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銀行會不時檢討其推出的按揭計劃，為搶奪市佔率，間中或會推出高現金回贈計劃，不過適逢樓市步入下跌周期，供樓利率又似乎未見頂，業主若要透過轉按賺盡回贈，在目前市況是否合適？當中又有甚麼陷阱要注意？以下會跟大家詳細分析。
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轉按是什麼？如何運作？
在買入物業時，大部分買家都會使用銀行提供的按揭貸款，在過了罰息期後，若買家想把物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，便稱之為「轉按」。
平手轉按
當把在銀行A的按揭貸款未完成供款的部分，轉移至由銀行B承按，貸款額沒有增加，便視之為「平手轉按」。舉例說，如果物業的買入價為600萬元，在銀行A未供完的貸款額為300萬元，借款人將未供完的300萬元轉至銀行B借貸，便是平手轉按。
在低息周期，也會有不少人選擇平手轉按，因為銀行在行業競爭下，會推出較多轉按優惠，包括更低按息及更多現金回贈等。另一邊廂，亦會有按揭借款人趁低息，藉轉按拉長還款期，以減低每月還款額。
轉按套現
當借款人在樓價上升時，把物業由銀行A轉到銀行B，並在銀行B重新估價，令批出的貸款額增加，由於借款人在轉按時可提取多出的款項，這便是轉按套現。
轉按有何好處？
一般而言，借款人把按揭轉移至其他銀行，都是被優惠所吸引，由於按揭貸款市場競爭劇烈，銀行不時會檢視其所提供的按揭計劃，為了爭取更多客戶，或會為轉按的物業提供相當於貸款額1%至2%的現金回贈，甚或提供更低的按揭利率搶生意，因此在借款人轉按時，便有機會從中賺取回贈，以節省供樓利息開支。
部分人會透過按保借取高成數按揭，由於首三年退保會退還部分保費，所以當樓宇估值上升，銀行會按照最新估值評估轉按時的最高按揭金額，若物業估值上升的幅度足以令平手轉按的按揭成數減低至不需要按保，則轉按可因此獲退回部分按揭保費。
另外，有部分人購買新盤時，會借取發展商旗下財務公司的高成數按揭，這類俗稱「發展商Plan」的備用一按或備用二按計劃，大部分會在購買新盤後首三至五年提供低息，甚至免息免供貸款，但首幾年過後將進入高息期，利息成本往往遠高於傳統銀行，故這批新盤業主就會在踏入「發展商Plan」高息期前轉按至傳統銀行，以避開繳付昂貴利息。
轉按有何壞處／陷阱？
轉按並非完全沒有風險，但當中仍有細節需要注意，避免中伏！
由於轉按牽涉重造按揭，新按揭銀行會對借款人提出轉按申請時的財務狀況，重新作出評估，亦要重新進行壓力測試，來衡量借款人的還款能力，一旦遇上樓市下行周期，有機會令按揭審批變得更嚴謹，或當物業估值不斷下滑時，最終批出轉按貸款額或較原先銀行提供的更少，有可能要抬錢轉按。
一般向銀行申請按揭時，條款中有訂明罰息期，最常見為兩年，如果在罰息期內轉按，借款人或需要支付相當於貸款額一定百分比的手續費作為賠償，甚至要退回部分或全數現金回贈，因此在轉按前要確保原有的按揭已過了罰息期，避免誤中地雷。
如果遇上加息周期，借款人在轉按時未必可享受到慳息的效果，由於轉按時亦會產生其他額外費用，如律師費等，借款人應先自行計算轉按是否有著數，最簡單是考慮轉按回贈金額，是否足以彌補新罰息期內的額外供款及律師費用，如回報不多，借款人有機會「倒蝕」。
如何轉按套現？
當樓市進入上行周期，物業升值，借款人便可透過轉按套現，增加自己手頭上的流動資金。
舉例說，物業在買入時價值600萬元，承造六成按揭，貸款額為360萬元，當中250萬元仍未完成供款，假設物業其後升值至800萬元，同樣承造六成按揭，獲批的貸款便有480萬元，在這個情況下若完全把物業轉按，借款人便可利用新借入的480萬元，來償還原有的按揭餘額、即250萬元，多出來的230萬元便即時成為借款人的流動資金，可作其他投資用途。
要注意的是，600萬元以上物業的新按保並不適用於轉按套現，換言之，600萬元以上物業，最多只能以最新估值的最高70%按揭(視乎物業價值的按揭成數上限)，計算最多套現金額；600萬元以下的物業，則適用於舊按保，舊按保最高可轉按套現物業估值80%。
轉按可甩按保？
若借款人在置業時向銀行承造高成數按揭，當時須同時支付按揭保費，在樓價上升時轉按，套現所得的流動資金，可用於取回部分保費退款。
例如以500萬元買入物業，承造八成按揭，借貸400萬元，由於按揭比例高於七成，需要申請按保，假設樓價在兩年後升值至700萬元，轉為六成按揭，貸款額便足以還清早前的按揭餘額，並取消按保，取回保費。不過要留意根據當局規定，若兩年內甩按保，可取回25%的保費，三年內甩按保則可取回保費的15%，如果按保期超過三年，便不能取回保費退款，因此若要甩保兼取回保費，必須在三年內進行。
如何合資格轉按？
若借款人有意為物業申請轉按，需要待原有的按揭貸款過了罰息期，而且在申請審批時，符合金管局的壓力測試要求，便合資格轉按。當然借款人亦需考慮物業的升值幅度，若果物業升值幅度不大，轉按套現的資金連同獲取的優惠，可能不足以填補帶來的相關開支，轉按的意義便不大。
轉按有何手續／流程？
若要轉按，申請人第一步當然要選擇合適的新按揭計劃，在比較不同銀行提供的轉按計劃，除了考慮按揭利率較優惠、現金回贈較高的計劃，當然亦要考慮不同銀行對物業的估價，因估價越高，新批的貸款額亦會較多。
在決定新的按揭計劃後，申請人需準備所需文件，包括身份證明、入息證明等，也要準備原有的按揭貸款合約和供款紀錄，提交予新的貸款銀行，以便銀行審批轉按申請，由於轉按會被視為新按揭申請，銀行會按照金管局的按揭成數要求和借款人的壓力測試結果，決定是否批出。
申請人在等待銀行審批期間，需委託銀行認可的律師樓，代為向原本承造按揭的銀行提取樓契，並進行核實及查冊。當通過審批後，銀行便會向申請人委託的律師樓發信，通知律師準備按揭契，申請人須親身前往律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件，隨後銀行會將批出的按揭貸款交給律師行，再安排轉交給申請人及原本承造按揭的銀行，便完成轉按。
轉按優惠回贈2023
綜合各銀行的資料，現時提供最新的私人物業轉按優惠如下：
| H按按息 | H+1.3% |
| P按按息 | P-1.75% 或 P-2.5% |
| 封頂利息 | P-2.5% |
| 最高按揭回贈 | 1.4%至3% |
常見問題
1. 轉按需要付多少律師費？
轉按需要支付的律師費用視乎個別申請個案的複雜程度，一般收費約5,000至10,000元。
2. 居屋可以轉按嗎？
未補地價居屋不能隨便申請轉按，事前需先獲得房委會批准，而且一般只可以平手轉按，不可以申請轉按套現。已補地價居屋則不受此限，轉按手續與私樓無異。
3. 罰息期會影響轉按嗎？
會。按揭計劃通常設有兩年或三年的罰息期，在罰息期間轉按，銀行會收取貸款額的一定百分比金額作為手續費，增加轉按成本，因此一般需待罰息期過後才會轉按。在減息周期或樓價上升周期，不少精明業主會在每個罰息期後轉按一次，以賺盡回贈或透過轉按套現資金。
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