香港为什么不大规模开发新界？
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要认真地回答这个问题，就要从香港发展历史讲起。简单地讲，新界的可发展土地，并不在政府手里，现在的新市镇，大部份是填海得黎，我会用地图说明。
从条约上，香港分为三个部份，就是永久割让地香港岛，永久割让地界限街以南的南九龙及昂船洲，馀下的界限街以北的新九龙以及新界，并不是割让地，而是租借地（九龙寨城除外，仍然由清政府管治）。
1840年英国用武力占领香港岛後，做了两件事，第一件就是将现时中西区一带的海床，拍卖给商人，由他们填海及建房，第二件就是充公了港岛内所有的土地，当时香港岛是有原居民的，全部人的土地被充公。後来《南京条约》确认了占领。
1860年英国以《北京條約》割让南九龙之後，如法炮制，将所有乡绅拥有的土地充公，所以在港岛与南九龙的土地都可以任意发展。
到了1898年英国租借新界，得到前两次的经验，新界各区乡绅组织武装反抗英军，名义上是爱国情怀，骨子里是土地。最终港英政府妥协，派人丈量新界所有土地，凡有居民占用，均以集体官契替清政府的红契登记，作为拥有土地使用权的凭证。
至於无主之地，主要是山岭丶沼泽丶河流等地，全数予以充公，成为「官地」，即政府拥有的土地。至此，新界的土地分为红契地和官地。
香港填海的历史
到战後港英政府要发展，就越过界限街，到现时观塘九龙湾一带填海，成为香港第一个卫星城市。现时观塘道以南的土地，均是填海而来，当然，港岛和界限街以南的地方一早就已经大规模填海，这些土地当然就是官地。
香港的市区及新市镇，主要依靠填海工程来供应土地，在填海土地上容纳了27%的香港人口及70%的商业活动。
香港於1842年，即香港开埠後的第二年，就进行第一次非正式的填海工程。当时，香港岛丶中环丶香港岛第一条道路——荷李活道丶皇后大道及云咸街的兴建造成大量沙石，为避免搬运至其他地区存放，於是直接把沙石倾倒进维多利亚港，扩大维多利亚城的发展面积，这日後便成为香港第一幅填海土地。
首次的正式填海工程是於1852年展开的《文咸填海计划》，位置在今日上环文咸东街一带，目的是将上环的发展面积进一步增加，以兴建香港政府部门及港口设施。其後，虽然於1856年倡议的《宝灵填海计划》备受反对而未推行，香港政府於1860年代至1900年代进行了一系列的填海工程，使到香港岛北岸西至坚尼地城，东至铜锣湾，制造了不少土地。1920年代，湾仔再进行一轮填海工程後，之後直至战前香港岛再无任何填海工程。
九龙半岛方面，自从英国於1860年取得该土地後，於1867年於九龙角出现首次非正式填海工程。1876年，在油麻地拥有地段的业主自行进行填海工程，成为今日新填地街一带。九广铁路英段工程中，在1914年於尖沙咀梳士巴利道以南填海，以兴建尖沙咀火车站的路轨。
1920年代何启与区德於土瓜湾至九龙湾之间填海发展启德机场住宅区失败，遗留下来的剩馀工程，1930年兴建启德机场时，由香港政府进行填海。1941-1945年日治时期，日本军队为了进一步扩建启德机场而进行了大规模填海，填海所使用的沙石来源包括来自拆毁九龙寨城的城墙及炸毁宋王台等破坏行为。
1945年香港重光後，首个填海工程位於新界沙田区，亦是新界的第一个大规模填海工程，於1950年在城门河畔由一刘姓商人填海，以兴建沙田墟住宅区。而随着香港新市镇的规划，香港政府亦开始在新界进行大规模填海工程。1966年，为配合屯门新市镇发展计划，香港政府开始在青山湾填海。1970年代，荃湾丶醉酒湾（今葵涌货柜码头）及沙田新市镇等都有大规模填海工程。
1970年代後期至1980年代，香港岛及九龙半岛也进行了不少填海工程。1989年，香港政府公布《香港机场核心计划》，当中不少计划需要进行填海，包括在赤鱲角兴建新香港国际机场丶北大屿山新市镇及西九龙等。
1990年代初期，香港政府也在香港港口及机场发展策略中提出多个填海建议，在中环丶湾仔丶九龙湾丶红磡湾丶昂船洲丶青洲丶交椅洲及竹篙湾等进行填海，其中中环及湾仔填海计划其後被落实。
踏入1990年代中期开始，由於部份环境保护人士的提倡，不少香港人开始关注维多利亚港的填海计划，开展了不少「保护维港」的运动，当中以1995年成立保护海港协会最为人所认识，该会在1996年1月发动保护海港签名行动，获得17万名公众签名支持，逼使香港政府於同年5月搁置青洲填海计划。此後，该会於同年6月呈交《保护海港条例》，於12月收集了148,041个签名递交给时任香港总督彭定康，结果後於1997年6月於立法局最後一次会议时成为法例。
香港主权移交後，反对填海的声音渐趋强烈。1998年，因为保护海港协会为首的多个环境保护团体的反对，逼使香港政府先後需要暂缓及重新检讨启德发展计划及添马舰发展工作中的填海部份。於1999年10月发表的《施政报告》中，时任香港行政长官董建华承诺将会减少填海，并且遵守可持续发展之原则。2001年，青洲填海计划亦因此搁置。
香港反对填海最重要的事件是於2004年1月9日保护海港协会成功挑战香港政府，在香港终审法院推翻湾仔北填海计划。香港法院作出宣判时指出，进行填海需要符合以下三个原则：
- 有迫切及凌驾性的当前需要（包括社群的经济丶环境和社会需要）
- 没有其他可行方法
- 对海港的损害减至最少
虽然及後香港政府於2005年在《中环填海计划》案件上胜诉，惟其他填海工程备受香港社会密切注视。而因为需要符合「有迫切及凌驾性的当前需要」的原则，令到绝大部份计划於规划时构成了一定的局限性。例如香港会议展览中心对出原来拟建的直升机坪，因此不能够填海，而需要削减计划规模。最终的结果是回归20年来，香港再没有大规模填海计划得到落实。
新界土地的发展
为应付每十年增加100万的人口，港英政府继续在新界发展新市镇，荃湾成为第二个卫星城市，之後陆续有来，全港九个新界的区份，均有新市镇。
为应付每十年增加100万的人口，港英政府继续在新界发展新市镇，荃湾成为第二个卫星城市，之後陆续有来，全港九个新界的区份，均有新市镇。而开发荃湾新市镇时，出现了一项技术性的问题，要用创新性的方法解决，即是「换地权益书」(Letter A/B)制度。
2017年1月6日 蘇振顯「換地權益書謬誤」
五丶六十年代荃湾新市镇大部分土地都是以农地换屋地方式发展起来，若农地需要即时送给政府以作道路或其他公共用途，但发展土地未能即时批给新业主，在未有Letter A/B制度前政府就发出一封文件，承诺日後将发展土地批回送地业主，这种延後换地方式後来至六十年代发展成为Letter A/B换地制度。整套制度是由地政署英籍产业测量师构思出来，每年公布两次的「换地权益书分区换地补价表」即Chart W的W字就是这位测量师姓名的第一个字母。当年笔者在地政署工作时每年都有参与 Chart W的补地价评估工作。
Letter A/B当年大受业主欢迎，令到收地及新市镇发展得以顺利进行，原因是Letter A/B可反映农地潜在发展价值及与地价同步升值，此外储存及管理成本极低，可自由原件或切割买卖，可向政府换地发展或出售套现，当年新市镇发展蓬勃，政府推出大量土地供Letter A/B作换地投标，所以四大华资地产商囤积收购Letter A/B，争取新市镇土地发展。
不过，Letter A/B在换地比例5:2(5呎农地换2呎屋地)上出了大问题，早年认为5呎换2呎後馀下来的3呎政府地是足以起马路及其他公共设施，但後期各种公共设施及基建的水平都提高，马路丶公园和学校等公共用地面积大了很多，令到可供发展的土地缩减，所以政府的土地负债愈来愈大。到1983年政府因无足够土地换回所有发出的Letter A/B，决定停止发出Letter A/B及将其币值化，1997年後所有未换地的Letter A/B停用及以现金赎回。
这个港英时代留下来的制度，在回归前透过与发展商换地赎回，包括现时马鞍山和将军澳某几个发展商的大地盘，都是这样而来的。那麽回归後新界的土地状况是怎样呢？所有土地可以分为：
- 原有主土地，仍然由乡绅们的祖堂（下文再讲）持有，部份要留作发展丁屋之用
- 原有主土地，经转让後，流入个别乡绅（如刘皇发）或发展商手上
- 原有主土地，因政府发展新市镇变为换地权益书，後来落入发展商手上，1997年後换成屋地，并已发展
- 原无主土地，後来绝大部份改划为郊野公园，以及水塘的集水区
- 原本是沼泽或者浅海，因政府或发展商（如沙田第一城和天水围）填海开发，先成为官地後发展成新市镇
順帶一提，甚麼是祖堂？祖堂地又称「阿公地」，就是「阿公分豬肉」的那個阿公，是指新界原居民「继承祖先而集体拥有的土地」，有关土地在法例上并不属於任何一个人，而是由源自同一祖先的同姓原居民男丁所共同拥有的财产。祖堂地受到监管，原居民必须依法委出多名司理（管理人，Manager）负责管理祖堂地，有点像信托的性质，而祖堂地的出售必须先获得当区的民政事务专员同意才可进行。据资料，特区政府现时承认的原居民「祖」及「堂」共有逾6,000个，涉及的祖堂地面积逾6,000亩，即约400 公顷，面积约等如21个维多利亚公园（面积19公顷）。
那麽，政府手上的土地，只有郊野公园和集水区，以及填海一途，事实上除了上水粉岭新市镇（因为不沿海）外，所有新市镇都是经填海而发展。以下是1945年地图和现时的海岸线比较，谁说香港没有发展新界，没有在新界填海？
未来的发展
可是由於多年来没有填海，现时除了东涌东部填海计划刚刚通过外，只有发展在新市镇边缘的土地，包括：新界东北新发展区丶洪水桥新发展区丶元朗南新发展区丶锦田南新发展区以及远期的新界北新发展区。
可是大家看到的是保育人士仍然是坚拒发展，今天阅报，甚至连发棕地也被批评。
坊间不少意见是发展商囤积居奇，手持大量农地不发展，这方面恐怕是一种误解。问题并不在发展商身上，他们十多二十年来，不断申请将农地发展，可是均受到城规会不断的否决，以至於环保人士的司法覆核挑战。不少发展商的创办人均年事已高，部份更加已交棒了给第二代，第三代也开始接棒，他们还抱着农地不放所为何事？
事实上不少发展商手上的农地，已经和城规会拉锯了十多二十年都不能通过，典型的例子有元朗的南生围，早在1994年，当时的城市规划上诉委员会有条件批准於南生围发展高尔夫球场及住宅，要求发展商就有关发展计划进行全面的环境影响评估，以及详细规划重建生境及推行南生围及甩洲自然保护区之管理计划，城市规划上诉委员会的决定於1996年获英国枢密院确认。可是直到今年，发展商在城规会进行覆检，但最终遭到否决，近期要再度申请上诉。
另一个例子是大埔的沙螺洞，发展计划已经拖了超过30年，几经波折最终政府以船湾堆填区土地交换，沙螺洞保留作生态保育发展。另一个例子是元朗的丰乐围，从上世纪80年代收地，到现在离2015年才获准发展，但仍然面对着环团的司法覆核挑战。
说了一大堆，最终的结论是要解决现在的死结，大规模填海已经刻不容援。政府已提出了多项填海的计划，究竟能否实行，有待观察。
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有关《收回土地条例》
倘收回私人土地再拍卖 黄伟纶料在法庭遭挑战
2017-10-20 HKT 10:07
http://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1360279-20171020.htm
发展局局长黄伟纶表示，香港重视私有产权，利用土地收回条例收回私人土地发展，要通过公共利益测试，可以收回土地兴建天桥丶道路或公屋，但如果收回私人土地再经拍卖推出，相信会在法庭遭到挑战。他强调政府受法律制约，不能亦不会为所欲为。
收回土地和土地正义的屁股决定脑袋
2017-10-18
收回土地和土地正義的屁股決定腦袋 - 政經密碼: 周顯 - am730
要求政府使用《收回土地条例》去收回大量棕地和由地产霸权拥有的农地的支持者，包括了现立法会议员朱凯廸丶前立法会议员姚松炎，土地正义联盟等人，林郑月娥政府的回应则是这做法并不可行。
根据《收回土地条例》：「每当行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作公共用途时，行政长官可根据本条例命令收回该土地。」
收回土地这大原则没有任何人可以反对，争议只在於赔偿金额。
赔偿金额是由地主和政府洽商，最後可以请求土地审裁处裁定补偿额。支持者的说法，是用农地的差饷课值来作计算，即是几百元一方呎，如果照市价，则要接近一万元一方呎，估计地产商同意中间落墨，相信政府可以用2,000元至3,000元之间，购入土地。如果以地产商的买入呎价，100元至400元左右来计算，当然是赚大了，但也当然及不上自己亲手发展般利润深厚。
换言之，收回土地的赔偿应否考虑「土地潜在利益」，是问题的关键。
林郑月娥的说法是：收回土地权是公权，亦等同「尚方宝剑」，有一定的规划要求，若收回的土地并非作公众用途，只针对社会上某一阶层人士，欠缺说服力。
有趣的是，政府并非没有用过《收回土地条例》。2009年至2013年有6项，把土地收回後的用途是道路工程和污水收集，2013年至2016年有5宗，用途分别是发展公共房屋丶安老院舍丶社福设施和学校。
最令人踎低喷饭的是，今年还有横洲村的被《收回土地条例》收回，在这一役，政府成了支持收回土地的一方，土地正义联盟则成为了反对者，还发动了群众活动来阻挠……屁股决定脑袋，莫为之甚，然而，香港人胜在善忘，虽然只是几个月前的事，也没有甚麽人记得了。按照上述事件簿，2009年至2013年的土地收回，只是用来作为公共设施，但2014年後，已经是收回土地，来兴建公屋了。按照这逻辑，把地产霸权的农地，拿来兴建用来出售的首置上车盘，固然不可以，但用来兴建公屋，又有何不可呢？
收回土地条例 跑步进入社会主义
2017-10-19
收回土地條例 跑步進入社會主義 - 政經密碼: 周顯 - am730
昨天说了《收回土地条例》的重点，就是赔偿金额，所谓毁人家园，没有大不了，只要赔足钱，拆又有何妨呢？反过来说，地产霸权也随时预备把农地售给政府，问题在於究竟是以农地的差饷价为计算基础，抑或是在计算「土地潜在利益」後，再给一个优惠折扣价呢？
在过去几年，政府曾试过利用这条例收回土地，建造公屋。但这是梁振英时代的事，林郑月娥会不会这样做呢？或者说，这会不会已经触及林郑本人的底线呢？
纵然可建公屋，又可不可再进一步，收回土地来建居屋，或建首置上车盘呢？请注意一点，就是《收回土地条例》只需要由行政长官会同行政会议决定，便可收回任何土地，条件是用作「公共用途」，但把土地出售，究竟算不算是「公共用途」呢？
林郑月娥明白这其中的道理，才会说：「莫说有机会被司法覆核，如果你把私人发展商私人土地收回来，然後即时卖出去，又是做私人房屋，很难满足公众用途。」
我并不认为司法覆核会成功，我也有理由相信，朱凯廸和土地正义联盟也深明此道理，才会推出这以退为进的招数，暗助地产霸权。因为地产霸权的真正目的，并非拿农地来起楼，而是囤地不用，手头的大量收租物业就可年年升值，不劳而获了。大家只要看看其年报，就知地产霸权的主要收入，并非地产发展，而是收租和资本升值。这一点，朱凯廸丶土地正义联盟和地产霸权的利益和立场是一致的。
不过，如果司法覆核成功了，可以收回地产商的农地，用来起楼出售，那就有趣了。我的一位共产党员朋友笑说：「这是现代版的土改，跑步进入社会主义！」
我且作进一步诠释：一旦政府可用差饷价收地丶起楼出售，以後便可照办煮碗，铜锣湾伊利沙白大厦呎价1.5万元，收回重建出售，可卖3万元以上，山顶随便一间豪宅，以至於所有的丁屋，指指便能收回，重建大赚其钱，岂不快哉！
如果说，此法只针对几个地产霸权手持的农地，下不为例，这就是典型的斗地主，要从社会主义进入共产主义的天堂了！我作为无产阶级，当然大力支持！
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因为香港属于资本主义里面最恶臭的食利资本，
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比如香港，很多地产商的土地所有权是999年，并且还没有房产税，这些地产商世世代代当包租公，完全是稳赚不赔躺着赚钱。然后再资助环保组织和议员，把一切增加土地供应的方案搞黄，土地供应不足，房价持续上涨，地产商能得到的利益就更多了。
香港的房价全世界最高，香港人均住房面积不足14平，香港70%的土地没有开发，这组数据触目惊心。