香港房屋委員會及房屋署

陳先生，各位先生、女士：

多謝大會的安排，讓我在享用佳餚美點之餘，有機會與各位分享我對香港公共房屋發展的一些看法。

去年這個時候，我也曾發表談話。當時我們剛開始構想把公屋單位賣給現住的租戶，我在談話時就把這構思告訴了大家，最後還表示希望能在該年底公布計劃的細節，以及知悉租戶對該項計劃的初步回應。

我們比原訂時間遲了大約一兩星期。但各位要知道，行政會議在12月才通過這議案。在上星期五早上，我很榮幸公布，房屋委員會創新的租者置其屋計劃正式開展。

上星期五正午至下午五時短短數小時內，已有超過500個家庭交回簽妥的回條，正式表示有意購買所住的公屋單位。截至昨晚，收到的回條數目大幅增加，剛剛超過10,000份，相等於首期計劃推出單位總數的37%。我們為此深感鼓舞。這計劃自去年12月8日公布以來，全港各屋邨居民都雀躍不已。雖然他們還未正式表明對這計劃熱烈支持，但收到的回條已足以證實這點。未來數星期內，我們將會向個別家庭講解購買公屋的手續。四月初，首批榮升業主的公屋居民，應該已正式擁有自己的居所。

今天，我想繼續把構思中的下一步工作，分三個題目告訴大家：

一、

租者置其屋計劃的前瞻

二、

研究中與租者置其屋計劃相輔相成的措施簡介

三、

上述種種措施對房屋市場的拓展

就如去年的談話一樣，我在講話前會首先聲明，以下發表的意見只代表房屋署署長的個人意見，而不是房委會正式通過的政策。

租者置其屋計劃的前瞻

行政長官在去年10月發表施政報告時，請房委會制訂計劃，務使在未來10年內，為最少250,000個現居公屋的家庭提供置業機會，並在推出計劃的首年，出售不少於25,000個公屋租住單位。我們為此設計了租者置其屋計劃，準買家看來對這計劃普遍表示歡迎。我很高興告訴大家，現時推出的首期計劃，出售的單位約為27,000個，分別位於本港不同地區的6個屋邨。

約有30個在1992年前建成的其他屋邨，其租戶已向我們查詢所居單位何時出售。這實在令我們信心大增。目前的銷售計劃，固然是按照行政長官的要求制定的，但有人建議大幅度加快銷售的步伐，也有人認為應該儘量小心。從房委會的角度來看，先觀察首期計劃的進展情況，把起步時出現的問題解決了，才開展第二階段，似乎是較為審慎的做法。

我們的初步構思，是維持每期的出售單位數目大致相同，即約25,000個，而每次都應像首期一樣，盡量確保出售單位平均分布於各區。原因有二。第一，我們希望這計劃所出售的單位他日在公開市場買賣時，盡可能讓買家在地點方面有更多選擇。第二，我們不希望某一地區會有單位過量供應的情況。

當然，這計劃的步伐會受到一些掣肘。舉例而言，我們要正式劃定屋邨分界，以及擬定租約和公契，幾個政府部門正協助房屋署進行這項工作；其次是要審定個別銷售文件，除房委會人員以外，銀行和律師也要參與其事；還有，各有關屋邨在推出發售前，必須完成所訂保養維修計劃的工程，這對房委會及其顧客都同樣重要。

撇開這些掣肘不談，根本沒有任何理由需要延期推行銷售計劃。要是租戶渴望購下單位，盡快推行計劃百利而無一害。至於屋邨推出的先後次序，我們多少會以個別屋邨的反應作為考慮準則。顯而易見，如果屋邨絕大部分居民都表示有意購下所居單位，則房委會優先把這些屋邨列入銷售計劃也合情合理。

租者置其屋計劃所包括的，都是1992年前建成的屋邨，但初期會集中推出在1985年後建成的屋邨。這不是說較舊的屋邨最終也不會出售，不過，基於樓齡和樓宇狀況，一些屋邨顯然不會推出發售。一般來說，這些都是已經列入房委會整體重建計劃，準備拆卸的屋邨。我們會盡早通知這類屋邨的居民，讓他們考慮其他選擇。由此我想轉入下一個話題，就是與這計劃相輔而行的措施。

相輔相成的措施

行政長官在10月的施政報告提到一個「可租可買」計劃。當時沒有引起廣泛注意，實在使我感到奇怪。因為這計劃不但意味着我們對公營房屋的看法有重大改變，也實在是我們對市民清楚表達的置業期望的積極回應。這計劃是隨租者置其屋計劃而來，理所當然的發展；也是我們制定的多項改革之一，以確保有關政策前後一致，相輔相成。且讓我解釋一下。

過去，申請房屋資助的家庭都表明所屬意的地區，然後輪候；待輪到時，基本上會接納所編配的任何租住單位。他們再無其他選擇。現在我們除了出售居屋單位外，也開始出售租住單位給現有租戶，那為什麼仍然只編配租住單位給輪候到期或受清拆影響的家庭？毋須增添資源，却可創造更多形式不同的置業機會，何樂而不為？

這就是「可租可買」計劃的目的。我們現正構思一些財務安排，讓公屋輪候冊上大多數的家庭和公屋其他新住戶，都能夠以業主而非租戶的身份入住公屋單位。根據這個意念，他們只要能夠負擔，便可以選擇購買各類單位，例如居屋、公屋轉作居屋的大廈，以至在租者置其屋計劃下準備出售的屋邨空置單位，更可購買在第二市塲推出的居屋及租者置其屋單位。

同樣地，不獲納入租者置其屋計劃的屋邨在日後重建時，若我們能為受影響人士提供各種置業機會，而非止於安置他們入住新建的租住屋邨，則對各有關方面來說，看來更為合理和有利。現時，對面臨重建的屋邨租戶，我們都鼓勵其購買居屋單位。有些確會購買，但不少租戶却無法負擔。為此，我們正研究其他方案，包括某種形式的按揭補助，這跟租者置其屋計劃的特別優惠會有同樣的吸引力；或者一些類似較早前提及的「可租可買」安排。我們的目的是要讓普通家庭也有機會置業安居，而不是要他們永遠繳納租金，剝奪了他們投資產業的機會，反正他們始終都要佔用這些資產。

報章曾有評論，指租者置其屋計劃會令公屋租戶對居屋單位的需求下降。推出計劃初期也許如此。目前，綠表申請人在選購單位時，一旦發覺較大的單位已被人選去，便多會放棄購買居屋機會。不過，長遠來說，我認為毋須憂慮。我們會改變所建房屋的類別組合，而新的「康和式」設計大廈又質素優良，這些都較能滿足顧客的期望。此外，租者置其屋計劃所提供的換購機會，也會很快促進居屋的額外需求。

每逢推出居屋計劃，白表通常都會超額多倍。未來數年，居屋的建屋量會大幅增加，使我們可以提供較多單位，讓白表申請人購買。儘管如此，我認為應繼續鼓勵經濟能力許可的公屋租戶直接選購居屋。為此我們會考慮讓綠表申請人有更大的優先揀樓機會，從而確保現有的公屋單位會源源不絕交回房屋署，供我們翻新重租給輪候冊上無法負擔其他住屋選擇的家庭。

最後我想談的，關乎自置居所貸款計劃。房委會至今仍只能有限度地使用這計劃協助市民自置居所。不過，事實證明，自置居所貸款計劃甚受歡迎。自1988年推出以來，這計劃已批出約21,300宗免息貸款申請，款額達70億元。

過往的資助貸款名額受到限制，主要是由於房委會資源有限所致。從目前的財政預測看來，房委會應逐步為更多租戶提供貸款，讓他們購買私人樓宇，作為購買居屋以外的另一選擇。實際上，這樣做既有助騰出公屋單位給更有需要的人，又能讓租戶攀上置業階梯，成為私人樓宇的業主。

這類貸款畢竟是最具彈性和最有效的資助方式，但我們可以再提高這類貸款的靈活程度。因此，以同一筆資助費用，我們可以提供金額較少、時間較長的貸款，或金額較大、時間較短的貸款，讓顧客按需要而選擇，各適其適。由於私人樓宇市場的價格現已下調，這類貸款目前應特別有吸引力。我想強調，自置居所貸款計劃所增加的名額，會獨立於為非公屋租戶推出的夾心階層住屋貸款計劃，以及首次置業人士住屋計劃的政府貸款，是另一項的貸款優惠。

未來數月，房委會會討論這些構思和相類的建議。不過，我們未必能同時就各項建議有所決定，但我希望在今年年中，大部分措施會有定案。

擴展房屋市場

凡此種種，對房屋市場，尤其是公營房屋，會產生怎樣的影響？要回答這問題，我們須先看看市場目前的結構，然後才研究居屋計劃或租者置其屋計劃下的公營房屋單位，在公開市場推出銷售的步伐。

物業市場下半部分的樓宇主要是公營房屋。粗略來說，本港有200萬個房屋單位，其中一半由私人機構興建，三分一以公帑興建作租住用途，而六分一則由政府補貼，以低價出售。不過，由於設有轉售限制，在230,000個居屋單位中，至今只有87,000個有條件可在公開市場出售。房委會有意把居屋單位的轉售限期，由10年減至5年。實行的話，可在公開市場出售的居屋單位會立刻增加至大約140,000個。

根據目前的計劃，假設我們在建屋和售屋方面能達到行政長官的要求，5年內本港便會有剛逾半數的公營房屋成為私人物業，而其中約有四分一，即250,000個單位，將有條件可在公開市場買賣。

有人說這或會對現時的私人物業市場造成負面的影響。我完全不同意這個說法。讓我向各位解釋一下。

第一，我們現在談論的，是當前兩個截然不同的市場部分。正如我先前所說，物業市場的最低三分一部分，主要是公營租住單位。這些單位一直以來都是非賣品。我們現在要做的，是為過去不設銷售市場的房屋類別製造一個銷售市場。按本質來說，這個市場的發展會循序漸進。

居屋單位一直以來的銷售模式，便說明了這點。在1992/93年度，第一批二手居屋單位在市場發售時，只有約1%售出。這數字穩步上升，但至去年，綜觀滿10年期的居屋單位，易手不足一成。在1997年年中，推出3年期居屋單位的二手市場，情況也大致一樣，起步緩慢而穩定。

第二，雖然我們知道有些公屋租戶曾購置私人物業，但大多數租戶根本就負擔不來。對他們來說，如要改善居住環境，下一步就是購買居屋。正如較前時所說，我們會繼續研究不同的途徑，鼓勵經濟許可的人士利用各種資助貸款計劃，直接在私人物業市場置業。我們不會搶去私人物業市場的客戶。

第三，這些前所末有的買樓機會，有助原屬公屋租戶類別的家庭達到置業安居的理想。這些家庭可踏上增加資產的第一步，並且沿著這置業階梯，最終可以換購到資產值較高的樓宇。凡此種種，均應對市場造成正面的影響，即擴大市場的範圍，並增加有條件置業的家庭數目。

最後一點，我們會增加流轉活動。對一個健康的市場來說，這點和供求平衡同樣重要。我較早時提到，有條件出售而流入公開市場的居屋單位，為數不足一成。相對來說，居屋單位的二手市場也末成熟。不過，與租住公屋比較起來，居屋已代表了流轉的典範。在我們670,000名租戶中，能夠搬家的每年不到2,000人。換言之，即少於0.3%。據我所知，沒有一個市場是如此呆滯的。

我深信我們應該再加一把勁，努力為這市場促進流動性。我們應該做得到。長遠來說，我們可以讓居屋計劃和租者置其屋計劃的業主，在其單位未能在公開市場發售的5年期內，自由買賣彼此之間的單位。這可能是最簡單和最有效的方法，房委會既毫無損失，亦大大增加兩個置業計劃的吸引力，以及鼓勵二手市場的發展。

在私人樓宇方面，每年最少有5%自置居所的家庭遷移住處。他們往往因為人數增減、轉職、方便上學，或想有更寬敞的空間、更完備的設施，或其他某些原因而搬家。隨着愈來愈多的公營單位變成私人物業，這類正常的搬遷會日趨普遍。愈來愈多市民會住在自己選擇的居所，而不是際遇安排或政府安置的地方。對社會來說，這是健康的發展，對地產業務的發展亦有利。

結語

因此，租者置其屋計劃標誌着本港在資助房屋方面的一個轉捩點。這計劃如跟其他研究中的措施配合推行，將會使大部分市民有能力置業安居。到2007年，自置居所的家庭將佔全港人口的七成。對個別家庭來說，租者置其屋計劃標誌着新年代的開始，無論是首次入住公屋，或是其後在房屋階梯上的每一級，都同樣有所選擇。對整個經濟而言，這計劃鼓勵一種由市場主導的發展，會令資源分配更為合理、更為有效，並可使我們更確切地把公帑資助，集中在最有需要的少數人士身上。