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樓價自高位回落18%後，特首李家超公布新一份《施政報告2023》沒有撤辣、只有減辣，市場是否收貨，還看受惠程度有幾大。最驚喜，是原意針對短炒炒家的「額外印花稅」，以為不會輕易出手，但今次卻適度鬆綁。即日起，買入物業後「綑綁期」會由三年縮短至兩年。就是說，持有物業兩年後出售，不用再繳付相當於樓價10%的「額外印花稅」。
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相對於全面「撤辣」，今日炒家入貨仍最少被綑綁兩年，看似未必吸引，但卻成為發展商及高追蟹貨買家的逃生門。對手持長樓花期項目的發展商，今次製造了一次難得的減磅機會。因為「額外印花稅」是由簽署「臨時買賣合約」計起，只要新盤配合建築期付款辦法，以及低首期，炒家買入兩年樓花期項目，入伙已可沽售。
如此托市，正因為現時批出預售、但未售出的樓盤多達15,000個單位，必須協助清貨，否則發展商不會再有動力投地，以解決政府土地收入不足問題。在15,000個已批預售但未出售的單位，有12,500個單位的樓花期是兩年內，佔比83%。新地「天璽 ‧ 海」、會德豐康城站12期的樓花期剛好兩年，也剛好受惠。這些項目因今次放寬「額外印花稅」令發展商可轉吸炒家清貨。
減辣對有何影響、刺激?
用政策配合發展商清倉，對一批早兩年高追的業主來說，嚴格來說也能受惠。因為特首說，「額印」減辣即日生效，「劃線日」怎樣釐訂? 我們《胡 ‧ 說樓市》向稅局求證，回覆指是一刀切將全港物業的「綑綁期」減至兩年，所以不論是否即日簽署買賣合約，只要在2023年10月25日或之前兩年簽署的買家，今日轉售都不用交「額外印花稅」。「嚴格」來說，因為這批買家偏偏在市況最熾熱時高追入市，「額印」減辣提供較大誘因放盤，但會否令他們一窩蜂急於沽貨，令後市更形沽壓? 這一點，我們要再觀望。
放寬「額外印花稅」外，政府同時放寬原本針對境外客及公司客的「買家印花稅」、以及長線收租客的「新住宅印花稅」，兩款辣稅的稅率即日起會由15%下調至7.5%。同時，去年為吸引專才而豁免辣稅，也改為「先免後徵」，也就是說專才可以直接免卻繳付「買家印花稅」及「新住宅印花稅」，若七年後未能成為香港永久居民，屆時才需要補交辣稅。
舉例，一個非專才的境外客買樓，一層1,000萬元的物業，原本需要繳付15%的「買家印花稅」及15%的「新住宅印花稅」，相當於總共樓價30%，即300萬元；現在只需要支付「買家印花稅」及「新住宅印花稅」各7.5%，相當於樓價15%，也就是150萬元。本港換樓客也會受惠於放寬「新住宅印花稅」，以前先買後賣要預繳15%印花稅，現在可以減至預繳7.5%，加上額印持貨期減少至兩年，有助重新啟動換樓鏈。
但是否真的有效用? 前提要看境外人士及換樓客是否仍鍾情港樓，是否仍有入市的熱情。正如特首在《施政報告》開場白都指出，外圍環境仍充滿挑戰，先進經濟體為應對高通脹而持續加息，削弱環球經濟增長，令香港經濟受壓。昔日澎湃的境外購買力是否仍放眼香港? 我們也得拭目以待。
畢竟辣稅也是稅收之一，我們看到政府沒有決心一刀切撤辣，而只是輕度放寬，就是不想放過稅收。今年首九個月，來自「買家印花稅」及「新住宅印花稅」就令庫房吸金51億元。而第二個原因，如果太過大刀闊斧撤辣，後市再波動，政府要負上責任。所以有人形容，這份《施政報告》減辣方案「唔湯唔水」；都有人認為「有好過無」。
啟德跑道區單軌復活?
其實，「有好過無」的還有「智慧綠色集體運輸」。原本接駁跑道區至觀塘的「單軌」告吹後，現時政府決定以「智慧綠色集體運輸」取代，這款參考「雲巴」的集體運輸模式與單軌概念相似，但路線不同，過往單軌的路線接駁港鐵九龍灣站及觀塘站，現在會改為接駁至「啟德站」。運輸及物流局在明年內邀請本地及外地供應商遞交意向，並敲定招標條款等細節。
最起碼，當啟德、東九龍、洪水橋也落實興建如此設施時，就令區內一些蟹貨新盤，如東九龍安達臣石礦場「安峯」、啟德跑道區如「啟德海灣」、「維港雙鑽」等大型項目，原本被孤立的局面，現在迎來一線生機，只是掃管笏、新九肚山等昔日供應重鎮，卻因發展商新盤大致賣得七七八八，居民入住的苦況卻不被重視。
新生嬰兒或成最後贏家
今次《施政報告》還有兩個措施值得討論。第一，政府派錢鼓勵父母生育。特首說，出生率持續處於低水平，政府必須有政策導向，除了今日起出生的新生嬰兒父母派20,000元外，由2024年推出的新居屋及綠置居，預留10%單位配額，推出類似「家有長者」的「家有初生優先選樓計劃」，直至BB仔三歲為止。
同時也提高「居所貸款利息扣除」或「住宅租金稅項扣除」的免稅額，由10萬元增加至12萬元，一直去到仔女18歲為止。如此措施固然也是「有好過無」。因為倒轉推算，要把「居所貸款利息扣除」發揮到盡，實情以今天息率，物業貸款額低於293萬元才可扣盡，僅僅比以前244萬元貸款額多一點點緩衝。
而如果用盡「住宅租金稅項扣除」，以前最高只可租8,333元的物業，今天可以租10,000元物業。還有值得留意，上述措施「劃線日」在今天出生的首個BB，所以昨天出生的嬰兒並不受惠。
舊樓齡居二可做「925」
第二個值得討論的政策，就是延長居屋擔保年期由原本30年延長至50年。根據以前30年擔保期的做法，居二買家購入樓齡19年以下的物業，才可以免壓測批足90%按揭，以及25年期貸款。今日放寬至50年去推算，是否代表39年樓齡以下，可以做到如此免壓測安排。如果真的做得到，這代表以前樓齡較新的物業的競爭力，會隨著樓齡較舊的放盤競爭力增加而相對被削弱。現時房委會共有351,900個居屋單位中，有142000個樓齡已經31年或以上，佔比40%，這40%單位的潛力會被釋放出來。
但當然，這個做法預計下年年中才推出，我們暫時未知其實際安排如何。不過，我們也留意到《施政報告》中一句，擔保期延長至50年可讓買家獲取更長年期的貸款，這是否意味以往新居屋的按揭可突破25年呢? 暫時未知，但肯定的是，剛完成搞珠的新居屋2023年只得25年，因為申請須知已列明供款年期上限。
最後，看完整份《施政報告》，當政府用盡方法去催谷購買力時，卻偏偏長策會更新房屋需求評估，估計未來十年港房屋需求達440,000個，公營房屋308,000個、私樓132,000個，也相當於平均一年住屋需求44,000個，此估算創2018年以來的新高。又說生育低、又要吸引專，但為何需求會上? 這個推算有點不明白，但當然對比整份《施政報告》，我們不明白的地方更多。
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