【內地樓市】調控措施助樓市穩中有升　分析內地樓市4個趨勢

去年中，中國率先走出疫情陰霾，經濟隨即反彈，房地產市場相繼復活，全年計70大中城市樓價普遍仍錄得不俗升幅，相信今年會延續平穩向好勢頭，整體銷售面積可望再創新高。展望未來，倘從內地樓市近年發展軌跡、置業傾向和統計數據看，大致可歸納出幾個特徵及趨勢。

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中央調控措施穩樓市

首先，中國樓市走勢，相信離不開政策層面。近年來內地針對房地產市場的調控措施，似乎擺脫了「一放就亂，一收就死」的魔咒，整體樓市也相對穩定。自2016年底，中央經濟工作會議首提「住房不炒」，成為「十三五規劃」時期房地產發展的核心指導思想，及至去年底「十四五規劃」仍遵循此基調，定位房子是用來住、非用來炒、租購並舉、因城施策及促進房地產市場平穩健康發展，這5大訊號透露出未來5年的樓市走向，相信各項相關政策也將依循此主軸制定，調控難以全面放鬆，但也無憂政策太辣過激。

短期內難推房地產税

另方面，去年以來中央推出多項政策，力圖減少房地產爭佔太多金融資源，例如對主要內房企業融資實施「三條紅綫」，從而防範房企過度借貸風險，達到引導資金流向實體經濟，尤其是科技產業領域。這短期或對房企造成資金壓力，但相信影響面不大，而長遠也有利穩定樓市，令整體經濟均衡發展。此外，近年坊間鬧得沸騰的房地產税驚嚇，迄今仍只聞樓梯響，未見有內容條文，若要提案至人大常委審批也非一蹶而就，在立法先行，分步推進原則下，相信今明年也難以成事，雖說對這利淡消息不可掉以輕心，但短期內卻也不必過憂。

民眾對樓市有信心　社科院料今年樓市升5%

至於今年樓市走向，從人行去年第4季問卷調查及統計局數據或可窺視端倪。調查報告顯示，未來3個月有19.9%居民打算置業，比例雖較第三季20.1%微跌，但仍高於首季及次季的19.2%及19.7%。另方面看好未來樓價的居民高達23.1%，看淡比例只有11.4%，反映出市場整體信心依然強盛。另外，據最新統計數字顯示，去年12月70大中城市新建商品住宅價格指數上升3.8%，漲幅較11月的4%有所放緩，但上升城市數目達42個，環比增加6個，相反跌價城市減少6個，至僅22個。值得留意的是，一綫城市升溫加快，二手成交活躍，樓價升幅擴大，按月增加0.6%。由此可見，內地在疫情可控，經濟持續復甦及相應房策護航下，今年樓市有望延續平穩上升走勢，中國社會科學院更估計全年增幅可達5%。

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內地樓市未來4個走向

值得留意的是，未來內地樓市或沿着幾個特徵發展。

首先，區域分化可能加劇，形成南熱北冷現象，主要是因為近年區域經濟分化，尤以南方長三角及珠三角大力發展及優化新興產業，人口流入增多，帶動住屋需求及房價上升的動力較為明顯。

其次，第一、二綫城市表現將勝於三、四綫城市。基於發展不平衡，一綫城市經濟實力及產業吸附力始終佔優，加上部分城市為吸引人才而降低移居門檻，進一步推升需求，尤以深圳最為顯著，去年房價升達14.1%遙遙領先，二手平均價分別高於北京1.36倍、上海1.5倍及廣州2.2倍。

第三，在局部區域內，不同城市也因產業及資源不均出現明顯分化。以廣東為例，深圳、廣州、東莞、惠州房價升幅顯著，而湛江和韶關一帶則大大落後。而擁有優質教育的城市或學區房，樓市潛力也明顯佔優，尤其是近年來留學熱門的美英澳因疫情及政治因素，或令部分學子卻步，轉而留在國內升學。

第四，政府限價措施或會逐步撤銷，回歸市場定價。去年深圳、杭州及成都升勢凌厲，二手樓價遠高於未開售的新盤，形成買入新樓即賺的畸形現象，因而相繼出現萬人「搖號買樓」盛況，這或促使政府檢討賣地時附帶限制發展商售價措施，減少直接干預。

事實上，內地樓市只升不跌神話不再，政府力求因地制宜，因城施策，令樓市復歸升跌有序，穩中有升將成為未來常態。

【關於作者】

顏偉華是行健資產管理（Zeal Asset Management）CEO，超過20年基金管理行業經驗。行健多年來為歐洲國家主權基金、國際金融機構及本地個人投資者投資中國，亦是全球首批通過「基金互認」政策進入中國內地零售基金市場的三家基金公司之一。行健為聯合國支持的負責任投資原則（PRI）簽約機構，是致力將ESG融入中國投資的先行者之一。