谁能用通俗的语言解释一下为啥恒大负债这么多?

用炒房的案例就能解释。你有1000万，买了一套房子，抵押给银行又贷款出来1000万（有人说1000万的房子贷不了1000万，但是别忘了前几年就能贷，因为房价每年都在涨，何况房开还有各种骚操作）。然后你手里又有了1000万现金。重复这个操作10次，你手里就能有11套房子，当然还有1亿的债务。你这11套房子就是他宣称的2.3万亿资产了。原计划是忽悠装修公司进场装修后，每套房子卖2000万。那么11套卖掉就有2.2个亿，连本带利还银行1.2亿后手里还剩1个亿。给装修公司3000万后手里还有7000万。这tm算盘打得绝妙吧，要知道原来手里就1000万，一通操作下来变成7000万了。

结果算盘打漏了，房子还是只能卖1000万一套没继续涨，那就麻烦了。手里有1亿贷款2000万利息，十几套房子3000万的装修还没付，应付资金1.5个亿。而11套房子呢？只值1.1个亿。你说这时候装修公司的款还拿得回来吗？原先1000万进场炒房的，这种局面给他从头卖到脚也堵不上窟窿了

恒大的问题也是咱们国家房地产行业的问题，这个也不是啥秘密，随便看看新闻就知道，恒大出事后，那几个头部民营房企也是一副摇摇欲坠的样子。

其实再往大里说，房企现在的倒霉样子也是咱们国家的经济大环境造就的。高智商的话说，时代造就了恒大们，现在环境变了，那些不知道踩刹车的房地产商就被甩下了车。

（一）

在很多人看来，房地产商挣的是盖房子的辛苦钱，1个亿拿上地，花5000万盖楼，2个亿卖出去，成本1.5亿，他们挣5000万的利润。

当然了，这个1.5亿肯定不全是自有资金，可能自己有1个亿，再借5000万，等卖了房子，回笼资金后把账还上，剩下的钱再拿地，再盖房子，然后进入下一个投资周期。

这个跟传统制造业是一个思路，你能赚多少钱取决于资金的流转速度，或者说你盖房子的速度，所以早期地产商都追求短平快，绝不拖泥带水。

但是大家知道，过去的二三十年里，房价一直在狂飙猛进。你2个亿卖出去的房子，可能过两年就变成4个亿，便宜了那些买房子的人，恒大们却只挣了个辛苦钱，你说这心里能平衡吗？

所以在房价持续上涨的大环境下，房地产商的花活就来了，比如捂盘惜售，房子盖好了我不卖，就等着涨价。或者买了地不开发，先放个两年，周边房价上涨，地价也会跟着上涨，到时候转手卖给别人赚个差价，或者那时候再动工开发，房子晚卖两年，利润就能翻着番的涨。

这波操作本质上跟炒房人是一样的，赚的就是差价，那逻辑就是，与其让炒房团吃红利，还不如我自己下场挣这个差价。

但是有个问题，不卖房子就没有资金回笼，没有资金就没法拿地，在房价烈火烹油的时候，地皮就是摇钱树啊，买到就是赚到，买不上那比亏本还难受，咋办呢？

套路其实跟炒房人是一样。我有个同学是最早一批参与炒房的，他们圈子内有个理念，就是用最小的本金撬动你的资金盘子，具体操作也不复杂，每个房子都付20%的首付，剩下的都从银行贷款，那时候监管没那么严格，银行敞开放贷，他用这个方法买了五六套房子，合计供着300万的房贷，那是2005年，当时就把我们唬的一愣一愣的，觉得这也太冒险了。再看现在，300万的房贷也就是北京郊区一个上车盘的水平，恍如隔世啊。

对房地产商来说，搞钱的套路差不多，主要也是向银行贷款。把手里土地抵押出去，拿到贷款后再去投标新的地皮，所在城市没有新批地块，那就去其它省市，反正目标就一个，不顾一切疯狂囤地，就跟炒房人四处买房布局是一个道理。

那银行为啥愿意把钱贷给地产商呢？

一方面是抵押物值钱，地产狂飙时代，一块土地今天价值1亿，明天就可能变2亿，银行才不担心你违约，甚至抵押物升值，你还可以跟银行申请追加贷款额度。另外一个重要原因是政策支持，大家知道我们国家在2009年有个4万亿的经济刺激计划，这些资金大部分都得通过银行中转，银行手里捏着大把现金，放贷自然也是大手大脚。

而当时外需不足导致制造业疲软，所以这些资金基本都流向了基建和房地产，也正是从那个时候开始，基建开始取代外贸成为拉动经济最重要的手段。

此外还有个不太明显的原因，地方政府也在这波放水狂潮中起了推波助澜的作用，操纵地方商业银行给房地产商大开绿灯，毕竟他们有钱才能在招标会上频频举牌，土地卖出高价，地方政府是第一受益人，在地价上涨这件事上他两是穿一条裤子的。

但是还有一个问题，土地的价值最终还得体现在建筑物上，面包卖出去面粉才能卖出去，地价上涨，房价也跟着上涨，老百姓买不起房怎么办呢？

没关系，银行贷款能解决一切问题，我前面说了，那时候没有限购这一说，审核也很宽松，随便写个收入证明，盖个萝卜章就能一路通行，老百姓也愿意贷款，反正房价会一直上涨，长期看都不是问题。

所以当时的情况是银行一手贷款给房地产商炒高地价，另外一手贷款给买房人，让他们来接盘因为地价上涨而跟着上涨的房产，左脚踩右脚，房地产就飞上了天。

这个过程中各方都受益，地方政府卖地挣的盆满钵满，银行门口排着长队，贷款生意红红火火，房企和老百姓虽然借了一屁股债，但是资产负债表还比较健康，因为无论是房产还是土地都在上升期，债务端上涨的同时，资产端也在水涨船高，所以整体上看不出什么问题。

但是站在局外看，这就是个击鼓传花的游戏，玩的时候有多嗨，崩盘的时候就有多惨，国家是懂这个道理的。而且房地产这种高杠杆的发展模式，又会带来货币超发引发通胀。

对，跟大家理解的不太一样，房地产不是货币的蓄水池，而是个货币生成器，这事不多解释了，贷款能创造货币，我在之前的一篇文章里说过这事。

所以狂欢了没几年，国家就开始收紧给房地产的贷款。

（二）

一下子断了供给，房地产面临一个非常危险的境遇，对于房地产商来说，一方面有些项目已经开工，需要持续输血才能完工，否则前期投入全打了水漂。另外一方面还是那个老问题，房地产能够持续上涨，是因为房地产商不停的拿钱砸，如果贷款这个口子断了，没有资金托底，房价、地价都会掉头向下，账面资产也会跟着缩水，公司信用下跌，贷款就更难了。

而且土地大部分都抵押给银行，如果抵押物价格降低，银行很可能会要求提前还贷，或者追加抵押物，那更是雪上加霜了。

大家能看明白吗，那个时候房地产已经脱离了本质，有点像炒股，大家往里砸钱的原因是有股票上涨的预期，而这个预期能实现，又是因为有大量资金注入，这种互为因果的模式在上涨阶段可能会一飞冲天，但是如果忽然断了资金，掉头向下那也是一泻千里，根本拦不住。

所以国家的目的非常明确，收紧贷款，倒逼房地产商收缩战线，老老实实盖房子，辛苦是辛苦点，至少踏踏实实，跟”房住不炒“是一个意思。

国企是懂这个道理的，执行国家政策不折不扣，没了贷款，那就收缩战线，集中火力一个楼盘一个楼盘拱，回笼资金再去占领下一个高地，到现在大家看那些国有控股的房企，负债基本都在红线以下。

但是大多数民营房地产公司不是这样，躺着吃差价挣钱已经习惯了，你现在让他们下工地，一铲子一铲子挣辛苦钱，开什么玩笑？那来钱多慢啊。

咋办呢？

能有啥办法，继续搞钱呗。

比如大家都知道的房屋预售，打个地基就开始收房款，拿了钱转身就进拍卖大厅，继续拿地囤地，本质上就是从购房者手里搞无息贷款，这个道理很简单，不多说了。

此外上市融资也是一个选择，比如虽然恒大已经在香港上市，但毕竟是小打小闹，房地产商的业务和影响力都在国内，在境内上市才是终极目标。

不过我在上篇文章说了，像恒大这种靠借钱买地扩张的模式进不了A股，所以许老板准备曲线救国，选择借壳“深深房”上市。

为啥是“深深房”呢？

这个地产公司的大股东是深圳国资委，而恒大跟深圳市政府关系非常好。

大家知道2015年的宝万之争吧，宝能系投入巨资疯狂收购万科的股份，眼看就要把万科吃掉。万科那可是深圳市政府的亲儿子，怎么可能拱手让人？于是发动所有能动用的力量反收购，这其中就有恒大一份贡献，出资300多亿购买了万科14%的股份，挡住了一大部分火力。到2016年风平浪静的时候，又把股份低价卖回给深圳国资委，这一波逆向操作据说里外里亏掉了70亿，好处是恒大跟深圳市政府这个善缘算是结下了。

这儿咱们多说一句，哪怕对巅峰时期的房地产商来说，70亿也不是个小数目，那么问题来了，花这么大的代价纳这个投名状值不值呢？

主要是咱们国家的房地产商本来和地方政府就是深度绑定，咱们前面说了，就炒作土地价格这事来说，他们穿一条裤子，而且地产商拿地、从银行贷款，搞金融牌照，包括土地招标什么的都需要地方政府支持，就这方面来说，他们比其它民营企业更需要和地方政府搞好关系，所以恒大歌舞团的存在就是顺理成章的事了

比如恒大当时在深圳有很多旧城改造项目，这种工程牵涉面太广，如果没有地方政府支持，光靠地产商肯定是搞不定，必须得和地方政府打成一片。而且许老板的风格是要么不做，要做就得惊天动地，既然是帮忙那就得弄出点动静来，造势本质上也是营销的一种手段，多花点钱就当是做广告了。

咱们说回来，当时为了筹划上市，许老板还发动关系，拉来1300亿的战略投资。

很多小伙伴可能不了解战略投资，其实就是股权投资，有点像风投，不过风投是公司发展早期入场，战投一般是公司有上市意向的时候出手，相当于在公司上市前提前布局，先拿个原始股，等IPO发行后躺着挣钱。

对于恒大来说，拿了这笔钱，可以给公司来一波升级改造，比如扩大业务，修复资产负债表，还可以请头部证券公司操办IPO，将来上市的时候能把股权卖个好价钱。

当然了，能不能圈到钱，能上市是个基本前提，否则这些投资就等于直接入股了，相当于炒股炒成股东，炒房炒成房东，完全背离初衷。

战投们常年在江湖上摸爬滚打，自然也得给自留后手，他们跟恒大签了对赌协议，如果上市不成功，1300亿连本带利都得还给原主。也就是说，能上市就是股权投资，不能上市就是债权投资，对战投来说是稳赚不赔的买卖。

对赌协议战投经常用的手段，比如张兰的俏江南，就是和战投对赌，因为上市失败，甚至丢掉了俏江南的实际控制权。

恒大这次明显也比较倒霉，最后时刻被叫停了，那时候的房地产正在风口浪尖，国家拼命想拉着这驾失控的马车，不可能在这个节骨眼上再给你加一鞭子。

这就麻烦了，按照对赌协议，不能上市战投就要撤资，1300亿加上几年的利息，将近2000亿的资金，恒大从哪儿搞那么多钱？

没钱那就得另想办法，估计那段时间恒大歌舞团的小姐姐们加班费是没少拿。许老板也没闲着，到处喝大酒，刷脸打感情牌，加上一些其它上不了台面的手段，最后大部分战投居然都放弃撤资，安安心心当上了恒大的股东。当然了，也有可能是许老板耍赖，反正要钱没有，要命一条，有地方政府撑腰，那些战投们拿恒大也没什么好办法，也只能是含泪入股了。

剩下的坚持撤出，恒大没那么多现金，那就得有人接盘，比如深圳市政府就接了一部分，现在深圳人才安居持有恒大7%的股份，就是这么来的，算是地方政府投桃报李了。

反正这一波上市失败，虽然没有伤筋动骨，但是恒大里外里至少损失了上百亿，本来就缺钱，这下更是雪上加霜。

（三）

其实圈钱最好的办法还是有个钱袋子，类似银行那样的提款机，随取随用，源源不断，这就得涉足金融业了。

恒大手下有三架金融马车，分别是恒大人寿，恒大财富和盛京银行。

人寿好理解，大家知道那个万能险吧，兼具保险和理财双重功能，你按时交保费，有事的时候按出险给你理赔，不出险到期后返还给你，就当是理财了。

这些保费基本上都补贴给恒大地产了。当然了，直接投资肯定是不行的，左手倒右手这吃相太难看，也不符合监管要求。常规操作就是通过其它公司转一道手，包括咱们前面说的给恒大的战略投资，有一部分资金就来源于恒大人寿。

这种模式在房地产行业景气的时候没啥问题，炒地皮的收入里随便切一块出来就能把收益覆盖。甚至恒大地产如果能成功借壳上市，股市的收益喂饱战投后，还能有一大部分补贴给恒大人寿。

但是这两个条件都不具备，所以恒大人寿很快就黄了，接盘的是海港人寿。关于这个公司，大家就知道一件事就行了，背后的大股东还是深圳国资委，转了一圈又回来了，还是他们自己人玩。

恒大财富就不说了，纯纯的敛财工具，恒大的很多员工也都把辛苦钱投了进去，没什么悬念这些钱都被拿去补了窟窿，2021年恒大财富暴雷，投资者血本无归，许老板那句“我可以一无所有，但投资者不能一无所有”，也就成了非常搞笑的行为艺术。

最惨的是盛京银行，恒大很早就开始布局，到2016年成了第一大大股东，然后把恒大自己人安排到银行任高管，能干啥事大家闭着眼睛也能想出来。

给恒大地产贷款肯定是板上钉钉的事，恒大接手后，盛京银行对房地产行业的贷款比例很快从2%冲到22%，这其中包括给个人的住房贷款和给房地产商的贷款，大部分辗转都进了恒大的口袋。

直接贷款还只是小打小闹，咱们前面说了，国家要给房地产上紧箍咒，规定了商业银行对房地产行业的贷款比例，盛京银行这种地方商业银行的上限就是22%，超过就是违规。

这事恒大是知道的，如果只是图那22%的贷款，根本用不着花那么大力气控股，所以还有别的花活，比如操纵银行给建设商贷款。

大家可能不知道，房地产商接了项目并不会自己下场盖房子，设计会外包给设计院，具体建设会找建筑公司。一般是先干活后给钱，而且干完活也不会马上就给你钱，可能还得再拖个半年以后才能结清，结清也不是给你现金，而是给你个欠条，也就是商票，约定一个期限以后，你拿着商票再去银行兑现。

这个不光是在房地产行业，制造业大部分都有这个问题，上游企业给下游企业供货，不会做到一手交钱一手交货，回款总有个滞后。原因有很多，可能收货周期长，也可能付款审批流程长，也有可能中间商在等下游公司的回款，反正供应链上的厂商互相欠款这事非常正常。

但是在房地产行业尤其严重，建筑商在房地产商面前那就是个卑躬屈膝，给你活就不错了，还想拿现钱？做梦呢。

主要也是基建行业产能过剩，盖房子又没啥技术难度，早先劳动力市场充裕，农民工有的是，建筑商缺的是项目，销售天天在市场上打听消息，听说哪个地产商拿了地皮，就得赶紧提着礼物找上门，去晚了可能连门都进不去。

这种情况下，建筑商和设计院在地产商面前根本没有议价能力，可不是人家说什么是什么。特别是恒大这种大地产商，往往是先让你开工，许诺两个月后签合同，因为东家看起来财大气粗，你可能觉得风险不大，撸起袖子就开干了。然后两个月拖四个月，四个月拖八个月，你还不敢停工，停工前期投入就打了水漂，这就算上了贼船了，只能被人家牵着鼻子走。等合同签了也不一定能拿到货款，我前面说了，大概规律是给你一张商票，真拿到钱至少得两年以后。

大家不要小看这种押款，恒大2万亿的债务里，有将近1万亿就是欠供应商的货款，大家可以想象这个规模有多大。

对供应商来说，商票可以到期后兑现，如果急需钱也可以折价卖给银行，也就是贴现，或者用商票做抵押贷款。不过一般来说，银行对这种商票放款相当谨慎，因为钱能不能收回来完全看背书公司的信用。像恒大这种情况，公司资不抵债，账面没有余钱，商票也就跟废纸差不多了，你自己都要破产了，你打的白条还有谁能敢收？

但是如果银行是自己开的那就不一样了，恒大的欠条就这样源源不断的进入盛京银行的库房，换取资金以贷款或者贴现的形式进入建筑商手里。这事魔幻的地方在于借款双方是银行和建筑商，而实际操盘手确是躲在幕后的恒大，本质是许老板用银行的钱还了自己的债，算是借花献佛的最高境界了。

此外还有恒大用广汇的股权从盛京银行质押贷款的300亿，这种用自己的资产从自家银行的贷款的奇葩事，也是没谁了。

大家注意一下，我在前面文章里说过，最近几年银行暴雷，往往是因为失去控制权，大股东把银行的钱挪用到其它地方补窟窿，把银行当作钱袋子，掏空完事，至于银行兑付不了，那是银行自己的事，反正还有其它股东，再不济还有国家兜底，可不是随便折腾？

恒大也是一样，不过他干的比较隐蔽，多数资金都是经过购房人和建设商中转以后才进入恒大的口袋，明面上是正常贷款，实际抵押物是未来要交付的房产和未来才能兑付的商票，底层是恒大的信用贷，如果房产和商票都能正常兑付，对银行来说这就是很健康的贷款。

但是恒大现在一地鸡毛，房子是空中楼阁，商票等同于废纸，抵押物失去价值，贷出去的钱也就打了水漂。对银行来说也是两难，不追债就是坏账，追债呢，这些购房人和建设商其实也很无辜，特别是建设商，每个工头下面都挂着成百上千的就业，弄不好就是社会问题，你说咋办？

所以2019年恒大被赶出盛京银行了，辽宁国资委出手接管了盛京银行，顺便把恒大搞得烂账都接过去了，未来肯定是国家出钱慢慢消化，在保交楼的大环境下，要给供应商和购房人更多的生存空间。

大家能看出来吗？保险、理财、银行，恒大算是把够得上的金融手段都玩了一遍，不过吃相太难看，手段也简单粗暴，逮住一只羊使劲薅羊毛，搞涸泽而渔，很快就玩不下去了。

最后一招就是借债了，国内到处碰壁，那就去境外，这次恒大暴雷主要也是因为这部分美元债还不上。关于美元债咱们就说三点。

首先，这个债务大部分都是从债券市场借来的，并不是来源于银行，更不是网上说的内保外贷。

其次，这个债务规模不大，其实大家看报道就知道，没多少钱，100多亿美元，换成人民币不到1000亿，跟巨大的国内债比起来也就是九牛一毛。想想也知道，你一个中国的地产商，在国外又没什么业务，老外凭什么把钱借给你？事实上，这些债券主要是在香港发行，买债券大多数是中国人，包括恒大的很多高管，许家印自己就买了不少，还有香港商人，比如刘銮雄。

还有不少人说恒大在海外借债是因为美元利率低，其实压根是两回事，美元利率低不假，但那是金融机构间借款的利率，你一个外国地产公司想拿到这个利率？想什么呢？事实上以恒大这种信用评级，利率肯定是比国内银行贷款高的多，基本都在10%左右，这么高的利率还不上也就很正常了。

说了这么多大家应该也能看出来了，恒大所有的行为背后就一个逻辑，就是疯狂的搞钱，有钱以后就拿地搞扩张，毕竟在房地产烈火烹油的时代，土地和房产就代表暴利，就跟你炒股一样，在上升阶段，杠杆率越高你挣的越多，这种情况下疯狂买入就是王道，根本不在乎借债规模。

包括恒大的多元化经营，其实也是这个思路。

搞足球是为了扩大影响力，如果不是广州恒大网罗了那么多国脚，拿下那两次亚冠，全国有几个人知道恒大地产？没有这个光环怎么去其它城市攻城略地？

汽车新能源都是噱头，蹭行业风口的热度，一方面为了扩大影响力，另外一方面其实还是为了拿地。

大家可能不知道，恒大在各地布局产业，一般都有条件，就是地方政府得搭配住宅建设用地。我都给你解决就业了，你多少得表示下吧。等土地拿到手，建厂啥的就不着急了，恒大用这招忽悠了无数地方政府。

当然幌子不一定是建厂，比如那个恒大童世界，打了个样以后，剩下的就全凭一张嘴了，许老板每到一个地方都大方的表示给你们也弄一个，等搭配住宅用地到手，也就没下文了。

而且因为恒大排面太大，地方政府想留住这个财神爷，往往还会给出很多优惠，比如容许赊账。可能恒大交了个订金就把土地拿走了，然后转头抵押给银行变现，这个事实上也放大了杠杆率，到现在破鼓万人捶，很多地方政府都开始回收土地，更是雪上加霜了。

（四）

恒大现有大概有2万亿的债务，其中合同负债7000亿，这个其实就是买房人的预付款，收了钱又没交房，这笔账就作为负债挂那儿了。还有将近9000亿的应付款项，也就是拖欠建设商、设计院的钱，大部分都以未兑现商票的形式存在，也就是给别人打的白条。剩下的还有大约6000亿的各类型借款。

简单说就是三大类，收了钱没交货（合同负债），拿了东西没给钱（应付账款），还有单纯的借款。债务的大头是前两类，但是压垮恒大的却是借款里的那100多亿美元债券。

有不少人担心这100亿美元债是不是得拿国内资产抵债，这个基本上不可能。

一般公司破产有个偿付顺序，比如有的国家会把税费优先级放在最高，你死不死我不管，先把份子钱交了。有的会优先保证给员工发工资，像恒大这次国家早就定了调子，要保交楼，也就是有钱得先打给建设商，让工地运转起来再说别的。

但是无论哪种偿付顺序，债券一般都是放在最后。道理也不复杂，债券属于一种投资，大家还记得那句话吗，“投资有风险，入市需慎重”，都提醒你了还来，那就默认你是可以接受风险的。而且债券利率一般都比较高，这么高的利率，你承担些风险也是理所应当的。当然了，还有个不太好明说的理由，投资的钱都是闲钱，毕竟你不可能把饭钱拿去投资吧，所以这个钱拿不回来不会影响你的生存，延迟偿付对社会的影响最低。

肯定有杠精要喷我，你是不是没听说过投资失败跳楼的新闻？

这类人肯定有，但一定不是多数，你把身家性命都押在一个地方，你那不是投资，你那是赌博，既然是赌博，那就愿赌服输了。

所以美元债也就那样了，大概率就是慢慢磨，一般就是两种方案，要不就是把债务延期，短期债变长期债，今年到期的延期到五年以后，要不就是债转股，你不想延期，那我也没办法，给你折算点股份，干脆就不还了。

恒大前段时间在美国申请破产保护，其实就是要和债主们谈判，给还钱排个优先级，有点像你门口挤了一堆债主，你一言我一语，什么事都谈不成，于是你大吼一声，说都别吵吵了，一个一个谈。大概就这么个意思，跟冻结财产啥的没啥关系，冻结也不会冻结咱们国内财产，大家放心。

至于恒大未来的偿付顺序，只要记住保交楼这个大原则就行了，这个并不是大家想象的要保护购房者，本质是为了保银行和保就业。

怎么理解这个事呢？

购房者长期拿不到房就会断供，断供银行就多了坏账，坏账多了没准就会发生挤兑，银行最怕挤兑，万一被冲垮了，老百姓的血汗钱可就没了，所以银行必须要保。

而房地产商要保交楼就得加紧开工建设，设计院、建筑公司的活不就来了？而且这回形式变了，地厂商拿了地估计不敢再拖着不动，手里的存量土地也得赶紧拿出来开发，各个工地一起开工，对建筑公司的需求大增，情形反过来了，买方市场变卖方市场，工头们的好日子估计要来了。想开工？先把之前的账结清了。

而且那个2.4亿的债务其实没有网上说的那么可怕，别忘了，恒大还有大概1.7亿的资产，算下来净负债也就是7000亿左右。有些债务其实只是纸面上的，比如合同负债7000亿，这个咱们前面说了，就是提前收的预付款，并不是说要把钱还给人家，只要把房子盖好正常交付就行了，实际上解决办法还得看那9000亿的应付账款，你得给供应商把欠款结清了，人家才能给你继续开工干活。不过也不用全部结清，大概率先给一部分，先让工地运转起来，剩下的慢慢还，等房子盖好正常交付，合同负债自然也就没了。

不过以恒大现在这样子，这些债务估计他自己消化不了了，还得国家出面兜底，原因我前面也说了，房地产上面连着金融，下面连着就业，两个都是国家必须要保的，这也是为啥说房地产大而不能倒，又说绑架经济，确实影响面比较大。

具体操作大概率是国资入股，大家也别乱喷，国家下场救企业这事全世界都在干，连自由灯塔美国也在干，而且长期看，这些投资未必就一定会亏损，房企的问题要放在大环境下看。房地产要减速，要换挡，但并不是说以后这个行业就完了，更换发展模式以后还要长期发展，把时间线拉长，都能解套。

接下来就是那个关键问题，房企欠债是大家共有的问题，为啥单把许老板抓了呢？

（五）

首先是那个500亿的分红的。这个我之前在文章里说过了，从程序上来说一点问题没有，但也确实不地道，要知道恒大地产拖欠欠款非常严重，有的开发商长期拿不到钱，公司直接倒闭，手下几百号人围了老板家，逼跳楼的都有好几个，这个情况下，许老板和高管们还从公司拿走巨额分红，多少有点黄世仁逼死杨白劳的感觉了。

可能有小伙伴纳闷，为啥恒大欠了那么债务，公司居然还有利润分红。这个就跟报表口径有关了，香港股市对房地产公司财报有个规定，类似房屋预收款可以算作公司收入，也就是你收了款，没交货，也算作你当期的收入，这样一来，恒大那7000亿的预付款就变成收入了，大家可以简单做个计算，2.4万亿减掉7000亿，债务变成1.7亿，资产端再把收入加上，资产负债表非常健康。

如果把时间压缩在一个年度内，收了钱却不用交货，只有收入没有成本，年底盘账想不盈利都难啊，这也就是网上说的提前确认收入，本质上是把收益放在当期，支出全部挪到未来，跟你借刷信用卡胡吃海塞差不多。

等到了2021年，美元债到期还不上，你要是公司持续盈利，资产负债表又这么健康，不还钱怎么都说不过去吧，所以2021年的报表就改了口径，原来那7000亿的收入变负债了，一下子就资不抵债了，其实公司还是那个公司，债务还是那些债务，资产还是那些资产，改了个口径就能实现财报的大反转，神奇吧。

至于那分红的钱哪儿来的，我前面说了，很大一部分就是恒大借的美元债，借债给自己分红，大家自己琢磨这骚操作。

还有更骚气的，这些美元债的债主，很大一部分都是恒大高管和股东。

这事可能不太好理解，怎么还能自己给自己借钱？

其实大家要有个概念，现代公司制一个最大的特点，就是公司是公司，股东是股东，两者严格隔离，股东的钱只要分红分走了，那就跟公司一点关系没有。所以股东借钱给自己公司，从理论上来说这个操作一点问题没有。

这事其实不光恒大在搞，其它地产公司也在搞，为啥说恒大的操作骚气呢？

其它公司股东借款利息都很低，你是公司股东嘛，公司缺钱，拿出点钱来救急，从道义上说也是应该的，比如富力和碧桂园的老板也给自家企业借钱，但是利率5%左右，甚至还有房企大股东给自家企业提供无息借款。

当然了，这个也不全是给公司解决资金问题，股东给公司借款，其实有同甘共苦的意思，表明股东和公司同退共进，在资本市场上跟大股东回购股票差不多，也是给投资者竖立信心。

可是许老板他们就比较特立独行了，借给恒大的债务，利息高达13%,，比恒大正常借债的利息还要高几个点，这就有点不要脸了，几乎就是向全世界宣布，恒大是恒大，我许老板是许老板，一点关系没有，恒大亏损成啥样你都跟我没关系，反正这羊是我自己养的，薅点羊毛怎么了？

你要是彻底能分开，这咱们认了，前面不是说了嘛，有限公司嘛，公司和个人可以分开。但有时候许老板又忽然变身，和公司融为一体了。

比如许老板的公子结婚，前前后后花了将近1000万，都是恒大地产出钱，还有许老板的私人飞机，日常吃喝拉撒，酒池肉林什么的，这个也都走公账了。更可气的是2018年许老板衣锦还乡，给老乡派发米面粮油，这200万的支出也从恒大地产拨付，我请客，公司出钱，这时候恒大地产又成了许老板的私人公司了，你说这合理吗？

肯定不合理，但是这种支出非常容易做账，你得往死里审计才能查出来。

还有那个恒大财富，据说在暴雷前两天，许夫人就把购买的2300万理财产品赎回了，利息都没少拿，完美错过了投资风险还大赚一笔，比较起大多数员工把辛苦钱都埋在里面，你能说这是许夫人投资水平高吗？

大家能看出来吗，恒大作为房地产商，在大环境下碰到问题很正常 ，但是许老板最大的问题是把恒大当作提款机，各种薅羊毛，好处我拿，债务公司背，这就有点龌龊了。

本来两年前这些事就曝光了，国家迟迟没动手，就是想给时间让他收拾下烂摊子，不过许老板可能觉得法律上恒大跟他没多大关系，破产就破产了，不会影响他已经拿到的分红，所以有恃无恐，基本什么也没干，摆出一副躺平的姿势。这就有点不聪明了，但凡你把那500亿分红拿出点来补贴一下，作出努力补窟窿的姿态，事情也不会走到这一步。惹出那么大麻烦，还四平八稳到处招摇，确实把大家都惹怒了。

至于这个罪名嘛，我觉得大概率是非法集资，通过恒大人寿和恒大财富收集资金补贴地产业务，这事一查一个准，主要是他们当时干这事的时候基本就是半公开，只管挪用，根本不考虑还钱的事，否则也不会短时间就玩暴雷。这事许老板作为幕后主使脱不了干系。

至于转移财产什么的，其实主要许老板自己拿的那些分红，这属于个人财产，理论上来说属于正常操作，不太好处理。

当然了，程序正确不代表就没问题，许老板在分红这件事上，最大问题是借了美元债，我在前面一篇文章里说了，许老板他们的分红大部分来自于“中国恒大”这个开曼壳公司借的美元债。

要知道，国内债务再多，那也是人民币债务，内债不是债嘛，怎么都好说。而且这2.4万亿数目看着大，实际借债也都花在国内了，不论是投资还是消费，都有助于拉动经济。比如购置土地的钱，给了地方政府实际上增加了国库，给供应商的钱可以帮助解决就业，就算是许老板自己骄奢淫欲，那也为国内贡献了消费，说白了，属于肉烂在锅里。

但是外债不一样了，你得真金白银拿出美元来还债，最后动的还是咱们做外贸辛辛苦苦赚的美元，这就属于从锅里捞肉送给隔壁邻居了，无论如何都说不过去。

（六）

说了这么多感觉也说清楚了，文末再说几个感受吧。

首先房地产的发展模式肯定要发生变化，之前房地产经营的重点在土地上，实际是把土地作为一种资产运作，本质是玩金融，跟炒房客是一个套路。这个不光是房地产商在搞，地方政府实际也在围绕土地做文章，所谓的土地财政嘛。

未来这个思路不行了，土地大概率会变成跟房产一样，房子是“房住不炒，土地会变成“地用不炒”，对地产商来说，严格限制杠杆率，拿了土地老老实实盖房子，回笼资金后再攻下一块地，实力雄厚可以多开几个项目，小公司就老老实实一栋楼一栋楼盖，挣点辛苦钱就行了。

其实从国家划3条红线开始就是个思路，执行的一直不好，这回恒大闹这么一出，估计地厂商们也被吓的不轻，这回应该会老老实实下工地了。

还有曹德旺说的那个，恒大30个亿的注册资金，怎么能欠下2万亿的债务，这个其实完全有可能，注册资金跟公司资产不是一个概念，你能不能贷到款，跟你的抵押物有关，跟注册资金关系不大。

注册资金相当于启动资金，启动完了我一路狂飙，公司资产扩张几十倍是完全有可能的。注册资金的用途，就是公司破产的时候，股东们只用承担注册资金的赔偿，也就是说如果恒大暴雷，不管最后有多少债务，许老板和股东们最多只用赔偿30亿就行了，跟500亿的分红比起来，简直是毛毛雨，也难怪人家有恃无恐。

听起来有点不可思议，但股东和公司物理隔离就是现代公司制度的核心，一方面是保护投资者，如果不做隔离，投资风险行业有可能把之前攒的家底全部败光，那谁还敢玩？所以设立一个防火墙，有个亏钱的底线，投资者才能放心把公司交给职业经理人管理。另外一方面也是为了保护公司，所有权和经营权分离，职业经理人可以完全排除干扰，从公司运作的角度做出决策，公司发展壮大，股东拿分红，经理人拿奖金，是个双赢的结果。

有一种说法，西方近代能够强大，科技是一方面，更重要的事公司制的发明。比如西方殖民扩张的时候，冲锋陷阵的都是各个国家的“东印度公司”，他们某种程度上起到了国家的作用。

这话没什么问题，公司和国家的本质，就是为了把社会资源组织起来干大事，区别在于国家是自上而下的，适合方向明确的情况下，用公权力组织大家向一个方向努力，需要极高的管理成本和组织成本。公司制是自下而上，股东、经理人、员工各自评估自己的风险和收益，有利可图的情况下大家才进入，如果失败了也能全身而退，从创新和发展的角度看，公司制更有效率。

但是这个制度也不是一点毛病没有，如果碰到个别不道德的股东，把公司和个人绑定在一起，那就可以实现公司背债，个人拿钱。这个也没办法，西方也有这样的情况，这种就属于所有权和经营权分离的不够彻底，导致股东把公司的资源当作自己的资源，公司人格不够独立，每个人都可以从他身上薅羊毛，最后股东高管们个个吃的脑满肠肥，留下公司一身病抛给社会。

解决方法也只能靠监管了，一方面给这类公司投资的时候要擦亮眼睛，好好看看有没有偿还能力，资金是不是用来发展公司业务。另外一方面审计也不能浮于表面，得确保每一笔支出都和公司经营有关，不能让股东用乾坤大挪移的手段把公司资产挪到个人手里。这也是为啥这次恒大暴雷，专业人士都把矛头指向了负责给恒大做审计的普华永道，他们肯定是有责任的。

还有一个值得警惕的就是混业经营，特别是金融和实业的混合，左手银行，右手实业，操作资金简直不要太方便，倒几次手资金就消失的无影无踪。有点像没有银行牌照，干的却是银行吸收存款的买卖，又脱离监管之外，不出事才怪。恒大就是因为控股银行，搞混业经营，才搞出了这么大的事。而且这个也不是个例，我前面说了，前两年很多银行暴雷，就是因为大股东胡搞瞎搞，把银行资金违规贷款给自己的子公司。

其实混业经营这事本身并不是洪水猛兽，比如欧洲那些老牌家族企业，一般都是混业经营。但人家是百年老店，要把生意长久做下去，混业经营的目的是为了壮大企业，操作金融主要是为了服务实体，这个根本原则能把握住，所以问题不大。

而咱们国家踏实做企业的太少了，大家都是为了挣快钱，搞金融的目的就是为了圈钱变现，很多大佬最后大捞一笔就跑路了，给银行留一堆烂账。关键银行的另外一头连着储户，这个是万万不能出问题的，往往最后风险还得国家承担。

许老板也是一样，严格来说他也不能算企业家，他的所作所为更像是暴发户和投机者，开公司的目的就是为了捞钱，这种情况下你给他金融牌照，那就是把羊推进了狼群。

道德约束是没用的，如果没有好的机制约束他们，最好的办法还是严格限制混业经营，特别是对金融这种影响面大的这个行业，还是独立运行比较好。