胡碩勻
信達聯合會計師事務所所長／臺灣與英國國際會計師CPA CFP認證理財規劃顧問／IARFC國際認證財務顧問師協會講師，著有《節稅的布局》及《重複的力量》
房地合一稅2.0版已於2021年7月1日正式上路，修法重點除將營利事業比照個人依持有期間課稅外，另新增將特定股權交易視為不動產交易，目的在於防堵個人短期炒作不動產，透過成立公司持有房地產，再以出售股權達到規避房地交易所得稅負的情況發生。
由於大多數企業主及高資產人士，或多或少都有許多公司的股票／份，由於房地合一稅2.0的新規定，會讓個人出售公司股權時（該被投資公司有高價值的不動產時），很可能一不小心就落入應課徵房地合一稅而不自知的窘境。以下說明特定股權交易與不動產的相關規範。
符合一定條件之股權交易，係指個人或營利事業出售其投資國內外營利事業的股份或出資額，並同時符合下列2條件，不論出售部分或全部持股，均應依房地合一稅2.0課稅。
一、交易日起算前一年內任一日（2021年7月1日以後）直接或間接持有股份或出資額，占其已發行股份總數或資本總額50％。
＊以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，占其已發行股份總數或資本總額比率認定。交易日起算前一年之期間末日在2021年6月30日以前者，以2021年7月1日為期間末日。
＊持有期間計算，自股份或出資額取得之日起算至交易之日止，採先進先出法認定。
二、於股份或出資額交易時，該國內外被投資營利事業股權或出資額價值50％以上係由我國境內之房地所構成。
倘屬上述類型的股權交易，則視為出售新制不動產，依持有期間的稅率課徵不動產交易所得稅。
註1：排除屬上市、上櫃及興櫃公司的股票交易
註2：交易未上市櫃股票已課房地合一所得稅者免列入所得基本稅額課稅。2021年1月1日起未上市櫃證券交易所得已併入所得基本稅額課稅，惟課房地合一所得稅者免再列入最低稅負計算。
股權價值50％以上由境內房地構成
不動產占營利事業股份或出資額50％計算公式為：境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值÷國內外營利事業全部股份或出資額。
＊分子（所持公司資產中之不動產）之價值認定，應參酌下列時價資料認定：
1.金融機構貸款評定之價格
2.不動產估價師之估價資料
3.大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價
4.法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之價格
5.報章雜誌所載市場價格
6.其他具參考性之時價資料
7.時價資料同時有數種者，得以其平均數認定
註：不動產不區分取得時點，即全部不動產均應計算價值並納入分子計算
＊分母（所持公司股權）之價值認定順序
1.得以交易日前一年內最近一期，經會計師查核簽證財務報告之淨值計算
2. 交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產淨值計算
3.稽徵機關查得股權或出資額價值高於淨值者，按查得資料認定
從以上的規定可發現，分子（所持公司資產中之不動產）之價值大概就是不動產的市價，分母（所持公司股權）之價值大概就是公司的淨值（資產減負債＝股東權益，又稱淨值）。當不動產的市價多年來增值，很容易就會使計算公式超過50％，落入應課房地合一稅2.0新制。
