前台北市長柯文哲疑涉入京華城案,被檢方依貪污治罪條例的收賄罪及圖利罪偵辦中,主要關鍵在於其任內京華城拆遷改建案,容積率從560%增長至840%的情形。

究竟京華城改建案有哪些爭議?容積率變化始末又是如何?本文整理歷年資料與時間軸,帶你一起來了解。

前身為鐵工廠,工業區轉商業區創全台首例

2001年完工開幕、2019年熄燈的京華城購物中心,位於台北市市民大道、八德路、東寧路口一帶,原本是唐榮鐵工廠舊址,1987年由威京集團購入。

威京集團當時提出都市計劃案,透過捐贈這塊地30%的面積給北市府作為公園廣場用地,以此條件將這塊地從「第三種工業區」更改為「第三種商業區」,用地變更後,因此使得此地法定容積率從300%變更為560%。

而當時台北市政府認定,因為該地已捐出3成的用地,所以容積率應以餘下的7成計算,所以應為392%(560%的七成)。

但因威京集團在1988年就已經規劃,並獲准建造樓地板面積12萬284.39平方公尺的工業大樓,因此北市府承諾保障京華城建造樓地板面積可不低於原先的12萬284.39平方公尺。

2001年京華城購物中心落成後,最終實際的樓地版面積為11萬1919平方公尺,換算成容積率為678.91%,高於392%與560%。

京華城欲改建,威京集團認定容積率應回復560%

2010年以後京華城因生意不佳提案改建,改建案中威京集團認為該地容積率應為560%,但這與當時北市府認定的392%有落差,因此向監察院陳情。

2018年台北市政府依據監察院審核意見,釐清京華城法定容積率應為560%,但也刪除原先的樓地板面積可不低於12萬284.39平方公尺的保障。然而,京華城不服原先保障的樓地板面積被刪,因此對北市府提出行政訴訟。

2019年11月30日京華城不敵虧損結束營業,威京集團旗下鼎越開發公司規劃在原址建設商辦大樓「京華廣場」,他們認定為改建再開發案。

在台北高等行政法院判決尚未出爐前,威京集團在2020年依《都市計畫法》,對台北市政府送出土地使用細部變更計畫,同時引用另一個法規《都市更新建築容積獎勵辦法》中的綠建築、智慧建築及耐震建物設計標準,爭取增加20%的容積獎勵。

但當時都委會認為京華城是都市計畫案非都更案,因此發函退回。

當年度台北高等行政法院判決也認定「樓地板面積保障僅為一次性保障」,宣告京華城敗訴。

時隔一年,台北市政府2021年11月公告通過京華城細部計畫案,核定增加來自《都市更新條例》的20%容積獎勵,以及增加30%自購容積移轉,共可增加50%,最終京華城取得容積率為560%乘以1.5倍的840%。

京華城vs京華廣場比一比,容積率不同差很大?

根據《建築技術規則建築設計施工編》,容積率指的是基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比,簡而言之,容積率越高的土地能蓋越多樓地板面積,即代表可以蓋更高的樓層。

比較京華城與原址新建的京華廣場規劃,可以發現經過容積率的提升,京華廣場規劃的樓層數增加7層,整體樓地板面積增加約1.22倍。

京華廣場究竟是都市計畫還是都市更新?為什麼有爭議?

2024年1月,監察院發布調查報告指出京華城案為「新建案」,而非都市更新案,但北市府卻比照都市更新的「綠建築獎勵」、「智慧建築獎勵 」、「耐震設計標章獎勵」同意申請人所提之獎勵容積,認為北市府於法無據,有釐清之必要。

檢視台北市政府2021年11月公告通過的京華城細部計畫案,其中第17頁有寫道:「本計畫有關綠建築、智慧建築、耐震設計等獎勵容積本計畫未規定事項準用『都市更新建築容積獎勵辦法』規定辦理。」因此可以了解到,此計畫案所核定的20%容積獎勵援引自《都市更新建築容積獎勵辦法》

但進一步查詢台北市都市審議開發情況,可發現京華城並未被劃入所在位置松山區與信義區的「都市計畫劃定更新範圍」,卻適用都市更新條例的容積獎勵計算方式,這也是監察院所提及的爭議點之一。

民眾黨發言人吳怡萱於12日解說京華城爭議,引用《都市計畫法》第24條、第39條及第85條,主張台北市政府當時是有權解釋及訂定容積獎勵。

民眾黨也引用《都市計畫法施行細則》第34條之2規範,稱內政部規範,無法劃定都更單元辦理重建,可透過5項條件,放寬建築容積最高20%,主張當時的台北市政府「無違法問題」。

但查詢該完整條文可以發現,《都市計畫法施行細則》第34條之2僅限使用在都市計畫範圍內屋齡三十年以上、五層樓以下之公寓大廈合法建築物,國民黨議員游淑慧便質疑,台北市有自己的自治條例和施行細則,為何要援引內政部規範。

針對京華城案容積率是否合法的爭議,台北市長蔣萬安日前回應媒體,表示都發局1月回應監察院糾正,認為京華城的審核過程符合都市計畫法程序,但因目前京華城案已進入司法調查,是否合法,會尊重法院認定與判決。

至於是否會要求目前仍在興建的京華廣場停工,根據《聯合報》報導,台北市副市長李四川日前也回應停工要看是否有違反都市計畫法,一定要有都委會的委員或召集人或是首長涉及圖利或貪污,才能要求京華城停工。

資料來源:台北市都發局台北市資料大平台威京集團總部

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核稿編輯:林奕甫