現在的市場是，不降價開發商活不下去，降價了老業主心理不平衡。

這樣的樓市“心病”最難醫。

最近，位於龍華中心的鴻榮源尚雲加推2棟612套82-89平住宅，開盤備案均價約6.22元/平，單價區間約5.54萬—6.69萬/平，總價約459萬-601萬/套。

開盤折扣為“99折*99折*99折*97折”，整體約九四折。

那麼折後均價約5.85萬/平，折後單價區間約5.21—6.29，折後總價約431.46—564.94萬/平。

這個價格相比去年，備案價便宜了，差不多的折扣力度下，總價起步門檻更低了。

去年7月，項目入市位於3棟的666套住宅，82-120平備案均價約6.8萬/平，單價區間約6.26萬—8.07萬/平，總價區間約516萬—900萬/套。

開盤給出整體折扣約九三折+2萬的購物卡，折後均價約6.32萬/平，折後單價約5.82萬-7.51萬/平，折後總價區間約479.88—837萬/套。

同樣都是82平的起步總價門檻就相差了約48.42萬/套。

雖然是不同樓棟，朝向也有所差別，但如今中介代理的渠道，首批房源可以給到88折，而新推出的暫時91折。

無論從哪個角度看，早買的業主還沒來得及享受，就已經吃了虧。

事實上，項目如果仍然“死扛”也並不現實。

一方面，開發商需銷售回款，另一方面市場環境收縮。

就新房來看，深圳各區在售新房最多是龍華區，據統計約有11550套在售，按照月均去化500+套的節奏，去化週期超過20個月。

這僅僅是存量的，今年預計還會有近萬套住宅房源入市，然後今年龍華位於白石龍地鐵站附近新出讓的地塊未來預期還能再帶來約2000套的住宅。

總的來説，整個區域就是庫存嚴重的區域。

而項目旁，一路之隔就是金地宸峯府，從去年11月就已經吹風入市，產品定位就是剛改類型。

六百多套房源，雖然户型面積段有錯位，鴻榮源尚雲的面積段和麪積門檻更小一些，但面積段也還是會有重合的部分。

更重要的是，現在就是降價的市場氛圍，友商都在極力促銷的情況下，打不過就只能加入。

現在項目周邊的二手房也回調了不少。

比如風和日麗花園二期，高峯的時候成交單價去到6萬+/平，去年12月81平3房成交了一套總價341萬的房源，摺合單價約4.21萬/平。

再比如一路之隔的鴻榮源壹城中心，五區今年1月成交一套72平户型，成交總價約411萬，摺合單價約5.71萬/平；同月六區成交一套89平户型，成交總價約572萬，摺合單價約6.43萬/平。

要知道，鴻榮源壹城中心五區、六區在2016年開盤，毛坯均價就是約5.3萬-6.5萬/平。

但價格便宜了以後，鴻榮源尚雲的老業主就很難坐得住了。

一方面辛辛苦苦省下來的錢，咬牙才上車項目，而且相比一期，二期降價的幅度超出預期。

另一方面開發商給出的二期花園偏小，一期花園設置更好的降價理由難以接受。

但更重要的是，售後體驗並不滿意。

截至當前（3月6日），鴻榮源尚雲一期在深圳市房地產信息平台上籤約或者備案才208套，不算延遲的數據，去化剛過三成。

還剩餘這麼多的貨量，想要快速清盤，不降價真的太難了。

那麼在這樣的市場之下，有沒有既讓開發商降價賣掉房子，又能讓老業主心裏舒服一點的辦法？

也不是沒有，在其他項目身上，已經給出答案，就是分批推出“工抵房”。

基本上可以説，這種方式，任何一個項目都可以絲滑地繞開規則，讓老業主也不至於心態不平衡，

項目第二批推售的房源便宜了，是不是就適合閉眼上車？

雖然價格上有讓步，但考慮項目整體的情況，還是需要再觀望一下的。

一方面，正如前文提到，降價是趨勢，後續剩餘貨量不少的情況下，會不會繼續加大折扣優惠力度呢？誰也説不準。

另一方面，二期相比一期便宜，其中最大的原因就是朝向和小區的格局。

項目一期朝南一側（即靠玉華花園一側）視野更好一些，遮擋建築少一些，而二期朝北（即工業路一側）既有差不多高度的辦公寫字樓，未來金地宸峯府會建成5棟約150m住宅（45-49層）和辦公塔樓（35層），視線也會進一步被遮擋。

而且樓間距並不小，特別是二期，樓棟密度視覺上更大一些，2棟二單元未來居住和寫字樓對視，一單元和金地宸峯府對視，都是有可能的。

更重要的是，二期住宅總户數是612户，但小區包含了600户公共租賃住房，大量租户同住還有寫字樓對視的體驗，相信有經驗的業主會深有感受，無需多説。

除此以外，如果特別着急居住的，把交房時間考慮進去，可能會讓人有些失望。

目前項目已經是準現樓的狀態，主體已經封頂，外牆慢慢在裝修。

（項目實拍）

但有網友表示，年前去看過，銷售表明2024年底可以交房，當再度去了解二期的時候，銷售透露交樓時間1、2期同步，預計要延遲至2025年年中。

所以交房預計時間不排除會比預期的久一些。

第三點，也不得不提的是，周邊很可能會有持續長時間的噪音和粉塵困擾。

因為附近有大量的改造建設項目，規劃兑現週期長。

如和項目一路之隔的金地宸峯府、中洲及燦源的項目等，都在陸陸續續改造建設中。

現在投住分體更明顯後，大家追求居住的體驗會跟着升級，對環境的要求也會越來越高，所以後期的這些綜合因素，能讓整個項目的居住體驗也跟着打折。

所以如果是特別在意居住環境，居住氛圍，考慮的時候就需要更加謹慎了。