住。三、按轮候制等候配售。所有符合分配条件的同一区域申请者，按其轮候顺序从可分配的组屋名录中依次选择其满意的组屋。四、同一户人家不允许购买第二套组屋。五、按收入决定购买类型。新加坡按收入高低确定购买组屋条件。1964年，规定可以购买组屋的收入顶限为每个家庭月收入1000新元。随着经济发展和收入的增长，这个最高收入标准也不断提高。这一标准1996年为8000新元。月收入超过这一标准的家庭，政府不负责提供组屋，由其自己从市场上直接购买商品房。一般来说，新加坡公民结婚后即可到建屋发展局申请购房，两年内便能拥有一套组屋。月收入低于800新元的家庭，可以向政府提出租住组屋，经政府对申请者家庭经济状况进行严格评估后，才会提供组屋供其居住。新加坡供出租的组屋非常少，只占5%左右。一房式的租金为26~33新元，两房式为44~75新元。根据规定，新加坡人在申购申租组屋时，必须提供真实可信的材料。对于骗购骗租组屋弄虚作假者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月监禁，或两者兼施。
机构保障专门机构负责建、管、售组屋是新加坡政府建造的公屋，它类似于我国的经济适用房或限价房，由政府投资建设出售或有偿出租，价格由政府统一规定，一般以低于市场价出售或出租给中低收入者。组屋的数量和作用在新加坡房地产市场上占有绝对地位。新加坡的住房除了组屋外，另一类是商品房，由私人投资建设，包括高级公寓和私人住宅，按市场价出售。由于新加坡家庭大多拥有组屋，所以商品房市场总体上不太活跃。新加坡1960年成立了建屋发展局（HDB），统一规划公共住宅事项，它是国家发展局下面的一个法定机构，既是政府机构，又是房地产经营企业，拥有规划、建造、管理、出售公共住房的全权。新加坡建屋发展局有关人士表示，该局成立之初目标就是为低收入者提供廉价房屋。为鼓励人民拥有自己的组屋，该局在1964年推出了“居者有其屋”计划，到1970年，超过1/3的人口住进了组屋。随着房屋短缺问题逐渐得到解决，从1970年开始，建屋发展局专注于开发更宽敞舒适的组屋，以及设施齐全的新市镇（社区），并大量增加住房供应。这些市镇都有市镇中心、邻里中心、巴士转换站、学校、体育场、公园及工厂。到20世纪70年代中期，超过一半的人口住在政府组屋。从1978年开始，新加坡政府开始大力建设综合性社区。到80年代初，大约70%的人口住进了政府组屋。1989年~1998年期间，建屋发展局不断改进组屋质量与服务，建造了67.8万套组屋。已有86%的人口住在政府组屋。
规划配套组屋规划周密配套完善新加坡的组屋施工采用招投标制，由专门的承包商建造。组屋的销售由建屋发展局负责，也全权委托承包商销售。物业管理则由各社区的市政理事会负责。建屋发展局的住宅发展计划是在长远发展规划的指导下进行的。做计划时，要详尽分析历年住宅建设的数量和销售情况，申请购买组屋家庭数量及其户型、地点要求，以及各不同地区城市基础设施状况、社会服务设施状况和就业机会，并预测今后5年的需求量，选择最佳开发地点。其设计方针是：避开大道，直取两厢，避开房屋密集的市中心，选择城市边缘地带，这样即便于居民疏散，同时地价也较低。新加坡政府不只是兴建住宅，而且还负责全面规划住宅区的居住环境。根据其人多地少的特点，建屋发展局在规划小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩文化，又能充分利用室内面积合理布局，所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。组屋建设注重全方位的住宅环境和基础设施规划，并根据地形做到市镇个性化。1973年，新加坡组屋以4层楼为主，最高20层。到了2005年，一份调查表明，新加坡人最喜欢的组屋层高是26~30层，其次是16~20层。其户型分为一房式（33平方米）、两房式（45平方米）、三房式（60~65平方米）、四房式（90平方米）、五房式（110平方米）和公寓式（130平方米）共6种，四房式即三房一厅是最欢迎的，一般有一间客厅、三间卧室、两间浴室、一间厨房和一间贮藏室。
定价机制组屋价格为全家五年总收入新加坡组屋的价格由政府规定。为了使组屋尽可能覆盖大多数并为大多家庭所能接受，建屋发展局用可支付指标来衡量屋价，即90%第一次申请者可负担三房式的价格，70%第一次申请者可负担四房式价格。考察团通过对多个组屋小区进行实地考察发现，在市区，三房式、四房式、五房式组屋的售价分别约为22万、30万、45万新元，而稍偏地区分别为12万、18万、22万新元。组屋的开发是由政府补贴的，其售价比成本还低。总体上说，组屋售价约相当于市场价的1/2。价格比同类商品房低50%~70%，这个价格不包括征地成本，一般三房式、四房式是成本价的80%~90%。据介绍，就整个新加坡而言，组屋总售价相当于购房者家庭年收入的5倍左右。加之月供占月收入的比例并不高，一般低于20%，符合条件的购房者还可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，所以新加坡公众普遍感觉购房压力不大。新加坡组屋并没有“完全产权”这一概念，而是利用一系列的约束条件对组屋的取得、交易等行为加以限制。该国规定，组屋屋主买房5年内不得出售，从产权意义上说，组屋住满5年就是完全产权。当居住不满5年想卖掉组屋时，政府规定屋主只能将组屋回卖给政府，政府照原价收回，已住的那几年不收租金。回收的组屋政府再将其纳入组屋分配编制。就出租而言，政府规定购房两年半之内不得出租房屋，而且，即使两年半后出租房屋，屋主也必须与房客合住。在市场上公开出售的组屋，其售价一般比政府出售的组屋价格高2至4倍。新加坡的组屋公开市场相当兴旺，每天的报纸都有好几大版的售楼广告，登的几乎全是组屋公开市场的行情。[本帖最后由汤耗子于2008-8-1920:21编辑]
金融保障公积金帮助公民轻松买房新加坡政府利用公积金制度既加速发展公共住房建设，也为公民购买组屋提供了金融保障。此外，政府还对申请购买组屋者给予一定补贴，以充分解决低收入者的住房问题。记者采访了一位林木教先生，他56岁，就是一位通过公积金买房的人士。林先生住在后港社区一套四房式的组屋里，120平方米，1997年入住。1995年，他购买这套房子的时候总价11万多新元，当时他用公积金交了20%，其他则每个月由公积金支付。“我每个月支付收入的23%到公积金账户里，大约500多新元。老板为我交10%。1995年买房时，付了首期之后，余款每个月都从我的公积金账户里扣除450元，按揭期25年。还剩约七、八万元。”公积金制度起源于新加坡，经过40年的发展，公积金已成为一种全面的，可满足人们退休、住房、医疗、保健及教育等需要的全面的社会保障制度。新加坡独立后，1968年，中央公积局推行公共组屋计划，允许会员使用其公积金购买组屋。在这一计划下，低收入会员可以动用其公积金普通账户的全部存款，加上每月将缴纳的公积金款来购买公共住房。如果普通账户的存款不足以支付，可向建屋发展局贷款，用将来的公积金偿还。该项规定最初只针对最低收入者，后来政府才对中等收入家庭放开了限制。新加坡政府规定，任何一个雇员或受薪者都必须参加公积金制度，雇员都是中央公积金局的会员。新加坡的公积金分为三个户头，一是普通户口，其款项可用于买房、买保险、投资和缴学费。第二个是保健户口，可用于住院费和手术费。第三是特别户口，用于养老和应急。公积金的缴交率采用了小起步、逐渐增加的办法。1955年刚推行时，雇主和雇员的缴交率各为5%，达到了雇主为14.5%，雇员20%。中央公积金发放的住房贷款主要有两种，一是向建屋发展局发放的公共住宅建设贷款。二是向买房的个人提供的贷款。买房者除占房价20%的首期款（有的时候购房者甚至可以只支付10%）可以支用自己的公积金外，余下房价的80%可以用中央公积金局的贷款支付，以后由每月缴纳的公积金分期偿还本息。据介绍，公积金制度对新加坡的住房保障制度起了很大作用，新加坡商品房是很贵，政府允许动用公积金分期付款，可以只支付10%作为首期款，90%可以用公积金支付，对于一些低收入者，甚至不需要任何现金即可通过公积金付款。除了公积金制度之外，新加坡政府还根据不同收入水平，分别对申请者进行一定的住房补贴。同时，政府还出台了几项措施，帮助低收入者家庭购买住房，比如相当于优惠房价百分之百的抵押贷款等等。
维护修缮 屋主分担少部分翻修费用新加坡红山社区住有一万多户，近5万人。由于小区是34年前建的，年久失修，在征得多数居民同意之后，政府决定统一进行翻修更新。在采访时，记者遇到了74岁的崔青光老人，他热情地邀请记者上他家参观。老人住在6楼，34年前，他买下这一套组屋时才花了9500新元，不过当时他的收入也才每月1000多新元。崔青光老人对记者说，他的房子也刚刚翻修过，他这一单元新加了一部电梯，外墙刚刚刷过。在他自己房子内部，冲凉房改造地面加了瓷砖，同时将冲凉房与洗手间隔开，加了一道墙。最重要的是，改造行动中还给他加了一间房。老人说，所有这些他自己只出了总共不到8000新元。据了解，由于市场的发展以及更新计划的实施，他的房子已经价值20多万新元，是购买时的20多倍。1989年，新加坡政府开始了大规模的“组屋更新计划”，开展老城改造，改进组屋的质量与服务。该计划包括主要翻新计划：把旧的住房修复到当前新住房的标准；电梯翻新计划：为那些没有在每层楼设有修梯坪的高楼提供这项设备。组屋更新计划中，也包括进行选择性地整体重建，将旧的组屋拆除，并在附近为受影响的居民提供新的住房。不过，飞跃家庭服务中心的讲师凌展辉介绍，组屋翻新计划必须经过小区75%的居民同意才能进行。8月11日，新加坡政府刚刚公布了一项“家居改进计划”，组屋更新的费用，一房、二房和三房式屋主只须负担5%费用，四房式屋主7.5%，五房式屋主10%，公寓式屋主12.5%，公共部分改造不需居民支付费用。
物业管理 为调动公民参与公共房屋管理，让公民自己决定自己所需的居住环境，增强国会议员的责任感，1988年，出台新加坡市镇管理法案，即将原建屋局负责的物业管理交由市镇理事会管理。根据新加坡18个选区的情况，成立了18个市镇理事会，由选区议员担任主席，理事会成员中三分之二为选区居民。理事会下设物业维修委员会、宣传与公共关系委员会、招标管理委员会、审计委员会、财政委员会等。主要职责是负责辖区公共房屋的公共物业和环境保养，如公共设施的维修和维护、小区环境的保养、小区卫生的清理等；受建屋局委托收取物业和水、电、煤气等费用；公共教育和社区服务；协助居民转让、转售和转租公共房屋；受建屋局委托，负责小区公共建筑的经营和维护，如小区公建的对外经营，小区公共空间的利用，小区停车场的管理等；负责小区的物业资金使用和管理，如政府对物业管理的专项拨款、社会和小区居民捐赠资金、小区公共建筑和公共空间经营资金等；通过公开招标形式确定小区的公共设施维修和维护、小区环境美化和养护施工队伍，进一步健全小区公共设施等。
住房保障措施 （1）土地征用制度。1967年，为保证“居者有其屋计划”顺利实施，新加坡政府通过土地征用法令，授权建屋局为兴建公共房屋或实施其它发展计划而强制征用私人土地。这项法令，为建屋局兴建公共房屋提供了法律保障。（2）公共房屋出售价格。公共房屋出售价格是以公民收入、购买力状况及经济增长情况确定，而不是以房屋成本核定。1960年至2007年，公共房屋出售价格大都低于公共房屋建造成本。新加坡政府累计补贴159亿元新币。（3）中央公积金保障措施。为健全新加坡公民的社会保障制度，新加坡政府于建国初期就设立中央公积金保障制度，而且公积率缴纳比率随国家经济增长而增长。1968年，新加坡政府为增强公民的公共房屋购买能力，出台法令，准许动用中央公积金贷款来支付公共房屋价款。（4）房屋津贴。第一次购买在公开市场上购买公共房屋的，可获得政府3万元的房屋津贴。为建立家庭道德价值，如子女购买靠近父母的房屋，再额外给予4万元的房屋津贴。（5）房屋贷款。新加坡政府除提供价格较低和人民负担起的住房外，建屋局还为符合条件的公民提供高达两次的优惠贷款，贷款还款期长达30年，贷款利率只有2.6%，略高于中央公积金局的2.5%的利率。
新加坡住房保障系统新加坡是一个市场经济国家，但住房的建设与分配并不完全通过市场来实现。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住房问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。新加坡已有90%以上的居民住进了新建的居民楼，人均居住面积达21平方米以上。另外，新加坡实行了分级提供公有住宅补贴制度，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平，住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋。同时，对占住户总数8.5%的困难户供应由政府补贴的60平方米至70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户租给42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，很好地解决了国民的住房问题。（以上摘自《经济参考报》）
新加坡政府对民众承诺,向政府买一手的组屋一定会升值,所以新加坡政府一直利用供求关系来调控房屋价格。比如,政府把一部分屋龄比较长的组屋拆掉,使市场在一段时间内出现供求紧张的状况。如果政府认为楼价上升到一定幅度需要加以控制,就会加大建造新组屋的力度。另外,新加坡政府也会调整公积金的供款比率,从而影响贷款供房的人数以及楼价。
