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一片哀嚎！
加拿大房地產"破產潮"來了
公寓住宅項目尤其多
據CTV報道，加拿大各地的住宅開發項目正越來越多地進入破產接管程序，無論是高層共管公寓樓，還是未開發的土地。
專家表示，利率上升、建設成本和工期延誤，以及房地產市場放緩，都是項目面臨資金壓力越來越頻繁的原因。
世邦魏理仕（CBRE）土地服務集團副主席Mike Czestochowski表示：「一年前，可能是一個月一宗，或者每兩個月一宗，而現在是一周一宗。」
圖源：51記者拍攝
破產接管是有擔保的貸款人讓法院指定某人控制財產並清算，或以其他方式將資產價值最大化的方式。這通常被認為是最後手段，由於擁有多重抵押貸款和相關方的大型建築項目紛紛陷入困境，CBRE發現接管案例越來越多。
在安省Kitchener，債權人申請針對Elevate共管公寓項目所有者的破產接管，該項目計劃建造四座塔樓。去年10月份提交申請時，施工人員已經離開現場，工程完成了80%。12月的一份報告發現，當接管令通過時，業主在銀行里只有300元，欠下了1億多元。
其他項目還沒有走到這一步。溫哥華市中心一座55層共管公寓樓的債權人於1月中旬申請破產管理，債權人包括BMO銀行，並尋求償還逾8200萬元的貸款。
還有一些項目在基本完工後仍陷入困境。1月19日，杜卡金融服務信用合作社有限公司（Duca Financial Services Credit Union Ltd.）向位於多倫多128 Hazelton Avenue的Mizrahi Inc.公寓項目提交了接管申請，要求償還1600萬元貸款。
Czestochowski表示，較小的開發商很難獲得資金，因為它們依賴的二級貸款機構變得更加謹慎。「因此，隨著債務到期，情況會變得更加困難。」
近幾個月，安省出現了大量破產程序。CBRE土地服務集團執行副總裁Lauren White說，高層建築的破產數量尤其在增加。「很大程度上歸結於管理不善，比如沒有意識到開發過程漫長和複雜。」
多倫多在建的84層大樓The One可能是最近面臨破產的最引人注目的項目。Mizrahi Inc.也在開發這棟大樓。
圖源：Instagram@MizrahiDevelopements
去年10月提交的法庭文件顯示，該開發商負債17億元，預計施工將推遲兩年多完成，超出預算逾6億元。
其他值得注意的項目是，債權人在去年11月推動接管Vandyke Properties的至少五個項目，涉及大多倫多地區1700多個單位，其中一些已經在建，債務超過2億元。
破產接管是有擔保債權人在借款人開始違約時收回資金的一種方式。Grant Thornton重組業務合伙人Dan Wootton說，程序的重點是價值最大化，這可能意味著與現有開發商一起完成項目，就像The One項目一樣，或者按原樣出售。
Wootton說，貸款人通常會嘗試與借款人合作，在此之前，往往已經有不止一次的逾期付款。「破產管理被認為是相當極端的法律援救。」
White表示，市場在復甦前仍有一段路要走。「我認為還有至少六個月的時間。」
房貸拖欠率+違約率上升
加拿大4大銀行被逼到臨界點
未來放貸將更嚴格
據《星報》報道，專家警告稱，加拿大六家大銀行中有四家銀行提供的房貸面臨更高的違約風險，這些貸款是固定月供浮動利率，至少佔其持有的房貸的五分之一。
圖源：51記者拍攝
浮動利率貸款有兩種。浮動利率可調貸款是指貸款利率與央行的利率同步，固定月供浮動利率貸款的利率也會調整，但月供保持不變，而償還期隨著利率的上升而延長。
目前，BMO、RBC、CIBC和TD都提供固定月供浮動利率貸款，而Scotiabank和National Banka只提供浮動利率貸款。
CIBC有約三分之一的房貸是固定月供浮動利率，其次是BMO（32%）、RBC（27%）和TD（21%）。
圖源來自網路
償還期超過30年，違約風險高
當房貸超過標準的25年償還期時，銀行必須確保有足夠資金支付那些進入負償還期的人，即房主只支付利息而不償還貸款本金。專家說，這些房主最終要償還不斷增長的債務，並且面臨更大的違約風險。
在CIBC、TD和RBC，約25%的房貸償還期限超過30年，BMO的這一比例接近三分之一。
RBC一位發言人說，該行對潛在的房貸違約做好了「充足的準備」，並確保客戶的貸款不會進入負攤銷。
CIBC首席風險官Frank Guse在去年10月30日的分析師電話會議上說，CIBC的房貸投資組合依然強勁，客戶選擇增加還款以及一次性付款，以保持攤還期符合最初的合同期限。對於那些擔心未來幾年續簽的人，平均每月增加的還款額在350元到700元之間，這是大多數家庭能夠承受的。
商業地產資料庫CoStar Group Canada的首席經濟師Carl Gomez表示：「如果世界末日是午夜，那麼我們就接近臨界點了。我們現在是10點30分，因為消費者正坐在一堆債務上，他們把更多的收入用於償還債務，遠離經濟上的支出。」
Gomez說，當失業率激增時，臨界點就會到來，因為房主將沒有任何現金流來償還貸款。「如果他們還有工作，他們可以和貸款機構協商解決，銀行最不願意做的就是取消房屋的贖回權。如果沒有工作，那麼你很可能會拖欠還款。」
截至2023年10月31日，加拿大隻有0.17%的房貸拖欠了三個月或更長時間，低於疫情前0.25%的水平。專家表示，值得注意的是，雖然貸款拖欠率很低，但這是一個滯后指標，沒有考慮到私貸。
經濟研究公司Rosenberg Research and Associates創始人兼總裁David Rosenberg表示：「拖欠房貸的數量比一年前增加了13%。問題不在於欠款率低，而在於它的趨勢。」
他說，隨著拖欠率和違約率上升，銀行的放貸行為將更加嚴格，這會影響到消費者。
"銀行最大的資產是住宅抵押貸款，" Rosenberg稱。「房地產市場的不確定性太多了。如果加拿大央行的降息預期讓市場失去一些信心，就會影響銀行的資產負債表。」
來源鏈接：
https://www.thestar.com/real-estate/riskier-mortgages-make-up-more-than-20-per-cent-of-most-big-bank-portfolios-with/article_f955880c-c052-11ee-a397-334cd949d040.html
https://www.ctvnews.ca/business/real-estate-receiverships-on-the-rise-as-projects-stall-1.6751074
加拿大房地產"破產潮"來了
公寓住宅項目尤其多
據CTV報道，加拿大各地的住宅開發項目正越來越多地進入破產接管程序，無論是高層共管公寓樓，還是未開發的土地。
專家表示，利率上升、建設成本和工期延誤，以及房地產市場放緩，都是項目面臨資金壓力越來越頻繁的原因。
世邦魏理仕（CBRE）土地服務集團副主席Mike Czestochowski表示：「一年前，可能是一個月一宗，或者每兩個月一宗，而現在是一周一宗。」
圖源：51記者拍攝
破產接管是有擔保的貸款人讓法院指定某人控制財產並清算，或以其他方式將資產價值最大化的方式。這通常被認為是最後手段，由於擁有多重抵押貸款和相關方的大型建築項目紛紛陷入困境，CBRE發現接管案例越來越多。
在安省Kitchener，債權人申請針對Elevate共管公寓項目所有者的破產接管，該項目計劃建造四座塔樓。去年10月份提交申請時，施工人員已經離開現場，工程完成了80%。12月的一份報告發現，當接管令通過時，業主在銀行里只有300元，欠下了1億多元。
其他項目還沒有走到這一步。溫哥華市中心一座55層共管公寓樓的債權人於1月中旬申請破產管理，債權人包括BMO銀行，並尋求償還逾8200萬元的貸款。
還有一些項目在基本完工後仍陷入困境。1月19日，杜卡金融服務信用合作社有限公司（Duca Financial Services Credit Union Ltd.）向位於多倫多128 Hazelton Avenue的Mizrahi Inc.公寓項目提交了接管申請，要求償還1600萬元貸款。
Czestochowski表示，較小的開發商很難獲得資金，因為它們依賴的二級貸款機構變得更加謹慎。「因此，隨著債務到期，情況會變得更加困難。」
近幾個月，安省出現了大量破產程序。CBRE土地服務集團執行副總裁Lauren White說，高層建築的破產數量尤其在增加。「很大程度上歸結於管理不善，比如沒有意識到開發過程漫長和複雜。」
多倫多在建的84層大樓The One可能是最近面臨破產的最引人注目的項目。Mizrahi Inc.也在開發這棟大樓。
圖源：Instagram@MizrahiDevelopements
去年10月提交的法庭文件顯示，該開發商負債17億元，預計施工將推遲兩年多完成，超出預算逾6億元。
其他值得注意的項目是，債權人在去年11月推動接管Vandyke Properties的至少五個項目，涉及大多倫多地區1700多個單位，其中一些已經在建，債務超過2億元。
破產接管是有擔保債權人在借款人開始違約時收回資金的一種方式。Grant Thornton重組業務合伙人Dan Wootton說，程序的重點是價值最大化，這可能意味著與現有開發商一起完成項目，就像The One項目一樣，或者按原樣出售。
Wootton說，貸款人通常會嘗試與借款人合作，在此之前，往往已經有不止一次的逾期付款。「破產管理被認為是相當極端的法律援救。」
White表示，市場在復甦前仍有一段路要走。「我認為還有至少六個月的時間。」
房貸拖欠率+違約率上升
加拿大4大銀行被逼到臨界點
未來放貸將更嚴格
據《星報》報道，專家警告稱，加拿大六家大銀行中有四家銀行提供的房貸面臨更高的違約風險，這些貸款是固定月供浮動利率，至少佔其持有的房貸的五分之一。
圖源：51記者拍攝
浮動利率貸款有兩種。浮動利率可調貸款是指貸款利率與央行的利率同步，固定月供浮動利率貸款的利率也會調整，但月供保持不變，而償還期隨著利率的上升而延長。
目前，BMO、RBC、CIBC和TD都提供固定月供浮動利率貸款，而Scotiabank和National Banka只提供浮動利率貸款。
CIBC有約三分之一的房貸是固定月供浮動利率，其次是BMO（32%）、RBC（27%）和TD（21%）。
圖源來自網路
償還期超過30年，違約風險高
當房貸超過標準的25年償還期時，銀行必須確保有足夠資金支付那些進入負償還期的人，即房主只支付利息而不償還貸款本金。專家說，這些房主最終要償還不斷增長的債務，並且面臨更大的違約風險。
在CIBC、TD和RBC，約25%的房貸償還期限超過30年，BMO的這一比例接近三分之一。
RBC一位發言人說，該行對潛在的房貸違約做好了「充足的準備」，並確保客戶的貸款不會進入負攤銷。
CIBC首席風險官Frank Guse在去年10月30日的分析師電話會議上說，CIBC的房貸投資組合依然強勁，客戶選擇增加還款以及一次性付款，以保持攤還期符合最初的合同期限。對於那些擔心未來幾年續簽的人，平均每月增加的還款額在350元到700元之間，這是大多數家庭能夠承受的。
商業地產資料庫CoStar Group Canada的首席經濟師Carl Gomez表示：「如果世界末日是午夜，那麼我們就接近臨界點了。我們現在是10點30分，因為消費者正坐在一堆債務上，他們把更多的收入用於償還債務，遠離經濟上的支出。」
Gomez說，當失業率激增時，臨界點就會到來，因為房主將沒有任何現金流來償還貸款。「如果他們還有工作，他們可以和貸款機構協商解決，銀行最不願意做的就是取消房屋的贖回權。如果沒有工作，那麼你很可能會拖欠還款。」
截至2023年10月31日，加拿大隻有0.17%的房貸拖欠了三個月或更長時間，低於疫情前0.25%的水平。專家表示，值得注意的是，雖然貸款拖欠率很低，但這是一個滯后指標，沒有考慮到私貸。
經濟研究公司Rosenberg Research and Associates創始人兼總裁David Rosenberg表示：「拖欠房貸的數量比一年前增加了13%。問題不在於欠款率低，而在於它的趨勢。」
他說，隨著拖欠率和違約率上升，銀行的放貸行為將更加嚴格，這會影響到消費者。
"銀行最大的資產是住宅抵押貸款，" Rosenberg稱。「房地產市場的不確定性太多了。如果加拿大央行的降息預期讓市場失去一些信心，就會影響銀行的資產負債表。」
來源鏈接：
https://www.thestar.com/real-estate/riskier-mortgages-make-up-more-than-20-per-cent-of-most-big-bank-portfolios-with/article_f955880c-c052-11ee-a397-334cd949d040.html
https://www.ctvnews.ca/business/real-estate-receiverships-on-the-rise-as-projects-stall-1.6751074