终于盼到你！高利率房贷可以降息了
前言：
千呼万唤终于盼到！前两年房贷利率站岗的房奴们，终于可以跟银行协商降低利率了。
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7月14日，国新办举行新闻发布会邀请央行的领导们介绍上半年金融统计数据情况，并答记者问。
在谈到“提前还款大幅增加”时，央行货币政策司司长邹澜这样说：
按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
这个信息太重磅了！
这意味着前两年办了高利率房贷的人…比如房贷利率上浮20%、25%、甚至30%的人，可以跟银行协商、将房贷利率降下来。
举个例子。
比如在2018年前后，你买房办理了一笔30年房贷，利率上浮25%、当时也就是6.125%，虽然经过几轮5年期LPR下降，现在利率仍在约5.125%的高位，若此时房贷还剩100万，那就可以跟你的房贷银行协商、对这100万房贷尾款的利率重新协商定价。
房贷金额是100万、贷款时长是25年（因为已还5年，还剩25年），最新5年期LPR只有4.2%…若按照首套房贷利率最高可下调20个基点的话，那利率就能置换为4%。
对于房价同比和环比连续三月下跌的城市，其首套房贷利率取消下限，按照目前这类城市普遍下调0.5%计算的话，那置换的房贷利率就只有3.7%了。
通过置换，利率从5.125%下降至4%、甚至3.7%，降幅度近1.4%，这意味这100万房贷一年就能节省约1.4万的利息，25年下来就能节省约七八十万的总利息。
如果贷款总额是200万、甚至500万呢？那省的利息就更多了。
什么都没做、也没有额外的成本支出，只是跟银行协商重新签订贷款协议，二三十年下来就能省几十万、甚至上百万的利息…估计想到这，房奴们都要笑弯了腰。
而实际上，自2020年后就出现了高息房贷置换的操作，只是大多为灰色不合规的操作。
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都有哪些高息置换的操作呢？
公积金转贷、置换为低息的经营贷、二手房买卖重新申请一笔低息房贷，除了公积金转贷合规外，其他的方式都违规或存在巨大风险。
公积金贷款利率虽然低至3.15%，但缴纳公积金的人毕竟有限、且这种转换只在部分城市实施，还有很多约束条件…比如房贷尾款不能高于公积金可贷额度，若公积金最高能贷60万、而房贷尾款却是100万，那就得自掏40万补足差额。
所以，能公积金转贷的人极少。
二手房买卖转贷，相当于找个人（一般都是自己信任的亲戚，比如兄弟姐妹及其配偶等）买自己的房子、再申请一笔新的房贷，新房贷就是低利率的房贷，以此实现高息房贷置换。
它的问题是房屋所有权发生转移，这存在巨大的道德风险…若房价暴涨，买房的大嫂反悔不认账呢？若房价暴跌，卖房的人可就当作真的交易啊，因为法律上看这就是一笔真实买卖。
此外，这种转换还牵涉到占用买房人购房资格、增加买房人征信上的负债等弊端，所以这种转换的也不多。
因此，绝大部分的高息房贷都置换成了低息的经营贷。
而经营贷是用于企业经营目的的，这种转换当然是违规的，央行和银保监会等监管层也多次发文严查这类置换，并且也出现了一些经营贷被查处、并要求提前还贷的案例。
更重要的是这些贷款置换都有成本，不仅人的耗费时间和精力、还要真金白银的耗费钱。
贷款置换一般都得借助中介，同时还需要把房贷尾款结清变成全款房、再做一次抵押，若自己没钱呢？那就得拆借过桥资金，这类资金非常贵。
中介费加上过桥资金费用，少则数万、多则十余万，实在是一笔不小的额外成本。
若能跟原房贷银行协商降息，中介费和过桥资金就省了一大笔钱，同时还省时省力、且合法合规。
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其实，原房贷银行主动降息转按揭也操作过，但屡次被监管叫停。
最近的一次是X业银行郑州分行。
2022年8月份，X业银行郑州分行对自己的优质客户小范围内降低房贷利率，但被自媒体披露后，该银行赶紧出来辟谣说没有这回事，转按揭也就此停止。
而在稍早前的5月份，绍兴银行也对自己的高利率房贷客户进行了转按揭操作，还在自己的官微上发布了公告，但因为监管原因也被迫不了了之，这篇公告随即被删除。
为什么银行不能自行决定转按揭呢？
2019年，央行发布了《新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，其中的第六条这样写道：…严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务……。
因此，房贷银行转按揭是违规、不被允许的。
这次央行领导表示“商业银行可与借款人协商变更合同约定”，不仅“支持”、还“鼓励”，说明监管政策发生了重大变化，房贷银行再操作转按揭已合规了。
为什么现在允许房贷银行转按揭呢？因为借款人一直在提前还贷，银行撑不住啊。
据邹司长介绍，今年上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿，较去年同期多发放超过了5100亿，可在统计数据上显示个人住房贷款余额居然同比还减少了。
为什么呢？
这是居民使用存款或者减少其他投资提前偿还房贷造成的。这也跟现实相符，自2021年起，提前还贷就愈演愈烈、并持续至今。
银行靠什么赚钱？
存贷息差啊，而它的前提必须是贷款放得出去。
可现在大家都提前还贷、更重要的是还没人借钱，那银行的贷款余额只会越来越少，这就意味着银行的收入会越来越少。
贷款利息赚得越来越少，可存款利息却刚性支付，长此以往、银行就会盈利减少甚至亏损。
与其让让大家提前还贷银行不赚钱，不如可转按揭降低些利率让银行少赚些钱、少赚也是赚啊。
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自可转按揭这个信息出来后，网上出现了两个极端。
一个极端认为存量房贷利率马上就要降了、要降到4%、甚至3.7%的水平，另一个极端会认为“哪有这么好的事”，银行干嘛放着钱不赚主动降低利率呢？！
能不能降息、降息多少，其实这是个双方博弈的过程。
央行领导说“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定”，就是说这是一个你情我愿的过程——借款人主动要求降利率，银行也同意降利率，且对降幅达成一致，央妈只是“支持和鼓励”、具体能不能谈成还得看双方。
对借款人来说，肯定希望降利率、且降得越多越好，可对银行正好相反。
可如果银行坚持不降，那借款人就提前还贷、甚至通过灰色操作转成低息贷款，银行可就失去了全部贷款、一分钱也赚不到了。
最大的可能是银行会对高利率房贷降息，但会降到借款人自行转贷不划算的程度。
对5.125%房贷客户来说，如置换成经营贷、利率4%左右，若通过买卖置换成新的房贷、利率4%或者更低，那原房贷银行可把该房贷利率降为5年期LPR数值、即4.2%，房贷客户大概率会在原房贷银行转贷的。
4.2%和4%、甚至3.7%的息差较小，转换的收益就少，同时还要付出一定成本，比如中介费、过桥资金费、时间和精力等，并且不合规或承担一定风险，综合权衡一下就选了在原房贷银行转贷，毕竟几乎没有成本啊。
客户降了利率、且自己操作转贷也不划算，原房贷银行虽然少赚了些利息、但却保住了原房贷，这就是双方博弈的最优解。
监管层的这一放松意义重大深远。
若“银行和借款人能对原合同约定进行协商变更”扩展到房贷外其他贷款，将会是贷款领域的一个新创举。
那将意味着存量贷款再遇到利率降低时，可极其方便的降低利率、还能节省之前结清贷款再抵押的成本和麻烦。
虽然转按揭只是口头允许，其细则还有一个制定实施的过程，但对于高利率站岗的广大房奴来说，总算有了一个好盼头。
关于如何置换高息房贷，其实我之前已经讲过很多，凡是听了我的建议并操作的人都省了不少利息。
想知道今后各银行将如何对存量房贷降息的么？
低利率环境下，将会出现哪些套利呢？