理財個案｜茶餐廳老闆擁6物業　為860萬教育基金奔波　專家︰物業過多收益率低

相信所有家長都會為子女提供最好的生活，部分會選擇將子女安排於國際學校就讀。今期「你財策劃師」的主角，是50歲的茶餐廳老闆Marvin，有兩個分別10歲及8歲的孩子，兩個孩子在國際學校讀書，感覺學費昂貴，考慮應否另外準備教育基金。他同時也沒有自住物業，考慮應否在1至2年內購置物業。

從Marvin提出的疑問，了解到他有三大理財目標，分別是確保有足夠教育經費能夠完成孩子直到大學的教育；第二便是考慮為家庭安排穩定的居住環境；第三是考慮如何運用現有資產為退休後的生活製造足夠被動收入。我相信Marvin的首要目標都是和孩子的將來有關，所以我先從這個角度為他分析。

• 兩孩教育支出　料達860萬

假設孩子可以在25歲時獨立生活，距離目前還有15及17年，Marvin的目標是要為孩子準備生活及教育支出，預計分為兩個階段，分別是大學前及大學時期，目前兩個孩子在國際學校讀書，估計將會繼續，因此每個孩子入大學之前需要每年的費用總額約20萬元，所以未計通脹，兩個孩子的總數便估計要360萬元。

另外，他預計孩子將來會到海外升讀大學，亦有可能直至完成碩士學位，估計每個孩子要250萬元，總數500萬元。所以要完成第一個目標需要的資金總數約860萬元，當然還會因通脹及其他因素而導致金額增加，但這筆資金亦應該有增長，所以假設支出增幅與資金增長能夠互相抵消，從現時3,070萬元的資產中要先扣起860萬元作為孩子未來的需要安排，扣除這筆金額後Marvin的資產仍然有2,210萬元。

• 工作原因　不用急於購買自住物業

第二個理財疑問是有關居住安排，Marvin考慮購買物業作自住，我提醒他考慮這問題時要清楚他不同的人生階段需要。由於目前營運茶餐廳的時間很長，所以要盡量在工作環境附近居住。假如在一至兩年內購買物業自住，目標地點應該是茶餐廳附近。但Marvin亦有提到希望能夠在未來10年內退休，到時的居住需要和目前未必完全相同。

近期其中一個熱話是北上消費，問到Marvin的看法時，原來他亦喜歡這種消費模式。換句話說，將來如果環境不變，他退休後的生活地區可能都會比較接近新界區，方便未來的安排。

今天的居住需要和退休後的需要明顯有分別，我認為以他的狀況來說，短期內購買物業的迫切性並不大，如果能夠繼續租住目前地方，不妨考慮到退休後才購置居所，到時居住環境和目前應有不少分別，例如會更接近綠化環境及更方便未來消費模式；居住空間亦有機會因孩子已成年而各有天地而有不同。

所以針對第二個目標，我反而認為更重要是目前的資產能否製造足夠的現金流，應付目前租金的需要，另外是到未來，可能是8至10年後，能否有足夠的資金用作支付購買未來退休物業，所以我們將討論重點轉到目前資產的運用效率方面。Marvin目前的資產有三分二屬於投資物業，其餘大部分是銀行存款，造成這個組合的其中原因是過往不愉快的投資經驗。

他曾經在金融機構開設高淨值客戶戶口，但經過「專人」建議及管理下，最終戶口價值輸了三成。他的分享令人沮喪，但在市況波動下亦是很平常，我認為重點是他有否清楚所做的決定的預期結果。我向他解釋，要明白當時開戶的心態可能是希望能夠有專家幫助炒賣股票及衍生產品，希望可以短期贏大錢，而最後結局未如理想亦未必全是專家的問題，因市場表現是難以控制的。

• 物業作為收益資產並不理想

過去了已是無法改變，所以目前的重點，是如何可以為未來需要而創造適當的財富，而到今日的年紀，Marvin需要多些關心如何製造穩定收益。目前Marvin有6個物業在手，其中三個是超過50年樓齡的舊樓，期望被收購，所以仍然有隱藏升值潛力，但由幾年前社會熱烈討論舊樓重建投資機遇，到現時少有人再提起相關話題，相信他的如意算盤可能要再等一段長時間才有機會發生，但要考慮舊樓的持有風險及成本。

Marvin開始討論時提到收租物業每月都有淨收入，但從提供的數字來看，6個單位每月能收到租金，再加上定存利息，每月能收到約5萬元收益，而每月按揭還款亦約5萬元，似乎簡單減數已反映持有收租物業需要有額外成本而並非可以製造收入，而且當中還未計算其他隱藏支出，包括物業稅，管理費，維修保養及潛在空置期的損失等。

• 想退休後月入5萬　需1500萬本金

我時常提醒讀者以物業作為收益資產並不理想，因收益率太低，尤其是用作製造退休入息，所以這策略是否成功要取決於物業的升值前景，因為投資者是選擇了放棄收益來換取資產升值。我認為Marvin的資產組合並不是理想的平穩收益組合。Marvin希望退休後入息能夠維持每月5萬元，運用4%法則推算，要達到這筆收入，在他目標退休時間時需要有1,500萬元的本金，持有的資產可以是不同的派發收益金融資產，例如年金，儲蓄保單，派息股票及基金等。

另外他估計未來退休需要的物業價值應在1,000萬至1,500萬元，所以為達成第二及第三個目標，他需要在8至10年後準備好2,500萬至3,000萬元資本，這筆資本將會來自目前的2,210萬元資本及未來每月的盈餘，計算上相信可行性非常大，但Marvin要認真思考目前的組合是否值得為未來兩個目標而繼續持有。

Marvin目前的危疾有大約200萬元保障額，但問到太太的危疾時，他相信她有購買，但保障額多少便不清楚。保障應該以家庭為單位，不能夠不清楚家人的安排，因為不幸有事發生時，整個家庭都會受影響，所以我建議他必須向太太詳細了解，以目前47歲來說，購買危疾保險的保費絕不便宜，假如發現不足夠的話，便應該利用時間累積危疾保障儲備，這些風險儲備不要和其他儲蓄混淆，專款專用才能更精準地處理不同的風險。除此之外，Marvin目前必須盡快處理的是醫療保險安排，他可以透過高墊底費醫療計劃降低每年保險保費負擔。

【原文刊於《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

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